감정가	2,012,745,000 원
최저가	(100%) 2,012,745,000 원
보증금	(10%) 201,274,500 원
청구액	1,848,579,562 원

울산광역시 울주군 서생면 위양리 326

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사건번호	2024타경8340
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:00 입찰 11일전
토지면적	9,028.00㎡(2,730.97 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 이OO외 3명
채권자	서OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 8340

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-07	경매접수
~1일	2024-10-08	경매개시결정
~87일	2025-01-02	배당요구종기일
~458일	2026-01-08	100%	2,012,745,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	위양리 326	답	3893 ㎡ (1,177.63평)
	위양리 326-1	답	2011 ㎡ (608.33평)
	위양리 327-1	하천	496 ㎡ (150.04평)
	위양리 328	답	2628 ㎡ (794.97평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 서생면 위양리 소재 "더골프클럽" 서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 소규모 공장, 창고, 골프장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하며 시외곽지역으로 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 일부는 도로로 이용중이고 일부는 휴경지 상태임. 일련번호(2,3): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 휴경지 상태임. 일련번호(4): 지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서 건부지, 도로, 휴경지 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,4): 본건 내부로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(2): 본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함. 일련번호(3): 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역<하천법>. 일련번호(2,3): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06 -27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 일련번호(4) 토지상에 제시외건물(철근콘크리트구조 2층 단독주택, 연면적 95.33㎡)이 소재함. 7)공부와의 차이 일련번호(1)은 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "답,도로"임. 일련번호(3)은 공부상 지목이 "하천"이나 현황은 "휴경지"임. 일련번호(4)는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "대,답,도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 없음. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 4 토지상의 제시외 건물(철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택 95.33㎡)은 매각에서 제외함. 최저매각가격은 위 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 제시외 건물은 신축 건축신고(2019-건축과-신축신고-128, 신고일 2019.04.22.)후 미준공된 상태로서 건축신고에 관한 사항은 주무관서에 확인요함. 3. 목록 1,2,4 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 1 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답, 도로'임. 목록3 토지는 공부상 '하천'이나 현황은 '휴경지'임. 목록 4 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '대, 답, 도로'임. 5. 목록 1,4 토지는 내부로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있고, 목록 2 토지는 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하며, 목록 3토지는 맹지임. 본건 토지 모두 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 6. 유치권신고인 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 금 298,400,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권신고인은 본건 토지에 대하여 공사계약을 체결한 것이 아니라 토지상의 건물에 대하여 공사계약을 한 것이므로 본건 토지매각과는 무관하다는 취지의 유치권배제 신청서 제출되어 있음. 부동산의표시1.- 공부상 답이나 현황은 일부는 도로이며 일부는 잡풀이 무성함. 부동산의표시2.- 공부상 답이며 현황은 잡풀이 무성한

국토부실거래가 울산광역시 울주군 서생면 위양리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.18	과수원	자연녹지	-	1359	20,300
25.12.18	임야	자연녹지	12m미만	1193	22,900
25.11.19	답	자연녹지	8m미만	43	1,200
25.08.28	임야	자연녹지	8m미만	2263.5	11,151	지분
25.08.28	임야	자연녹지	8m미만	1633	8,349	지분
25.06.26	임야	자연녹지	8m미만	1853.5	13,716	지분
25.06.26	임야	자연녹지	8m미만	1301.5	9,631	지분
25.06.26	임야	자연녹지	8m미만	1626	12,033	지분
25.05.31	대	자연녹지	8m미만	795	35,440
25.05.31	도로	자연녹지	8m미만	4	60
25.03.20	대	자연녹지	8m미만	589	13,000
25.03.10	임야	보전녹지	-	4959	7,000
25.02.17	대	보전녹지	8m미만	1337	30,000
25.01.20	과수원	자연녹지	8m미만	630	17,500	지분
25.01.02	과수원	자연녹지	-	179	4,136
25.01.02	과수원	자연녹지	8m미만	137	3,165
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	5834	85,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	3616	78,800
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	3616	39,100
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	5834	184,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	982	22,000
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	982	10,900
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	1347	30,200
24.12.27	임야	보전녹지	12m미만	1347	15,000
24.12.27	답	보전녹지	-	889	2,770
24.12.27	답	보전녹지	-	340	1,060
24.12.27	답	보전녹지	-	374	1,170
24.12.22	도로	자연녹지	8m미만	23	350
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	2215	15,183
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	465	3,187
24.12.16	임야	보전녹지	12m미만	3044	20,864
24.12.16	임야	보전녹지	-	1206	8,266
24.12.16	임야	보전녹지	-	157.25	90	지분
24.12.16	임야	보전녹지	-	3090.75	1,710	지분
24.08.08	임야	자연녹지	8m미만	459.32	2,600	지분
24.08.08	답	자연녹지	8m미만	135.45	770	지분
24.08.08	답	자연녹지	8m미만	338.7	1,930	지분
24.08.08	전	자연녹지	-	123.95	700	지분
24.08.06	임야	자연녹지	-	53.96	65	지분
24.07.29	임야	자연녹지	-	3.04	35	지분
24.07.29	과수원	자연녹지	8m미만	178.71	2,054	지분
24.07.29	임야	자연녹지	8m미만	54.39	625	지분
24.07.29	임야	자연녹지	-	59.71	686	지분
24.07.15	임야	보전녹지	12m미만	1559	16,000
24.07.15	임야	보전녹지	12m미만	982	10,500
24.06.10	전	자연녹지	12m미만	591	17,000
24.05.13	전	자연녹지	-	332	10,300
24.05.07	도로	자연녹지	8m미만	16	192
24.05.07	도로	자연녹지	8m미만	2	50
24.05.01	임야	자연녹지	-	330	5,200
24.04.29	임야	자연녹지	-	463	14,950
24.04.22	전	자연녹지	8m미만	662	15,500
24.04.12	임야	자연녹지	-	1289	35,000
24.04.03	답	자연녹지	-	455	4,800
24.04.03	답	자연녹지	-	588	6,200
24.04.03	답	자연녹지	-	454	4,800
24.04.03	답	자연녹지	-	588	6,280
24.04.03	답	자연녹지	8m미만	589	6,200
24.03.27	전	보전녹지	12m미만	330	10,300	지분
24.03.14	대	자연녹지	8m미만	55	1,500	지분
24.03.14	전	자연녹지	8m미만	1312.7	9,000	지분
24.03.12	임야	보전녹지	-	2680	18,370
24.03.12	임야	보전녹지	-	4250	29,130
24.03.07	임야	보전녹지	-	340	2,377
24.03.07	임야	보전녹지	12m미만	5834	40,792
24.03.07	답	보전녹지	-	889	6,216
24.03.07	답	보전녹지	-	374	2,615
24.02.15	임야	보전녹지	12m미만	1347	14,250
24.02.15	임야	보전녹지	12m미만	3616	38,250

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년1월13일	소유권 최OO		소멸
2	2016년1월13일	소유권 이OO		소멸
3	2015년11월26일	지상권 서OOOO		인수
4	2015년11월26일	지상권 서OOOO		인수
5	2016년6월27일	근저당권 서OOOO	1,980,000,000	소멸기준
6	2022년2월14일	가등기 황OO		소멸
7	2022년2월14일	가등기 윤OO		소멸
8	2022년9월20일	가압류 현O	75,000,000	소멸
9	2023년1월2일	가압류 이OO	150,000,000	소멸
10	2024년10월8일	임의경매 서OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-02)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 446일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 446일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/차량 접근이 가능/철근콘크리트구조

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주의사항 (최선순위 설정일: 2016. 6. 27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 2015. 11. 26. 접수 제259299호로 등기된 지상권 등기 (목록1 토지 을구 8번, 12번, 목록2 토지 을구 1번, 3번, 목록3 토지 을 구 2번) 다만, 지상권자 서생농업협동조합으로부터 매수인이 대금완납시 지상권을 조건없이 포기한다는 내용의 권리포기서가 제출되어 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 목록4 토지상의 제시외 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여지 있음.

2024.12.23 유치권자 (주)OOOO 유치권신고서 제출
2025.04.16 채권자 서OOOOOOO 유치권 배제신청서 제출

1. 일괄매각. 2. 목록 4 토지상의 제시외 건물(철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택 95.33㎡)은 매각에서 제외함. 최저매각가 격은 위 제시외 건물이 매각에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지 가액임. 제시외 건물은 신축 건축 신고(2019-건축과-신축신고-128, 신고일 2019.04.22.)후 미준공된 상태로서 건축신고에 관한 사항은 주무관서에 확인요함. 3. 목록 1,2,4 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원 상회복명령 발하여질 가능성이 있음. 4. 목록 1 토지는 공부상 '답'이나 현황은 '답, 도로'임. 목록3 토지는 공부상 '하천'이나 현황은 '휴경지'임. 목록 4 토지는 공부 상 '답'이나 현황은 '대, 답, 도로'임. 5. 목록 1,4 토지는 내부로 폭 약 6미터의 포장도로 개설되어 있고, 목록 2 토지는 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하며, 목록 3토지는 맹지임. 본건 토지 모두 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 6. 유치권신고인 주식회사 지인개발로부터 공사대금채권 금 298,400,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 경매신청채권자로부터 유치권신고인은 본건 토지에 대하여 공사계약을 체결한 것이 아니라 토지상의 건물에 대하여 공사계약을 한 것이므로 본건 토지매각과는 무관하다는 취지의 유치권배제 신청서 제출되어 있음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	14건	278,051,957원 90,192,357원	36% 3.4회
6개월	29건	257,828,738원 83,152,583원	35% 3.4회
12개월	69건	293,691,982원 105,659,862원	39% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.