감정가	766,190,000 원
최저가	(70%) 536,333,000 원
보증금	(10%) 53,633,300 원
청구액	651,075,716 원

전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 1256-9

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사건번호	2024타경4712
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.09(월) 10:00 입찰 29일전
토지면적	1,287.00㎡(389.32 평)
건물면적	569.20㎡(172.18 평)
채무/소유자	어OOOOO OOOO OOOOOO / 어OOOOO OOOO OOOOOO
채권자	수OOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 4712

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-16	경매접수
~1일	2024-12-17	경매개시결정
~256일	2025-08-29	배당요구종기일
~378일	2025-12-29	100%	766,190,000	유찰
~420일	2026-02-09	70%	536,333,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	왕산리 1256-9	답	1287 ㎡ (389.32평)
건물	왕산리 1256-9	단층 제조업소 일반철골구조	498 ㎡ (150.65평)
제시외 건물	왕산리 1256-9	기계기구	㎡ (0.00평)	포함
	왕산리 1256-9	냉동창고덮개	71.2 ㎡ (21.54평)	포함
	왕산리 1256-9	기계실	㎡ (0.00평)	포함
	왕산리 1256-9	관정	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 본건은 무안군 삼향읍 왕산리 소재 장안두마을 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 축사 등으로 형성된 근교농촌지역임. 2)토지의 상황 1) 형상 및 이용상황 부정형으로 지반은 대체로 평탄하며 수산물가공 및 냉동창고부지로 이용중이고, 콘크리트포장이 되어 있음. 2) 교통 및 도로상황 동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접하며 근교농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통정도임. 3) 토지이용계획사항 계획관리지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(200m제한구역-소-말-사슴- 양-염소-산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역/진입표면구역 <공항시설법>. 4) 공부와의 차이 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '대'임. 3)건물의 구조 및 현상 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층건으로 2019년8월30일 사용승인 되었음. 벽체: 판넬 이음 외 창호: 샤시창임. 이용상황: 제조업소(수산물가공공장,냉동창고) 부대설비: 급배수 및 위생설비, 시스템 냉난방설비, 소방설비 등이 시설되어 있음. 4)기계/기구의 현상 1) 본건은 국산의 수산물가공설비 및 냉동창고 등으로 제현상 및 관리상태는 보통정도임. 번호(6)수산물가공설비는 조사일 현재 사용하지 않고 있으며 건물내부에 산재되어 소재함. 2) 번호(6-12)컨베이어식 대형 과열증기, OVEN PAN, 번호(6-18)스팀보일러는 소재불명임. 3) 번호(1-2)Condensing Unit 중 1대(S.N.192194)는 다른물건으로 교체되었으며 현황물건 내역은 다음과 같음-(Model:KAC-PA250 / Cap':8.59RT / 압축기:18kw/ 경동산업) 4) 번호(4-3)Unit Cooler 중 1대는 소재불명임.(당초부터 1대인 것으로 판단됨) 5) 번호(7-2)Condensing Unit 중 1대의 Serial Noumber는 DCS-192195임. 6) 번호(8-2)Condensing Unit의 Model 등 기계사양은 현황물건과 상이하며 현황물건의 내역은 다음과 같음-(Model:ACU021RPH(SO404) / Cap':0.87RT) 5)공작물의 현상 해당사항 없음. 6)기타참고사항 1) 본건 지상에 이동 가능한 철재콘테이너 2개가 소재함. 2) 지하수관정 용량은 30톤/일 정도인 것으로 탐문조사됨. 닫기
참고 사항	일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함 기계기구 번호(6) 수산물가공설비는 조사일 현재 미사용중 기계기구 번호(6-12) 컨베이어식 대형 과열증기, OVEN PAN, 번호(6-18) 스팀보일러는 소재불명 기계기구 번호(1-2) Condensing Unit 중 1대(S.N.192194)는 다른 물건으로 교체되어 현황 물건내역은 (Model : KAC-PA250/ Cap : 8.59RT/ 압축기:18K/ 경동산업)임 기계기구 번호(4-3) Unit Cooler 중 1대는 소재불명 기계기구 번호(7-2) Condensing Unit 중 1대의 Serial Number는 DCS-192195임 기계기구 번호(8-2) Condensing Unit의 Model 등 기계사양은 현황과 상이하며 현황 물건 내역은 ((Model:ACU021RPH(S0404)/ Cap : 0.87RT) 목록 1 소재 지하수 관정 매각에 포함 지상 소재 제시외 건물은 매각에 포함 지상 소재 이동 가능한 철재콘테이너 2개는 매각 제외 목록 1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환), 2018. 11. 5. 농지법 제34조에 의한 농지전용허가 ▷ 본건(기호1) 지상위에 별첨 사진과 같이 본건(가) 및 제시외건물(ㄱ:경량철골조 판넬지붕 단층 냉동창고 덮개, ㄴ:조립식판넬조 판넬지붕 단층기계실)이 소재함을 확인하였으며, 제시외건물(ㄱ,ㄴ)은 본건의 종물 및 부합물로 판단됨. ▷ 본건(기호1) 일부 지상위에 소유자 미상의 컨테이너 2동 과 관정 설치되어 있음. ▷ 기계기구에 대하여 파악한 바 별첨 사진과 같이 소재함을 확인하였으며, 일부 기계기구(6-12:컨베이어식 대형 과열증기, OVEN PAN , 기계기구(6-18:스팀보일러)는 소재불명함. ▷ 기계기구(기호1-2 :CONDENSING UNIT -1대)는 다른물건으로 교체되어 있음. ▷ 기계기구(4-3 :UNIT COOLER) 중 1대는 소재불명함. ▷ 기계기구(7-2 :CONDENSING UNIT) 중 1대는 시리얼 넘버가 DCS-192195 임. ▷ 기계기구(8-2 :CONDENSING UNIT)의 모델등 기계사양은 현황물건과 상이함.

건축물현황

소재지

전라남도 무안군 삼향읍 왕산리 1256-9번지

대지면적

1287㎡
(390평)

연면적

498㎡
(150.91평)

건축면적

498㎡
(150.91평)

용적률산정
연면적

498㎡
(150.91평)

건폐율

38.69%

용적률

38.69%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2019.04.08

사용승인일자

2019.08.30

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년12월24일	소유권 어OOOO		소멸
2	2019년9월26일	근저당권 수OOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2024년7월3일	가압류 전OO	16,832,910	소멸
4	2024년10월24일	가압류 농OOOO	129,414,540	소멸
5	2024년10월24일	가압류 수OOO	110,994,664	소멸
6	2024년12월20일	임의경매 수OOO		소멸
7	2025년6월17일	압류 국OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년9월17일	소유권 어OOOO		소멸
2	2019년9월26일	근저당권 수OOO	1,200,000,000	소멸기준
3	2024년7월3일	가압류 전OO	16,832,910	소멸
4	2024년10월24일	가압류 농OOOO	129,414,540	소멸
5	2024년10월24일	가압류 수OOO	110,994,664	소멸
6	2024년12월20일	임의경매 수OOO		소멸
7	2025년6월17일	압류 국OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-29)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
명OO	미상	미상 [월]미상	X
명OO	2019.10.10 미상		2019.10.01~2029.12.31
장OOOOOOOO	본건전체	4,000,000 [월]2,000,000	X
장OOOOOOOO	2024.07.15 미상		2024.06.29~2026.06.29
주OOOOOOO	미상	100,000,000 [월]미상	X
주OOOOOOO	2022.01.18 미상		2022.01.14~2025.01.14

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 390일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 390일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/판넬지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 19.9.26 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구목록 포함 기계기구 번호(6) 수산물가공설비는 조사일 현재 미사용중 기계기구 번호(6-12) 컨베이어식 대형 과열증기, OVEN PAN, 번호(6-18) 스팀보일러는 소재불명 기계기구 번호(1-2) Condensing Unit 중 1대(S.N.192194)는 다른 물건으로 교체되어 현황 물건내역은 (Model : KAC-PA250/ Cap : 8.59RT/ 압축기:18K/ 경동산업)임 기계기구 번호(4-3) Unit Cooler 중 1대는 소재불명 기계기구 번호(7-2) Condensing Unit 중 1대의 Serial Number는 DCS-192195임기계기구 번호(8-2) Condensing Unit의 Model 등 기계사양은 현황과 상이하며 현황 물건 내역은 ((Model:ACU021RPH(S0404)/ Cap : 0.87RT) 목록 1 소재 지하수 관정 매각에 포함 지상 소재 제시외 건물은 매각에 포함 지상 소재 이동 가능한 철재콘테이너 2개는 매각 제외 목록 1. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환), 2018. 11. 5. 농지법 제34조에 의한 농지전용허가 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘대’임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 본원 무안등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)453-8297, 전남 무안군 무안읍 무안로 598 (성동리 580))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	11건	292,470,985원 194,842,726원	68% 2.2회
6개월	20건	469,144,329원 241,196,235원	58% 3회
12개월	34건	419,487,734원 214,921,928원	53% 3.2회

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