감정가	2,996,460,000 원
최저가	(100%) 2,996,460,000 원
보증금	(10%) 299,646,000 원
청구액	983,940,104 원

경상남도 고성군 고성읍 우산2길 28-53

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사건번호	2024타경1745
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.05(월) 10:00 입찰 12일전
토지면적	23,001.00㎡(6,957.80 평)
건물면적	482.40㎡(145.93 평)
채무/소유자	우OOO OOOO / 우OOOOO OOOO외 1명
채권자	주OOO OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 1745

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-08	경매접수
~11일	2024-04-19	경매개시결정
~100일	2024-07-17	배당요구종기일
~637일	2026-01-05	100%	2,996,460,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	우산리 190-1	잡종지	3500 ㎡ (1,058.75평)
	우산리 190-8	잡종지	6400 ㎡ (1,936.00평)
	우산리 190-15	유지	1999 ㎡ (604.70평)
	우산리 190-22	전	64 ㎡ (19.36평)
	우산리 190-28	전	3305 ㎡ (999.76평)
	우산리 190-29	전	972 ㎡ (294.03평)
	우산리 190-34	전	4468 ㎡ (1,351.57평)
	우산리 190-35	전	820 ㎡ (248.05평)
	우산리 190-45	유지	1473 ㎡ (445.58평)
건물	우산리 190-1	단층 운전학원 경량철골조	482.4 ㎡ (145.93평)
제시외 건물	우산리 190-15	제시외 수목	㎡	포함
1) 위치/계획관리지역/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상 토지는 경상남도 고성군 고성읍 우산리 소재 "외우산노인회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 순수 농촌마을지대로서, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 대상까지 공히 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 일련번호 2,3)는 는 부정형 평지의 "잡종지" 상태임. 일련번호 4)는 부정형 평지의 "도로" 및 "전"으로 이용중임. 일련번호 5-9)는 부정형 평지의 "휴경지" 상태임. 일련번호 10)은 부정형의 "유지" 상태임. 4)인접 도로상태 일련번호 2, 3) 동측으로 약 4미터 폭의 비포장 도로와 접함. 일련번호 4) 남동측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접함. 일련번호 5-10)은 일련번호 2-4)를 이용하여 차량접근 함. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 2-10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 일련번호 4) 지상에 제시외 수목이 소재함. 7)공부와의 차이 일련번호 4)는 공부상 지목은 "유지"이나 현황 "도로" 및 "전"으로 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음. 1)건물의 구조 일련번호 1)은 경량철골조 칼라시이트지붕 단층 건물로서, -외 벽 : 샌드위치 판넬 마감. -바 닥 : 타일깔기 마감. -창 호 : 알미늄샷시 창호임. 2)이용상태 -일련번호 1)는 공부상 용도는 "자동차관련시설(운전학원)" 이나 현황 "공실" 상태임. 3)설비내역 미상임. 4)부합물 및 종물 없 음. 5)공부와의 차이 일련번호 1)는 공부 및 의뢰목록 상 면적은 ‘482.40㎡’ 이나, 현황 실측면적은 ‘240㎡에’로 조사되는바, 실측 사정면적을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 대상 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록[1] 공부상 면적은 482.40㎡이나, 현황 실측 면적은 240㎡로 조사되는 바 실측 면적을 기준으로 평가함. -목록[5,9] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 5동은 평가 및 매각 제외. -목록[4] 제시외 수목(소나무 등 44주) 매각 포함. 제시외 물건 '팔각정' 1식 평가 및 매각 제외. 공부상 지목은 '유지'이나, 현황 '전' 및 일부 '도로'로 이용중임. -목록[5~9] 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 별첨 고성읍 제출 '사실조회회신서(2024.11.29.자)' 참조. 고성군 고성읍 우산리 190-22 지상 제시외 컨테이너 2동 있음(컨테이너 1동은 인접 건물에서 사용하는 것으로 보임) 고성군 고성읍 우산리 190-35 지상 제시외 컨테이너 2동 있음

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년12월27일	소유권 우OOOO		소멸
2	2021년10월8일	근저당권 (OOOO	1,820,000,000	소멸기준
3	2021년10월8일	지상권 (OOOO		소멸
4	2023년3월3일	가압류 조OO	44,000,000	소멸
5	2023년6월20일	근저당권 박OO	638,400,000	소멸
6	2023년7월18일	가압류 신OOOO	500,000,000	소멸
7	2023년12월1일	가압류 서OOOO	18,882,370	소멸
8	2024년1월22일	가압류 신OOOO	1,480,000,000	소멸
9	2024년4월9일	가압류 한OOOO	1,000,000,000	소멸
10	2024년4월12일	강제경매 (OOOO		소멸
11	2024년4월19일	임의경매 (OOOO		소멸
12	2024년12월17일	압류 국OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2017년12월27일	소유권 우OOOO		소멸
2	2021년10월8일	근저당권 (OOOO	1,820,000,000	소멸기준
3	2023년7월18일	가압류 신OOOO	500,000,000	소멸
4	2023년7월24일	가압류 근OOOO	23,255,020	소멸
5	2023년12월1일	가압류 서OOOO	18,882,370	소멸
6	2024년1월22일	가압류 신OOOO	1,480,000,000	소멸
7	2024년4월9일	가압류 한OOOO	1,000,000,000	소멸
8	2024년4월12일	강제경매 (OOOO		소멸
9	2024년4월16일	압류 국OOOO		소멸
10	2024년4월19일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-17)

매각기일 7일전에 공고되오니 확인하시기 바랍니다.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,996,460,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 983,940,104원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 614일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 614일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.10.8.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.01.07 소유자 이OO 경매절차정지신청 제출

-일괄매각. -목록[1] 공부상 면적은 482.40㎡이나, 현황 실측 면적은 240㎡로 조사되는 바 실측 면적을 기준으로 평가함. -목록[5,9] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 5동은 평가 및 매각 제외. -목록[4] 제시외 수목(소나무 등 44주) 매각 포함. 제시외 물건 '팔각정' 1식 평가 및 매각 제외. 공부상 지목은 '유지'이나, 현 황 '전' 및 일부 '도로'로 이용중임. -목록[5~9] 농지취득자격증명원 제출을 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 별첨 고성읍 제출 '사실조회회신서(2024.11.29. 자)' 참조.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 통영지원 (530-29)경상남도 통영시 용남면 동달안길 67 대표 : 055)640-8500 관할지역 : 통영시, 거제시, 고성군
등기소	창원지방법원 본원 고성등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)673-5126, 경남 고성군 고성읍 동외로 110 (동외리 509-1))
세무서	통영세무서 (대표:055-640-72, 팩스:055-644-1814, 경상남도 통영시 무전5길 20-9 (무전동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	596,815,442원 242,208,333원	39% 5.5회
6개월	10건	421,575,822원 164,909,700원	35% 5.8회
12개월	24건	368,946,405원 153,911,583원	38% 5.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.