감정가	2,209,383,000 원
최저가	(70%) 1,546,568,000 원
보증금	(10%) 154,656,800 원
청구액	555,418,121 원

울산광역시 북구 산하동 1023-21

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사건번호	2025타경11499
중복사건	중복 2025타경12325,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.12(목) 10:00 입찰 31일전
토지면적	570.90㎡(172.70 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 김OO외 1명
채권자	중OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 11499

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-13	경매접수
~7일	2025-03-20	경매개시결정
~92일	2025-06-13	배당요구종기일
~301일	2026-01-08	100%	2,209,383,000	유찰
~336일	2026-02-12	70%	1,546,568,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	산하동 1023-21	대	570.9 ㎡ (172.70평)
1) 위치/일반상업지역/지구단위계획구역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 ‘강동중학교‘ 동남측 근거리에 소재하는 부동산(토지)으로 주위는 대규모 토지개발사업(강동산하지구)이 준공된 신흥개발지구로서 상업지대이나 대부분 나지상태입니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 용이하며 대중교통사정은 보통정도임. 3)형태 및 이용상태 정방형의 토지로 현재 나지상태입니다. 4)인접 도로상태 본건 서측으로 중로2류(폭15m~20m)에 접하며 북측으로 소로2류(폭8m~10m)의 보행자도로(특수도로)와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 일반상업지역,지구단위계획구역(강동산하지구), 소로2류(폭8m~10m)(특수도로)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(집산도로)(접함) ,가축사육제한구역,도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>. 6)제시목록 외의 물건 별첨 지적도와 같이 소유자미상의 콘테이너 구조의 사무실2동및 철판구조의 변소1동(건설현장의 현장사무소용으로 사용되다가 장기간 방치됨)이 소재하나 비교적 이동이 용이한 물건임. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	본건 토지상의 제시외 소유자 미상의 콘테이너 구조 사무실 2동 및 철판구조 화장실 1동은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함. 본건은 나대지 상태의 토지이며

국토부실거래가 울산광역시 북구 산하동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.16	과수원	보전관리	8m미만	3388	16,329
25.11.13	대	제1종일반주거	12m미만	361.7	32,750
25.11.04	대	제1종일반주거	12m미만	80.68	10,000	지분
25.11.04	대	제1종일반주거	12m미만	81.53	10,000	지분
25.10.29	임야	보전관리	8m미만	3306	1,000	지분
25.07.03	하천	자연녹지	-	60	4,000
25.07.03	답	자연녹지	-	1197	21,000
25.05.15	대	제1종일반주거	12m미만	358	37,000
25.04.10	답	농림	-	1098	12,000
25.04.08	대	일반상업	25m이상	23.57	5,268	지분
25.01.17	대	제1종일반주거	12m미만	1217.3	73,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2008년8월13일	소유권 신OO		소멸
2		소유권 김OO		소멸
3	2011년7월29일	(1)근저당권설정 농OOOO	450,000,000	소멸기준
4	2011년7월29일	(2)근저당권설정 농OOOO	450,000,000	소멸
5	2011년8월1일	지상권 농OOOO		소멸
6	2022년12월12일	근저당권 중OOOO	600,000,000	소멸
7	2023년5월30일	압류 국		소멸
8	2025년3월20일	임의경매 중OOOO		소멸
9	2025년8월13일	임의경매 에OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-13)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(555,418,121원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경12325,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

※ 물건 키워드 : 상업지역/일반상업지역/지구단위계획구역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2011. 7. 29. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.05.07 소유자 김OO 경매절차정지신청 제출

본건 토지상의 제시외 소유자 미상의 콘테이너 구조 사무실 2동 및 철판구조 화장실 1동은 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	979,552,167원 521,343,000원	63% 2회
6개월	6건	979,552,167원 521,343,000원	63% 2회
12개월	13건	830,439,931원 467,212,535원	62% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.