감정가	194,393,000 원
최저가	(100%) 194,393,000 원
보증금	(10%) 19,439,300 원
청구액	27,209,195 원

경상남도 산청군 단성면 운리 산98-30

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사건번호	2025타경502
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 1일전
토지면적	3,880.00㎡(1,173.70 평)
건물면적
채무/소유자	조OO / 심OO외 14명
채권자	새OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 502

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-03	경매접수
~2일	2025-02-05	경매개시결정
~84일	2025-04-28	배당요구종기일
~343일	2026-01-12	100%	194,393,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	운리 산98-30	임야	129 ㎡ (39.02평)
	운리 산98-46	임야	1952 ㎡ (590.48평)
	운리 산98-48	임야	259 ㎡ (78.35평)
	운리 산98-57	임야	42 ㎡ (12.71평)
	운리 산98-58	임야	3 ㎡ (0.91평)
	운리 751-4	도로	10 ㎡ (3.03평)
	운리 751-6	도로	611 ㎡ (184.83평)
	운리 751-7	도로	31 ㎡ (9.38평)
	운리 751-8	도로	556 ㎡ (168.19평)
	운리 751-9	도로	82 ㎡ (24.81평)
	운리 751-16	도로	205 ㎡ (62.01평)
1) 위치/보전관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 산청군 단성면 운리 소재 '운리마을' 남측 인근에 위치하며 부근은 단독 주택, 전·답, 자연림 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호 1: 완경사지의 부정형 토지로서, 비포장도로임. 일련번호 2: 완경사지의 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태이며 일부 토지임야 상태임. 일련번호 3~5: 완경사지의 부정형 토지로서, 토지임야 상태임. 일련번호 6~11: 완경사지의 부정형 토지로서, 포장도로임. 4)인접 도로상태 일련번호 1: 도로임. 일련번호 2: 본건 서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 3: 본건 남측으로 일련번호 8과 연계된 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 4,5: 본건 북서측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함. 일련번호 6~11: 도로임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1 호)<수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 일련번호 2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1 호)<수도법>. 일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설 치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설 립승인지역1호)<수도법>. 일련번호 4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>. 일련번호 6~10: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법>. 일련번호 11: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

국토부실거래가 경상남도 산청군 단성면 운리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.09.24	대	계획관리	8m미만	754	5,669
25.09.24	전	계획관리	8m미만	671	3,331
25.09.04	대	보전관리	8m미만	494.5	3,900
25.09.04	대	보전관리	8m미만	630.3	5,000
25.02.20	대	계획관리	8m미만	467	5,600

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		새OOOO		소멸
2	2015년1월12일	지상권		인수
3	2018년6월11일	소유권 이OO		소멸
4	2017년7월10일	소유권 도OO		소멸
5	2014년12월1일	소유권 농OOOO		소멸
6	2015년1월12일	근저당권 새OOOO	325,000,000	소멸기준
7	2017년7월10일	근저당권 (OOOO	132,000,000	소멸
8	2019년6월13일	압류 창OO		소멸
9	2019년10월24일	가압류 (OOOO	27,254,771	소멸
10	2020년1월8일	가압류 서OOOO	116,016,640	소멸
11	2024년1월25일	가압류 (OOOO	21,840,000	소멸
12	2024년5월9일	압류 국		소멸
13	2025년2월5일	임의경매 새OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-04-28)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 194,393,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 27,209,195원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 340일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 340일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2015.01.12.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있고, 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.

-일괄매각. -목록[1] 지목 “임야”이나, 현황 “도로”로 이용중임. -목록[2] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 산청등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)973-7010, 경남 산청군 산청읍 중앙로 27 (산청리 181-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	641,129,689원 464,391,043원	47% 4.7회
6개월	9건	750,760,567원 497,105,256원	47% 4.6회
12개월	22건	689,896,134원 422,977,241원	47% 4.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.