감정가	2,152,728,850 원
최저가	(100%) 2,152,728,850 원
보증금	(10%) 215,272,885 원
청구액	1,345,112,701 원

충청남도 태안군 태안읍 삭선리 449-6

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사건번호	2024타경56793
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.07(수) 10:00 입찰 12일전
토지면적	18,400.00㎡(5,566.00 평)
건물면적	902.60㎡(273.04 평)
채무/소유자	박OO / 박OO
채권자	엠OOOOO OOOO(OOOOOOOOOOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 56793

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-17	경매접수
~1일	2024-07-18	경매개시결정
~86일	2024-10-11	배당요구종기일
~539일	2026-01-07	100%	2,152,728,850	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	삭선리 449-11	임야	420 ㎡ (127.05평)
	삭선리 449-12	도로	396 ㎡ (119.79평)
	삭선리 449-9	임야	9450 ㎡ (2,858.63평)
	삭선리 449-10	도로	497 ㎡ (150.34평)
	삭선리 449-6	종교용지	4027 ㎡ (1,218.17평)
	삭선리 449	답	2949 ㎡ (892.07평)
	삭선리 449-4	임야	661 ㎡ (199.95평)
건물	삭선리 449-6	1층 주택 일반철골구조,경량철골구조	168.6 ㎡ (51.00평)
	삭선리 449-6	2층 주택 일반철골구조,경량철골구조	116.95 ㎡ (35.38평)
	삭선리 449-6	1층 종교시설 일반철골구조	175 ㎡ (52.94평)
	삭선리 449-6	1층 종교시설 일반철골구조	130.3 ㎡ (39.42평)
	삭선리 449-6	2층 종교시설 일반철골구조	311.75 ㎡ (94.30평)
제시외 건물	삭선리 449-9	창고 등	9 ㎡ (2.72평)	제외
	삭선리 449-9	정자 등	9 ㎡ (2.72평)	제외
	삭선리 449-9	창고 등	60 ㎡ (18.15평)	제외
	삭선리 449-9	수목	㎡	포함
	삭선리 449	주택 등	195 ㎡ (58.99평)	제외
	삭선리 449-4	창고 등	8 ㎡ (2.42평)	제외
	삭선리 449-4	창고 등	10 ㎡ (3.03평)	제외
1) 위치/계획관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 "삭선2리 다목적회관" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 주택, 공장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임. 3)형태 및 이용상태 대체로 완경시지대 내 기호(1)-(4),(7),(9)는 부정형, 기호(6)은 사다리형의 토지로서 기호(1) 토지임야, 기호(2),(4)는 도로, 기호(3)은 토지임야, 전 등, 기호(6)은 주거기타(단독주택, 종교시설), 기호(7)은 전, 기호(8)은 임야기타(단독주택, 전 등) 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 기호(1),(3),(6)은 남서측으로 폭 2-3m 내외의 기호(2),(4) 도로와 접하며 기호(7),(9)는 지적도상 맹지상태 이나 인접필지를 통하여 접근이 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1),(3),(9) 계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(2),(4),(6),(7) 계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 - 7)공부와의 차이 본건 기호(3)은 공부상 지목 임야로 되어 있으나 현황 일부 전, 기호(7)은 공부상 지목 답이나 현황 전, 기호(9)는 공부상 지목 임야이나 현황 주거용 건부지, 전 등으로 이용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대미상임. -위성지도상 기호(1) 토지 지상에 타인소유 건물 일부가 침범한 것으로 보이나 정확한 지적경계, 침범여부 및 현황 등은 측량이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람. 1)건물의 구조 기호(5) 건물은 일반철골구조,경량철골구조 경량철골구조(징크판넬)지붕 2층 건물로서, 외벽: 목재 사이딩 마감 등, 창호: 새시 창호 등임. 기호(8) 건물은 일반철골구조 일반철골구조(징크판넬)지붕 2층 건물로서, 외벽: 목재사이딩, 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임. 2)이용상태 기호(5)는 주택, 기호(8)은 종교시설 등으로 이용 중임. (본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람) 3)설비내역 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 -본건 지상에 제시외 건물(기호㉠-㉥), 제시외 수목(기호㉦)이 소재함.(후첨 "사진용지, 지적 및 건물개황도" 참조) -본건에 지상에 소재하는 부합물 및 종물은 일반적인 거래관행상 토지 및 건물에 포함되어 거래되는 바 토지 및 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람. 5)공부와의 차이 본건 기호(8) 건물은 증축으로 인하여 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대 미상임. 닫기
참고 사항	-일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ~ㅂ)매각에서 제외. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명./최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임. -제시외 수목(ㅅ) 매각에 포함. -목록3: 공부상 임야이나 현황 일부 전으로 이용. -목록7: 공부상 답이나 현황은 전/ 농지취득자격증명 제출 요함.(미제출시 보증금 몰수.) -목록9: 공부상 임야이나 현황은 주거용 건부지, 전 등으로 이용. -목록8:건물은 증축으로 인하여 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음. ○ 본건 부동산들은 삭선1리 다목적회관 동쪽에 위치한 대한예수교 장로회 합동진리총회 한마음 총신 수양관과 그 주변 토지로 모두 인접하여 일단을 형성하고 있으며, 원이로를 통하여 차량 접근이 양호하고 지상 곳곳에 다수의 수목이 광범위하게 식재되어 있어 그루 수를 정확히 셀 수 없었으므로 구체적인 내역은 감정인의 감정평가서를 참고하시기 바라며, 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 채무자 겸 소유자 박중선을 조사 도중에 만나 참여하에 현황조사를 실시함 ○ 목록 1 - 공부와 같이 임야이나 현재 육안으로 대부분 지상은 철제 울타리 밖 인접한 삭선리 477-4 공장용지에 소재하는 것으로 보이고 남쪽 일부 지상에는 위 공장의 부속건물인 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물 일부가 경계를 침범하여 건축된 것으로 보이며 그 옆에는 개집(견사)이 있고 나머지 지상에는 울타리를 따라 은행나무, 감나무 등 다수의 수목이 식재되어 있으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 ○ 목록 2, 4 - 공부와 같이 도로로 이용하고 있음 ○ 목록 3 - 공부상 임야이나 현재 동쪽 지상은 경사지로 소나무 등이 자라고 있으나 중앙 부분 지상은 대부분 밭으로 이용하고 있는데 북쪽 가장자리 지상에는 창고로 보이는 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물이 있고 남쪽 가장자리 지상에는 그늘막 1동과 야외 그네가 설치되어 있으며, 일부 지상은 목록 9. 일부 지상과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있고 도로가 있으며 도로변에는 조경수로 보이는 미상의 수목이 다수 식재되어 있고 북쪽 외곽에도 미상의 수목이 다수 식재되어 있음 - 서쪽은 일부 지상은 목록 7. 지상과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있고 가장자리 지상은 도로나 도로변 토지로 이용하고 있는데 그곳에는 소나무, 감나무 그밖에 미상의 수목이 다수 식재되어 있고 전봇대 2개가 있으며 서북쪽에는 제시와 컨테이너 1동이 소재함 ○ 목록 5 - 공부와 같이 목록 6 남서쪽 지상에 소재한 지상 2층 단독 주택으로 소유자 박중선에게 점유관계를 물었더니 지상 1층은 2021년 봄부터 이희찬 목사가 보증금 3천만원에 임차하여 거주하고 있고, 지상 2층은 박민수가 거주하고 있다고 하는데 구체적인 임대차 내용은 알려 주지 않았으며, 덧붙인 전입세대 확인서 등과 같이 박민수는 세대주로 전입되어 있고(소유자의 진술에 따라 지상 2층을 점유하고 있는 것으로 등록하였음) 이희찬은 세대주로 전입되어 있지 않지만 일응 모두 임차인으로 등록하였으므로 그 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함(폐문부재, 안내문 부착), ○ 목록 6 - 공부와 같이 종교용지로 현재 윗단과 아랫단으로 분할되어 윗단 북쪽 지상에는 목록 8 건물이, 아랫단 남서쪽 지상에는 목록 5 건물이 소재하며, 나머지 지상은 대부분 주차장 등으로 이용하고 있는 것으로 보이고 윗단과 아랫단 사이에는 석축 시공이, 동쪽 가장자리 지상은 경사지로 옹벽이 시공되어 있고 그곳에 소나무와 미상의 수목이 다수 식재되어 있음 ○ 목록 7 - 공부와 같이 답으로 현재 남쪽 지상은 목록 3의 일부 지상과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있고 동쪽 가장자리 지상은 도로로 이용하고 있으며, 서쪽 가장자리 지상은 목록 9 지상에 소재한 건물의 주차장 등으로 이용하고 있고 주변에는 미상의 수목이 다수 식재되어 있으며, 본건 북쪽 지상에는 블루베리가 일정한 간격을 두고 다수 식재되어 있으며, 외곽 경계 부분에도 미상의 수목이 다수 식재되어 있음 ○ 목록 8 - 공부와 같이 목록 6 북쪽 지상에 소재한 지상 2층 근린생활시설로 경사지에 건축되어 있고 현재 지상 1층에는 식당 겸 휴게실, 사무실 등이 있고 지상 2층은 예배당으로 이용하고 있으며, 채무자 겸 소유자 박중선에게 점유관계를 물었더니 본인이 운영하고 있다고 진술하였으며 덧붙인 상가건물임대차현황서와 같이 등록된 임차인은 없음 ○ 목록 9 - 공부상 임야이나 현재 북쪽 지상에는 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물(건축물대장이 존재하지 않음)이 소재하고 북서쪽 및 남동쪽 일부 지상은 목록 3 일부 지상과 물리적 경계 없이 일단의 밭으로 이용하고 있으며, 중앙 부분 지상에는 도로가 개설되어 있고 육안으로 북쪽 경계 부분 지상에 인접 토지에 걸쳐 제시외 저온저장고로 보이는 시설물이 있는데 본건에 소재하는지는 측량 등 별도의 확인이 필요함 - 채무자 겸 소유자 박중선에게 점유관계를 물었더니 제시외 건물에는 주민등록표등본과 같이 본인과 가족들이 거주하고 있다고 진술하였으며, 덧붙인 전입세대 확인서 등과 같이 채무자 겸 소유자가 세대주로 전입되어 있음

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2013년4월4일	소유권 박OO		소멸
2	2014년9월4일	근저당권 엠OOOO	590,000,000	소멸기준
3	2014년9월4일	지상권 엠OOOO		소멸
4	2017년4월20일	근저당권 엠OOOO	280,000,000	소멸
5	2017년12월11일	근저당권 엠OOOO	330,000,000	소멸
6	2019년5월10일	근저당권 엠OOOO	390,000,000	소멸
7	2021년5월27일	가압류 남OO	391,000,000	소멸
8	2024년7월18일	임의경매 지OOOO		소멸
9	2025년5월9일	압류 태OO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년11월30일	소유권 박OO		소멸
2	2017년12월11일	근저당권 엠OOOO	590,000,000	소멸기준
3	2017년12월11일	근저당권 엠OOOO	280,000,000	소멸
4	2017년12월11일	근저당권 엠OOOO	330,000,000	소멸
5	2019년5월10일	근저당권 엠OOOO	390,000,000	소멸
6	2021년5월27일	가압류 남OO	391,000,000	소멸
7	2024년7월18일	임의경매 지OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
매각기일 7일전에 매각물건명세서가 공고되오니 확인하시기 바랍니다.
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	목록 6일부 및지상2층전체	미상 [월]미상	X
박OO	2021.06.22		2021.06. 22.~
이OO	목록 6일부 및지상1층전체	30,000,000 [월]없음
이OO			2021년 봄~

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 526일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 526일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 목록1,2,3,4,6,7,9: 2014. 9. 4.근저당권 목록5,8: 2017. 12. 11. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명.

-일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ~ㅂ)매각에서 제외. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명./최저매각가격은 제시외 건물 로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임. -제시외 수목(ㅅ) 매각에 포함. -목록3: 공부상 임야이나 현황 일부 전으로 이용. -목록7: 공부상 답이나 현황은 전/ 농지취득자격증명 제출 요함.(미제출시 보증금 몰수.) -목록9: 공부상 임야이나 현황은 주거용 건부지, 전 등으로 이용. -목록8:건물은 증축으로 인하여 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장상 면적 을 기준으로 평가하였음.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대전지방법원 서산지원 (319-88)충청남도 서산시 공림4로 24 (예천동 600) 대표 : 041)660-0600, 야간 : 041)660-0725~6 관할지역 : 서산시, 당진시, 태안군
등기소	대전지방법원 본원 태안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)675-3202, 충남 태안군 태안읍 탑골길 71 (남문리 471))
세무서	서산세무서 (대표:041-660-92, 팩스:041-660-9259, 충청남도 서산시 덕지천로 145-6 (석림동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	553,611,265원 298,393,875원	58% 2회
6개월	16건	361,137,462원 182,906,938원	50% 2.8회
12개월	28건	697,705,813원 213,017,250원	45% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.