감정가	1,390,570,000 원
최저가	(70%) 973,399,000 원
보증금	(10%) 97,339,900 원
청구액	467,506,849 원

제주특별자치도 제주시 오등동 1210-1

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사건번호	2025타경7745
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.10(화) 10:00 입찰 28일전
토지면적	2,410.00㎡(729.03 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	주OOO OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 7745

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-14	경매접수
~10일	2025-03-24	경매개시결정
~101일	2025-06-23	배당요구종기일
~298일	2026-01-06	100%	1,390,570,000	유찰
~333일	2026-02-10	70%	973,399,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	오등동 1210-1	과수원	2410 ㎡ (729.03평)
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '제주연구원' 남동측 근거리에 위치하며, 주위 는 단독주택, 근린생활시설, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함. 3)형태 및 이용상태 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 휴경상태로서 무허가건물부지임. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공 장설립제한지역<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지상에 무허가건물인 제시외건물(ㄱ~ㅌ)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -임대관계는 미상임. -본건은 공부상 지목이 '과수원'으로 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되나, 해당관청의 재확인을 요함. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환) 소재지 1.(오등동 1210-1) 과수원 (실제 잡종지임) 위 지상 제시외 건물 ㄱ.경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 및 창고 ㄴ.판넬조 판넬지붕 단층 화장실 ㄷ.경량철골조 판넬지붕 단층 공장 ㄹ.판넬조 판넬지붕 단층 창고 및 기계실 ㅁ.판넬조

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 오등동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.07	전	자연녹지	8m미만	532	12,000
25.10.15	임야	생산녹지	25m미만	922	11,500
25.09.03	전	생산녹지	8m미만	9	100
25.09.03	전	생산녹지	8m미만	9	100
25.08.11	도로	보전녹지	-	367	6,000
25.08.11	도로	보전녹지	-	208	3,500
25.07.30	전	생산관리	-	829	32,500
25.07.04	임야	생산녹지	25m미만	922	12,555
25.06.30	묘지	생산녹지	-	109	6,278
25.06.30	임야	생산관리	-	556	14,670
25.06.30	전	생산관리	8m미만	1262	34,033
25.06.30	전	생산관리	8m미만	1262	33,330
25.06.28	전	생산관리	8m미만	663	25,600
25.06.20	임야	생산녹지	8m미만	1668.75	10,000	지분
25.06.10	임야	보전녹지	-	670	17,200
25.06.08	도로	생산관리	-	165	750	지분
25.06.08	임야	생산관리	8m미만	3970	29,250
25.06.03	과수원	생산녹지	12m미만	1983	132,000
25.05.27	임야	보전녹지	25m미만	129	4,000	지분
25.05.20	도로	보전녹지	-	205	9,000
25.05.10	과수원	생산녹지	-	826	65,000
25.04.30	임야	보전녹지	8m미만	519	22,000
25.04.04	전	생산녹지	-	400	12,000
25.04.04	과수원	자연녹지	8m미만	565	32,500
25.04.02	전	생산녹지	8m미만	822	25,000
25.04.01	과수원	생산녹지	12m미만	1983	132,000
25.03.28	전	생산녹지	-	338	15,800
25.03.28	전	생산녹지	-	496	23,200
25.02.25	전	생산관리	-	2431.5	12,000	지분
25.02.10	과수원	생산녹지	8m미만	464	33,400	지분
25.02.06	과수원	자연녹지	-	496	60,000
25.01.20	임야	보전관리	8m미만	2380	8,000
25.01.20	목장용지	자연녹지	25m미만	857	5,000
25.01.20	임야	생산관리	-	14876	17,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년8월8일	소유권 김OO		소멸
2	2023년8월8일	근저당권 (OOOO	600,000,000	소멸기준
3	2023년8월8일	지상권 (OOOO		소멸
4	2024년4월18일	가압류 박OO	314,217,000	소멸
5	2024년12월19일	가압류 북OOOO	1,028,405,917	소멸
6	2025년3월24일	임의경매 (OOOO		소멸
7	2025년6월10일	압류 제OOOO		소멸
8	2025년12월2일	가압류 홍OO	370,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
문OO	제시외건물ㄱ~ㅁ(현황조사서)	미상 [월]연세12,000,000원
문OO	2012.05.03 미상		2012.05.01~만기 미정
비고 (매각물건 명세서)	문만주:임차인의 현장진술 및 2025.3.27.자 상가건물임대차 현황서에 의함.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
문만주:임차인의 현장진술 및 2025.3.27.자 상가건물임대차 현황서에 의함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2023.08.08.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

- 농지취득자격증명 제출요함(별지 사실조회회신서 참조)(미제출시 매수신청보증금 미반환), 아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려 드립니다. - 토지만 매각 - 본 건 지상에 무허가건물이 소재함 - 일부 토지에 건축폐기물이 야적되어 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	41건	1,035,442,542원 465,060,225원	50% 2.9회
6개월	125건	752,293,293원 347,548,578원	47% 2.8회
12개월	233건	765,865,130원 364,504,963원	47% 2.8회

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