감정가	169,254,000 원
최저가	(100%) 169,254,000 원
보증금	(10%) 16,925,400 원
청구액	49,156,800 원

울산광역시 울주군 서생면 나사리 31

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사건번호	2025타경919
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:00 입찰 1일전
토지면적	1,614.00㎡(488.24 평)
건물면적
채무/소유자	/
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 919

기일내역

경과	날짜	저감
접수일	2025-02-14	경매접수
~3일	2025-02-17	경매개시결정
~87일	2025-05-12	배당요구종기일

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	나사리 31	답	744 ㎡ (225.06평)
	나사리 32	답	53 ㎡ (16.03평)
	나사리 33	답	817 ㎡ (247.14평)
1) 위치/도시지역/녹지지역/차량접근 불가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 나사리 소재 “나사해수욕장”북동측 근거리에 위치하는 토지로서 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 불가능하며, 일반적인 교통사정은 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 토지(1)~(3) : 부정형의 토지로서, 묵답 상태임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 토지(1) : 도시지역 , 보전녹지지역 , 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 영농여건불리농지 토지(2) : 도시지역 , 보전녹지지역 , 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 영농여건불리농지 토지(3) : 도시지역 , 보전녹지지역 , 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 영농여건불리농지 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타 - 본건(3) 토지상에 별첨 ‘사진용지’ 와 같이 수목이 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가 하였음. - 정확한 토지의 지적 경계 등은 측량이 수반되어야할 것으로 사료되니 업무진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 지적도상 맹지이며, 묵답 상태임. 3. 목록 1, 2, 3 토지 모두 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 3 토지상에 식재된 수목은 토지가격에 포함됨. 5. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 부동산의표시1~3.- 공부상

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 나사리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.30	과수원	보전녹지	-	331	10,000
25.09.22	전	자연녹지	8m미만	198	14,500	지분
25.07.15	임야	보전녹지	-	465	8,000
25.05.15	전	제1종일반주거	8m미만	325	21,000

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2007년3월21일	소유권 한OO		소멸
2	2015년3월19일	근저당권 서OOOO	54,000,000	소멸기준
3	2025년2월17일	임의경매 서OOOO		소멸
4	2025년2월24일	가압류 서OOOO	45,570,549	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-12)

조사된 임차내역이 없습니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 169,254,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 49,156,800원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 324일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 324일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/차량접근 불가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2015. 3. 19. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 2. 지적도상 맹지이며, 묵답 상태임. 3. 목록 1, 2, 3 토지 모두 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 별지 사실조회회신서 기재와 같 이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 3 토지상에 식재된 수목은 토지가격에 포함됨. 5. 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	278,051,957원 90,192,357원	36% 3.4회
6개월	29건	257,828,738원 83,152,583원	35% 3.4회
12개월	69건	293,691,982원 105,659,862원	39% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.