감정가	2,588,430,000 원
최저가	(100%) 2,588,430,000 원
보증금	(10%) 258,843,000 원
청구액	374,307,487 원

전라남도 신안군 임자면 광산리 산3-1

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사건번호	2025타경50921
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.29(월) 10:00 (오늘 입찰)
토지면적	172,562.00㎡(52,200.01 평)
건물면적
채무/소유자	유OOO OOOO / 장OO외 2명
채권자	광OOO OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50921

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-27	경매접수
~1일	2025-02-28	경매개시결정
~95일	2025-06-02	배당요구종기일
~263일	2025-11-17	87%	2,243,306,000	변경
~305일	2025-12-29	100%	2,588,430,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	광산리 산3-1	임야	172562 ㎡ (52,200.01평)
1) 위치/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 신안군 임자면 대기리 소재 '신안튤립공원' 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 관광 및 휴양시설, 단독주택, 농경지, 자연림상태의 임야 등이 혼재한 대광해수욕장 인근 무인도서로서 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 무인도서 지역에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 대부분 자연림 상태의 임야임. 4)인접 도로상태 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역(계획관리지역), 관광ㆍ휴양개발진흥지구(개발진흥지구3), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 준보전무인도서<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 핵심관리구역(2015-08-13)<연안관리법> 6)제시목록 외의 물건 -- 7)공부와의 차이 -- 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	맹지 분묘 소재 불분명함 - 본건 목적물은 `독섬`으로 별첨 현황사진과 같이 `임야` 상태이며, 최신 위성사진

국토부실거래가 전라남도 신안군 임자면 광산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.12.05	전	계획관리	-	893	1,560
25.09.10	대	계획관리	8m미만	258	800
25.08.25	임야	농림	-	5992	14,000
25.04.10	답	농림	8m미만	1654	2,980
25.04.10	답	농림	8m미만	2787	5,020
25.04.04	전	계획관리	8m미만	971	2,500
25.03.26	답	계획관리	-	6169	20,300
25.02.11	전	농림	-	1605	4,610
24.12.24	답	계획관리	-	723	1,210
24.12.24	답	계획관리	8m미만	1231	2,290
24.11.08	답	농림	8m미만	2981	2,500
24.11.07	전	계획관리	-	466	1,068
24.11.07	전	계획관리	-	843	1,932
24.10.28	전	계획관리	8m미만	992	11,000
24.09.10	전	계획관리	8m미만	962	9,100
24.09.10	대	계획관리	8m미만	383	5,400
24.06.18	전	농림	8m미만	3237	10,682
24.04.15	전	농림	8m미만	1107	2,863
24.04.15	전	농림	-	917	2,137

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년9월14일	소유권 정OO		소멸
2	2021년8월24일	소유권 장OO		소멸
3	2019년2월20일	소유권 유OOOO		소멸
4	2019년2월20일	근저당권 광OOOO	480,000,000	소멸기준
5	2019년2월20일	지상권 광OOOO		소멸
6	2019년2월25일	근저당권 전OO	650,000,000	소멸
7	2020년12월16일	근저당권 신OOOO	200,000,000	소멸
8	2021년1월12일	근저당권 정OO	77,000,000	소멸
9	2021년1월15일	근저당권 김OO	130,000,000	소멸
10	2021년9월15일	근저당권 전OO	1,170,000,000	소멸
11	2022년1월26일	가압류 정OO	8,138,710	소멸
12	2022년6월23일	가압류 오OO	50,000,000	소멸
13	2023년2월24일	압류 국OOOO		소멸
14	2023년4월7일	근저당권 고OO	120,000,000	소멸
15	2023년5월26일	근저당권 신OO	140,000,000	소멸
16	2025년2월28일	임의경매 광OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-02)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 2,588,430,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 374,307,487원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 304일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 304일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 19.2.20 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 분묘소재 여부 불분명으로 분묘기지권 성립 여부 불분명함

2025.10.17 근저당권자 전OO 재감정촉탁신청서 제출

맹지 분묘 소재 불분명함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 목포지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(061)279-6352, 전남 목포시 정의로 29 (옥암동 1201))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	86,862,122원 71,855,844원	70% 2.2회
6개월	20건	55,389,255원 42,287,130원	65% 2.5회
12개월	31건	56,799,259원 39,553,181원	62% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.