감정가	22,322,000 원
최저가	(70%) 15,625,000 원
보증금	(10%) 1,562,500 원
청구액	107,532,598 원

전라남도 완도군 약산면 우두리 1027-1

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사건번호	2024타경53553 물건번호
중복사건	병합 2024타경55122,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.23(월) 10:00 입찰 41일전
토지면적	1,648.00㎡(498.52 평)
건물면적
채무/소유자	양OO / 양OO
채권자	농OOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 53553

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-30	경매접수
~2일	2024-08-01	경매개시결정
~87일	2024-10-25	배당요구종기일
~531일	2026-01-12	100%	22,322,000	유찰
~573일	2026-02-23	70%	15,625,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	우두리 1027-1	전	1402 ㎡ (424.11평)
	우두리 1029-2	대	134 ㎡ (40.54평)
	우두리 1028-25	답	36 ㎡ (10.89평)
	우두리 1041-5	답	76 ㎡ (22.99평)
1) 위치/계획관리지역/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 완도군 약산면 우두리 소재 "우두마을" 내(기호 1,2,3) 및 북측 인근(기호 4)에 위치하며, 주위는 해안농어촌지대임. 2)교통상황 기호 1,2 : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 3,4 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1 : 부정형 완경사로 "전"임. 기호 2 : 부정형 평지로 제시외 건물(주택)의 부지 등으로 이용중임. 기호 3,4 : 부정형 완경사지로 "묵전"임. 4)인접 도로상태 기호 1 : 북측으로 소폭의 포장도로와 접함. 기호 2 : 남측 일부 소폭의 포장도로와 접함. 기호 3,4 : 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1,2,3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 후첨 <지적 및 건물개황도> 참조. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상 및 해당사항 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 목록1.은 '묵전'으로, 목록2,5,6.은 '주거용 건부지'로 이용중임 3. 본건 지상위에 소재하는 미등기 제시외 건물인 ㉠주택(조적조 스레트지붕, 약 98~100.5㎡), ㉡차양(철파이프조 스레트지붕, 약 10.0㎡) - 매각에서 제외 4. 목록1,2.지상에 철재울타리 소재하나 이동 및 철거용이하여 매각에서 제외(수목은 매각포함) 5. 특별매각조건(목록1) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사실조회회신서 참조) 6. 목록5,6.은 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’임, 해당 토지는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 불필요하다는 약산면의 회신이 있음(첨부된 사실조회회신서 참조) 7. 소유자 불명의 미등기 제시외 건물을 위하여 이 사건 목록2.토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음(법정지상권의 성립으로 인한 부담을 감안한 목록2.토지의 가격은 3,350,000 원임-감정평가서 참조) 8. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함 목록1,3,4)묵`전`,목록1,2)및 타 지상에 제시외 조적조 강판지붕 주택(ㄱ;건축

국토부실거래가 전라남도 완도군 약산면 우두리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.14	답	계획관리	-	353	1,000
25.11.13	전	계획관리	-	561	1,000
25.11.11	양어장	계획관리	8m미만	109	260
25.11.11	양어장	계획관리	8m미만	52	140
25.11.11	대	계획관리	8m미만	100	250
25.10.27	전	계획관리	-	179	200
25.08.21	양어장	자연환경보전	8m미만	30	72	지분
25.08.20	양어장	자연환경보전	8m미만	60	143
25.08.18	공장용지	계획관리	8m미만	43	194
25.08.05	대	자연환경보전	8m미만	136	355
25.08.04	양어장	자연환경보전	-	271	1,573
25.08.04	양어장	자연환경보전	-	1164	6,756
25.08.04	양어장	자연환경보전	-	288	1,672
25.07.29	답	계획관리	8m미만	28	80	지분
25.07.03	답	자연환경보전	8m미만	542	1,293
25.06.17	임야	농림	-	1352	1,000
25.06.16	전	생산관리	8m미만	1633	2,870
25.05.09	양어장	자연환경보전	-	334	1,000
25.03.18	답	계획관리	8m미만	471	465
25.03.18	전	계획관리	8m미만	806	590
25.02.17	답	농림	8m미만	2000	1,550
25.02.17	답	농림	8m미만	2000	1,550
25.02.17	답	농림	8m미만	1126	900
25.02.14	답	농림	8m미만	1939	1,400
25.02.14	답	농림	8m미만	1712	1,200
25.02.14	답	농림	8m미만	1035	700
25.02.10	답	농림	8m미만	5000	10,500
25.02.10	답	농림	8m미만	5000	10,500
25.01.03	임야	자연환경보전	-	290	1,140

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년11월24일	소유권 양OO		소멸
2	2023년11월27일	가압류 농OOOO	101,617,468	소멸기준
3	2023년11월28일	가압류 완OOOO	17,339,054	소멸
4	2024년2월16일	가압류 대OOOO	19,809,996	소멸
5	2024년3월15일	가압류 대OOOO	340,000,000	소멸
6	2024년8월1일	강제경매 농OOOO		소멸
7	2024년10월22일	가압류 완OOOO	9,211,308	소멸
8	2024년10월22일	가압류 농OOOO	52,197,412	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-25)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 1일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 530일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 530일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량접근 불가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2 : 2023.11.27.가압류 목록5 : 2024.03.19.가압류 설정 목록6 : 2024.02.16.가압류)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 법정지상권 성립 여지 있으나 그 성립여부는 불분명

1. 일괄매각 2. 목록1.은 '묵전'으로, 목록2,5,6.은 '주거용 건부지'로 이용중임 3. 본건 지상위에 소재하는 미등기 제시외 건물인 ㉠주택(조적조 스레트지붕, 약 98~100.5㎡), ㉡차양(철파이프조 스레트지붕, 약 10.0㎡) - 매각에서 제외 4. 목록1,2.지상에 철재울타리 소재하나 이동 및 철거용이하여 매각에서 제외(수목은 매각포함) 5. 특별매각조건(목록1) : 매수인 농지취득자격증명원 필요(매각결정기일전까지 미제출시 보증금 반환하지 않음)(첨부된 사실조 회회신서 참조) 6. 목록5,6.은 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’임, 해당 토지는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명이 불필요하다는 약산면 의 회신이 있음(첨부된 사실조회회신서 참조) 7. 소유자 불명의 미등기 제시외 건물을 위하여 이 사건 목록2.토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음(법정지상 권의 성립으로 인한 부담을 감안한 목록2.토지의 가격은 3,350,000 원임-감정평가서 참조) 8. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 해남지원 (590-31)전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 330 (구교리) 대표 : 061)534-9151 관할지역 : 해남군, 완도군, 진도군
등기소	광주지방법원 본원 완도등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)554-9528, 전남 완도군 완도읍 중앙길 57 (군내리 341))
세무서	해남세무서 (대표:061-530-62, 팩스:061-536-6074, 전라남도 해남군 해남읍 중앙1로 18)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	24건	195,282,835원 94,950,233원	61% 2.9회
6개월	41건	165,736,429원 78,083,429원	89% 2.4회
12개월	61건	190,006,937원 91,992,187원	85% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.