감정가	1,386,898,380 원
최저가	(100%) 1,386,898,380 원
보증금	(10%) 138,689,838 원
청구액	1,096,072,929 원

경상남도 김해시 한림면 신천리 795-4

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사건번호	2025타경10955
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.22(월) 10:00 입찰 2일전
토지면적	1,496.00㎡(452.54 평)
건물면적	1,185.43㎡(358.59 평)
채무/소유자	서OO / 서OO
채권자	중OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10955

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-24	경매접수
~24일	2025-02-17	경매개시결정
~118일	2025-05-22	배당요구종기일
~332일	2025-12-22	100%	1,386,898,380	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신천리 795-4	공장용지	1496 ㎡ (452.54평)
건물	신천리 795-4 에이동	단층 공장 철근콘크리트구조	300 ㎡ (90.75평)
	신천리 795-4 에이동	1층 철근콘크리트구조	77.85 ㎡ (23.55평)
	신천리 795-4 에이동	2층 철근콘크리트구조	80.73 ㎡ (24.42평)
	신천리 795-4 비동	단층 공장 철근콘크리트구조	194.85 ㎡ (58.94평)
제시외 건물	신천리 795-4 에이동	기계기구	1 ㎡ (0.30평)	포함
	신천리 795-4 에이동	창고	47.6 ㎡ (14.40평)	포함
	신천리 795-4 에이동	가추	7.5 ㎡ (2.27평)	포함
	신천리 795-4 에이동	창고	39 ㎡ (11.80평)	포함
	신천리 795-4 에이동	작업장	100 ㎡ (30.25평)	포함
	신천리 795-4 에이동	작업장외	97.5 ㎡ (29.49평)	포함
	신천리 795-4 에이동	창고	26.6 ㎡ (8.05평)	포함
	신천리 795-4 에이동	전시장	180 ㎡ (54.45평)	포함
	신천리 795-4 에이동	휴게실	32.8 ㎡ (9.92평)	포함
1) 위치/계획관리지역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 부근의 상황 본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리 소재 신천저수지 서측 인근에 위치하며, 부근은 공장 및 노변 상업시설 등으로 형성되어 있음. 2)토지의 상황 가. 교통상황 본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임. 나. 토지의 형태 및 이용상태 완경사지대내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 공업용 건부지로 이용중임. 다. 도로상태 북동측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접함. 라. 토지이용계획 및 공법상제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역 산업형) ,성장관리계획구역 (2023-04-06)(한림 신천구역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-02-29)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 3)건물의 구조 및 현상 가. 건물의 구조 일련번호(가):철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽:스톤코트 및 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 마감. 바닥:에폭시 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(나):철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층건으로서, 외벽:치장벽돌 등 마감. 내벽:인테리어, 벽지 및 일부 타일 등 마감. 바닥:타일 등 마감. 창호:새시창 구조임. 일련번호(다):철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층건으로서, 외벽:드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈위 페인팅 등 마감. 바닥:타일 등 마감. 창호:새시창 구조임. 나. 이용상태 일련번호(가):공장으로 이용중임. 일련번호(나):사무실 및 숙소 등으로 이용중임. 일련번호(다):전시장으로 이용중임. 다. 위생 및 냉·난방설비, 기타설비 일련번호(나)에 위생설비 및 천장형 냉.난방설비 등이 구비되어 있음. 4)기계/기구의 현상 본건 기계기구는 공장운영에 수반되는 Over Head Crane, 수변전설비로서 현상 및 관리상태 보통임. 5)공작물의 현상 - 6)기타참고사항 가.공부와의 차이 본건 기계기구(2)는 귀 제시목록상 용량은 '200kW'이나 현황 '200kW + 90kw'임. 나. 부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도'에서와 같이 기호(ㄱ~ㅇ)이 소재함. 다. 임대관계 미상임. 라. 기타사항 본건 북동측으로 개설된 도로는 개인소유의 토지로 조사되오니 경매 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(2-4~2-11)포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함(기계기구 2.는 제시목록상 용량은 '200kw'이나, 현황 '200kw+90kw임. ) 본건 북동측으로 콘크리트 포장도로와 접하고 해당 도로는 개인소유의 토지임. 기호1 토지는 현`대`로 이용중이며, 위 지상 기호2,3의 제시 건물 및 제시외 건물 (ㄱ)경량철골조 판넬지붕 단층 창고 (ㄴ)경량철골조

건축물현황

소재지

경상남도 김해시 한림면 신천리 795-4번지

대지면적

연면적

458.58㎡
(138.96평)

건축면적

380.73㎡
(115.37평)

용적률산정
연면적

458.58㎡
(138.96평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2007.04.05

사용승인일자

2007.06.18

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년4월27일	소유권 서OO		소멸
2	2018년4월27일	근저당권 중OOOO	1,000,000,000	소멸기준
3	2018년7월17일	근저당권 중OOOO	100,000,000	소멸
4	2024년11월4일	가압류 신OOOO	110,286,002	소멸
5	2024년11월13일	압류 국		소멸
6	2025년2월17일	임의경매 중OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년4월27일	소유권 서OO		소멸
2	2018년4월27일	근저당권 중OOOO	1,000,000,000	소멸기준
3	2018년7월17일	근저당권 중OOOO	100,000,000	소멸
4	2024년11월4일	가압류 신OOOO	110,286,002	소멸
5	2024년11월13일	압류 국		소멸
6	2025년2월17일	임의경매 중OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-22)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOO	비동전체	1백만원 [월]10만원	X
(OOOOOOOO	2024.11.12 미상		2024.11.11~현재
(OOOOOOOOOOO	제시건물(나)2층사무실일부	없음 [월]없음	X
(OOOOOOOOOOO	2024.09.13 미상		2024.09.12~현재
주OOOOOOO	지상에이동단층공장전부300㎡+주차장일부30㎡	5,000,000 [월]500,000	X
주OOOOOOO	2024.03.13. 2025.02.10	2025.5.22.	2024.04.01.~2028.03.31.까지
비고 (매각물건 명세서)	(주)체네디앤씨,김강일:소유자와 무상임대차계약하여 점유 사용 중이라고 함. 주식회사 케이베큠:권리신고상 사업자등록신청일은 2025.02.10.임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)체네디앤씨,김강일:소유자와 무상임대차계약하여 점유 사용 중이라고 함. 주식회사 케이베큠:권리신고상 사업자등록신청일은 2025.02.10.임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다.
이 부동산에는 공장저당법에 의해 기계기구가 포함되어 있습니다. 낙찰자는 토지, 건물 뿐만 아니라 기계기구 소유권도 갖게 됩니다. 기계기구는 낙찰 후 바로 매각하여 현금화가 용이하고 취등록세도 감면받게 되어 일석이조의 효과를 얻을 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 17일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 306일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 306일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 4. 27. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물(2-4~2-11)포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함(기계기구 '200kw'이나, 현황 '200kw+90kw임. ) 본건 북동측으로 콘크리트 포장도로와 접하고 해당 도로는 개인소유의 토지임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 김해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)321-6292, 경남 김해시 우암로 167 (내동 1071-2))
세무서	김해세무서 (대표:055-320-62, 팩스:055-335-2250, 경상남도 김해시 호계로 440 (부원동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	33건	1,575,452,896원 978,907,803원	56% 3.7회
6개월	56건	1,986,689,290원 1,370,913,601원	59% 3.3회
12개월	105건	1,839,548,843원 1,287,315,383원	61% 3.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.