감정가	2,934,383,275 원
최저가	(100%) 2,934,383,275 원
보증금	(10%) 293,438,328 원
청구액	1,500,000,000 원

서울특별시 구로구 천왕동 39-1

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사건번호	2024타경104663
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물지분매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	746.50㎡(225.82 평)
건물면적	391.83㎡(118.53 평)
채무/소유자	김OO외 1명 / 안OOO OOOO
채권자	주OOO OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 104663

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-02-06	경매접수
~2일	2024-02-08	경매개시결정
~97일	2024-05-13	배당요구종기일
~686일	2025-12-23	100%	2,934,383,275	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	천왕동 39-1	대	746.5 ㎡ (225.82평)	4분의1 지분
건물	천왕동 39-1	1층 근린생활시설 일반철골구조	181.21 ㎡ (54.82평)	4분의1 지분
	천왕동 39-1	1층 근린생활시설 일반철골구조	151.24 ㎡ (45.75평)	4분의1 지분
	천왕동 39-1	1층 근린생활시설 일반철골구조	41.125 ㎡ (12.44평)	4분의1 지분
제시외 건물	천왕동 39-1	창고	15.75 ㎡ (4.76평)	포함
	천왕동 39-1	창고	0.9 ㎡ (0.27평)	포함
	천왕동 39-1	창고	0.6 ㎡ (0.18평)	포함
	천왕동 39-1	화장실	1 ㎡ (0.30평)	포함
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/버스정류장/주차장/지하철/경사지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 구로구 천왕동 소재 "하늘숲초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 잡종지, 전 등이 혼재되어 형성된 지역임. 2)교통상황 본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "천왕역" 등이 소재 하고 있음. 3)형태 및 이용상태 부정형 토지로서 근린생활시설 건물부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 자동차 통행 가능한 도로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-04)(접합), 개발제한구역<개발제한구 역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 건축물대장상 2015.07.23자로 사용승인을 득한 일반철골구조 경사지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 판넬 마감 창 호 : 새시 창호 2)이용상태 근린생활시설(상호명 : 홈마트, 안정운수)로 이용중임. 3)설비내역 공동위생설비, 급배수설비, 주차장 시설 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 와 같이 제시외 건물 (ㄱ)-(ㄹ)이 소재하고 있음. 5)공부와의 차이 없 음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각, 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수신고 제한 있음.

건축물현황

소재지

서울특별시 구로구 천왕동 39-1번지

대지면적

2986㎡
(904.85평)

연면적

1494.3㎡
(452.82평)

건축면적

1494.3㎡
(452.82평)

용적률산정
연면적

1494.3㎡
(452.82평)

건폐율

50.04%

용적률

50.04%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2015.04.28

사용승인일자

2015.07.23

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년11월24일	소유권 한OOOO		소멸
2	2021년10월22일	소유권 전OO		소멸
3	2024년6월12일	소유권 장OO		소멸
4	2011년10월24일	소유권 장OO		소멸
5	2016년11월24일	소유권 안OOOO		소멸
6	2021년10월22일	소유권 신OO		소멸
7	2022년2월18일	소유권 신OO		소멸
8	2021년4월23일	가압류 장OO	1,300,000,000	소멸기준
9	2021년5월18일	가처분 한OOOO		소멸
10	2021년5월18일	근저당권 (OOOO	1,500,000,000	소멸
11	2021년12월30일	근저당권 신OO	1,200,000,000	소멸
12	2022년3월31일	압류 국		소멸
13	2022년5월30일	근저당권 신OOOO	192,960,000	소멸
14	2022년10월12일	압류 구OO		소멸
15	2023년6월27일	가압류 서OOOO	35,394,000	소멸
16	2024년2월8일	임의경매 (OOOO		소멸
17	2024년10월14일	가처분 장OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2016년11월24일	소유권 한OOOO		소멸
2	2021년10월22일	소유권 전OO		소멸
3	2024년6월12일	소유권 장OO		소멸
4	2015년12월23일	소유권 장OO		소멸
5	2016년11월24일	소유권 안OOOO		소멸
6	2021년10월22일	소유권 신OO		소멸
7	2022년2월18일	소유권 신OO		소멸
8	2021년4월23일	가압류 장OO	1,300,000,000	소멸기준
9	2021년5월18일	가처분 한OOOO		소멸
10	2021년5월18일	근저당권 (OOOO	1,500,000,000	소멸
11	2021년12월30일	근저당권 신OO	1,200,000,000	소멸
12	2022년3월31일	압류 국		소멸
13	2022년5월30일	근저당권 신OOOO	192,960,000	소멸
14	2023년5월16일	압류 구OO		소멸
15	2023년6월27일	가압류 서OOOO	35,394,000	소멸
16	2024년2월8일	임의경매 (OOOO		소멸
17	2024년5월3일	압류 서OOOO		소멸
18	2025년3월20일	압류 국		소멸
19	2025년5월7일	압류 구OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-13)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	1층221.5㎡	1,000,000 [월]100,000
김OO	2024.01.18.(상가건물임대차현황서)		2024.01.01.~2025.12.31.
김OO	66.116㎡	100,000,000 [월]3,500,000
김OO	2019.11.21.(상가건물임대차현황서)		2019.11.21.~2020.11.20.
신OO	미상	미상
신OO	2019.06.04.(전입세대확인서) 미상		미상
주OOOOOOOOOOOOOOO	부일쇼핑홈마트747㎡	600,000,000 [월]15,400,000	O
주OOOOOOOOOOOOOOO	2019.11.08. 미상	2024.3.25.	2019.11.30.~2031.06.10.
주OOOOOOOOOOOOOOO	토지746.5㎡건물373.575㎡	50,000,000 [월]3,000,000	X
주OOOOOOOOOOOOOOO	2023.06.05 2023.06.05	2024.5.9.	2023.04.11 ~2028.04.10
농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	33㎡	5,000,000
농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO	2024.08.02.(상거건물임대차현황서) 미상		2024.07.30.~2026.07.30.
비고 (매각물건 명세서)	1. 주식회사 부일쇼핑(대표자 박봉주): 가. 747㎡ 부분 임대차계약 내역 ①2019.11.01.자 계약서: 임대인 장현복, 보증금 700,000,000원, 차임 17,000,000원(부가세별도), 임대차기간 2019.11.30.~2024.11.30. ②2021.06.11.자 계약서: 임대인 장현복, 보증금 300,000,000원, 차임 6,800,000원(부가세별도), 임대차기간(연장계약) 2021.6.11.~2031.6.10. ③2021.11.19.자 계약서: 임대인 전상녀, 전상희, 신혜진, 보증금 300,000,000원, 차임 7,200,000원(부가세별도), 임대차기간(연장계약) 2021.6.11.~2031.6.10. 나. 372㎡ 부분 임대차계약 내역 ①2019.11.01.자 계약서: 임대인 한일가스산업(주), 보증금 100,000,000원, 차임 7,500,000원(부가세별도), 임대차기간 2019.11.30.~2024.11.30. ②2024.11.11.자 계약서: 임대인 한일가스산업(주), 보증금 100,000,000원, 차임 10,000,000원(부가세별도), 임대차기간 2024.12.1.~2029.11.30. 2. 주식회사 안정산업(대표자 김성희): ①임대차계약일자: 2023. 4. 11. ②임대인: 안정운수 주식회사 ③권리신고서상 사업자등록신청일을 2023.02.02.로 기재하였으나 근거자료 없으므로 첨부된 상가건물임대차현황서상 사업 자등록신청일을 기재함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
1. 주식회사 부일쇼핑(대표자 박봉주): 가. 747㎡ 부분 임대차계약 내역 ①2019.11.01.자 계약서: 임대인 장현복, 보증금 700,000,000원, 차임 17,000,000원(부가세별도), 임대차기간 2019.11.30.~2024.11.30. ②2021.06.11.자 계약서: 임대인 장현복, 보증금 300,000,000원, 차임 6,800,000원(부가세별도), 임대차기간(연장계약) 2021.6.11.~2031.6.10. ③2021.11.19.자 계약서: 임대인 전상녀, 전상희, 신혜진, 보증금 300,000,000원, 차임 7,200,000원(부가세별도), 임대차기간(연장계약) 2021.6.11.~2031.6.10. 나. 372㎡ 부분 임대차계약 내역 ①2019.11.01.자 계약서: 임대인 한일가스산업(주), 보증금 100,000,000원, 차임 7,500,000원(부가세별도), 임대차기간 2019.11.30.~2024.11.30. ②2024.11.11.자 계약서: 임대인 한일가스산업(주), 보증금 100,000,000원, 차임 10,000,000원(부가세별도), 임대차기간 2024.12.1.~2029.11.30. 2. 주식회사 안정산업(대표자 김성희): ①임대차계약일자: 2023. 4. 11. ②임대인: 안정운수 주식회사 ③권리신고서상 사업자등록신청일을 2023.02.02.로 기재하였으나 근거자료 없으므로 첨부된 상가건물임대차현황서상 사업 자등록신청일을 기재함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 6명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 2월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 683일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 683일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/개발제한구역/버스정류장/주차장/지하철/경사지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.04.23. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2024.08.08 채권자 주OOO OOOOOO 경매개시결정이의신청에 대한 의견서 제출

- 지분매각임[구분소유적 공유관계인지 여부가 불분명함(각 공유자들이 어느 일정부분을 특정하여 사용하고 있는 것으로 보이 나, 그 구체적 위치 및 면적, 각 공유자들의 약정 또는 의사합치 여부 등이 불분명함), 본건 매각지분의 소유자(공유자) 안정운 수 주식회사의 사용부분 및 주식회사 안정산업의 임차부분, 주식회사 부일쇼핑의 임차부분은 별지 각 도면을 참조] - 일괄매각, 제시외 건물 포함 - 특별매각조건: 공유자 우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 우선매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우 차회기일부터는 우선권이 없음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울남부지방법원 (080-88)서울특별시 양천구 신월로 386(신정동) 대표 : 02)2192-1114 관할지역 : 영등포구, 강서구, 양천구, 구로구, 금천구
등기소	서울남부지방법원 본원 등기국 (대표:1544-0773, 팩스:(02)2629-7307, 서울특별시 영등포구 경인로 772 (문래동 1가))
세무서	구로세무서 (대표:02-2630-72, 팩스:02-2679-6394, 서울특별시 영등포구 경인로 778 (문래동1가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	300,000,000원 170,100,000원	57% 3회
6개월	2건	305,000,000원 218,800,000원	71% 2회
12개월	6건	241,666,667원 158,540,333원	64% 3.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.