감정가	99,400,000 원
최저가	(70%) 69,580,000 원
보증금	(10%) 6,958,000 원
청구액	50,000,000 원

부산광역시 해운대구 반송동 250-512

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사건번호	2024타경4068
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.10(화) 10:00 입찰 34일전
토지면적	70.00㎡(21.18 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	장OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 4068

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-08	경매접수
~1일	2024-07-09	경매개시결정
~99일	2024-10-15	배당요구종기일
~547일	2026-01-06	100%	99,400,000	유찰
~582일	2026-02-10	70%	69,580,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	반송동 250-512	대	23 ㎡ (6.96평)
	반송동 250-513	대	40 ㎡ (12.10평)
	반송동 250-2609	대	7 ㎡ (2.12평)
제시외 건물	반송동 250-512	주택	80 ㎡ (24.20평)	제외
	반송동 250-513	주택	125 ㎡ (37.81평)	제외
	반송동 250-2609	주택	20 ㎡ (6.05평)	제외
1) 위치/제2종일반주거지역/시내버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 부산광역시 해운대구 반송동 소재 ‘반송도서관’ 남동측 인근에 위치하는 토지 (북동향)로서 주위는 단독주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하나, 제반 대중교통사정은 보통입니다. 3)형태 및 이용상태 북동하향의 경사지를 인접지와 등고 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서 단독주택 건부지 로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 북동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1-3: 공히 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구 입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 지상에 소유자 미상의 제시외건물ㄱ, 조적조 슬래브지붕 4층, 주택, 약 225㎡가 소재 하여 본건 토지의 사용, 수익, 처분에 영향이 있습니다. 7)공부와의 차이 기호4 건물: 기호1-3 토지 지상 소재 보록크조 스라브가 평가건, 주택, 11.8평은 소재불명 으로 평가외로 하였습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 이해관계인 부재로 인하여 조사하지 못하였습니다. 2) 기 타 : 본건 기호1-3 토지 지상에 소유자 미상의 제시외건물ㄱ, 조적조 슬래브지붕 4층(주택) 약 225㎡가 소재하나, 감정목적을 고려하여 이에 관계없이 토지를 정상평가하였습니다. 다만, 제시외건물ㄱ이 본건 토지에 미치는 영향을 감안한 토지가격은 별도로 부기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물의 소재를 감안한 가격임

국토부실거래가 부산광역시 해운대구 반송동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.10	답	제2종일반주거	8m미만	6	457
25.12.05	도로	제2종일반주거	-	66	4,406
25.11.25	임야	제2종일반주거	8m미만	1.29	15	지분
25.11.25	임야	제2종일반주거	8m미만	3.88	22	지분
25.11.25	임야	제2종일반주거	8m미만	2.46	33	지분
25.11.25	임야	제2종일반주거	12m미만	22.83	33	지분
25.09.24	도로	제2종일반주거	-	4.36	500	지분
25.09.19	대	제2종일반주거	8m미만	69	9,800
25.07.29	임야	제2종일반주거	8m미만	3.53	122	지분
25.07.29	임야	제2종일반주거	8m미만	2.24	77	지분
25.07.29	임야	제2종일반주거	12m미만	20.75	717	지분
25.07.29	임야	제2종일반주거	8m미만	1.17	41	지분
25.07.10	대	제2종일반주거	8m미만	36	2,700
25.06.27	임야	개발제한구역	8m미만	372.24	500	지분
25.06.25	임야	개발제한구역	-	6347	2,000
25.04.14	답	개발제한구역	-	694	3,000	지분
25.03.21	대	제2종일반주거	12m미만	192	9,000
25.03.21	대	제2종일반주거	12m미만	20	1,000
25.03.17	대	제2종일반주거	8m미만	36	3,000
25.01.09	답	개발제한구역	8m미만	800	3,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년5월14일	소유권 김OO		소멸
2	2021년5월14일	근저당권 김OO	50,000,000	소멸기준
3	2021년12월9일	근저당권 김OO	20,000,000	소멸
4	2022년8월23일	근저당권 최O	25,000,000	소멸
5	2023년12월29일	가압류 경OOOO	18,450,326	소멸
6	2024년7월9일	강제경매 장OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-15)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	3,4층전부	72,000,000
김OO	2021. 5. 14. 2021. 5. 18.	2024.10.14.	2021. 4.15.~
서OO	미상	미상 [월]미상
서OO	2008.03.28. 미상		미상
서OO	1층	5,500,000 [월]250,000
서OO	2024.01.23 2024.07.18	2024.7.18.	2024.02.07-2026.05.07
우OO	1층	미상 [월]미상
우OO	2024.01.23. 미상		미상
장OO	건물전부	50,000,000
장OO	2022.03.21 2021.04.30		2021.04.30.
허OO	3층	미상 [월]미상
허OO	2021.05.14. 미상		미상
홍OO	2층	35,000,000
홍OO	2021.05.03 2021.05.06	2024.7.19.	2021.05.01-2023.04.30
비고 (매각물건 명세서)	김도연:권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 주민등록초본에 의하면 허용규의 배우자임. 서정수:임대차관계 불분명 우춘식:현황조사서에 첨부된 서종임의 주민등록등본에 의하면, 우춘식은 서종임의 동거인(외가친척)으로 등록되어 있음. 장임순:멸실된 것으로 추정되는 부산 해운대구 반송동 250-512, 250-513, 250-2609 지상 보록크조 스라브가 평가건주택 건평 11평 8홉 등기부에는 2023.07.18. 신청채권자 장임순이 주택임차권등기를 경료함(보증금 50,000,000원, 전입일자 2022.03.21.,점유개시일 2021.04.30., 확정일자 2021.04.30.) 홍경진:매수인에게 35,000,000원, 전입일 2021. 5. 3., 확정일자 2021. 5. 6.). 김도연, 서종임, 장임순, 허용규, 홍경진 등은 제시외 건물(ㄱ)인 부산 해운대구 반송동 250-512, 250-513, 250-2609 지상 조적 조 슬레브지붕 4층 주택(1 내지 3층 각 60평방미터, 4층 45평방미터)에 거주하였거나 거주 중인 것으로 보임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김도연:권리신고 및 배당요구신청서에 첨부된 주민등록초본에 의하면 허용규의 배우자임. 서정수:임대차관계 불분명 우춘식:현황조사서에 첨부된 서종임의 주민등록등본에 의하면, 우춘식은 서종임의 동거인(외가친척)으로 등록되어 있음. 장임순:멸실된 것으로 추정되는 부산 해운대구 반송동 250-512, 250-513, 250-2609 지상 보록크조 스라브가 평가건주택 건평 11평 8홉 등기부에는 2023.07.18. 신청채권자 장임순이 주택임차권등기를 경료함(보증금 50,000,000원, 전입일자 2022.03.21.,점유개시일 2021.04.30., 확정일자 2021.04.30.) 홍경진:매수인에게 35,000,000원, 전입일 2021. 5. 3., 확정일자 2021. 5. 6.). 김도연, 서종임, 장임순, 허용규, 홍경진 등은 제시외 건물(ㄱ)인 부산 해운대구 반송동 250-512, 250-513, 250-2609 지상 조적 조 슬레브지붕 4층 주택(1 내지 3층 각 60평방미터, 4층 45평방미터)에 거주하였거나 거주 중인 것으로 보임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 547일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 547일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/시내버스정류장/차량접근이 가능/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 5. 14. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물의 소재를 감안한 가격임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 동부지원 (480-53)부산광역시 해운대구 재반로 112번길 20번 (재송동1133) 대표 : 051)780-1114, 민원 : 051)780-1351, 등기 : 1544-0773 관할지역 : 해운대구, 남구, 수영구, 기장군
등기소	부산지방법원 동부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)781-6292, 부산광역시 해운대구 재반로112번길 20 (재송동 1133))
세무서	해운대세무서 (대표:051-660-92, 팩스:051-660-9601, 부산광역시 해운대구 달맞이길62번길 38 4,5F (중동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	521,272,000원 257,965,218원	61% 3.8회
6개월	4건	521,272,000원 257,965,218원	61% 3.8회
12개월	5건	426,089,600원 213,858,174원	65% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.