감정가	435,456,000 원
최저가	(70%) 304,820,000 원
보증금	(10%) 30,482,000 원
청구액	110,844,700 원

전라남도 나주시 산포면 내기리 산25-4

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사건번호	2025타경32564
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.22(목) 10:00 입찰 13일전
토지면적	4,536.00㎡(1,372.14 평)
건물면적
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	남OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 32564

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-04-13	경매접수
~5일	2025-04-18	경매개시결정
~89일	2025-07-11	배당요구종기일
~242일	2025-12-11	100%	435,456,000	유찰
~284일	2026-01-22	70%	304,820,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	내기리 산25-4	임야	4536 ㎡ (1,372.14평)
1) 위치/계획관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 나주시 산포면 내기리 소재 ""내상마을"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 야산지대로서 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 본건은 완경사지대내 부정형의 토지로, 자연림, 일부 '전', '분묘8기', '도로' 로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측 및 북서측으로 마을도로에 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 준보전산지, 배수구역임. 6)제시목록 외의 물건 유첨 사진과 같이 분묘 8기 및 과수목(감나무, 대추나무, 자두나무 등)이 소재함. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	-자연림, 일부 '전', '분묘8기', '도로'로 이용중임. -지상소재 수목 (감나무, 대추나무, 자두나무 등) 타인소유로 매각제외.

국토부실거래가 전라남도 나주시 산포면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.17	전	생산관리	8m미만	944	12,800
25.12.15	답	농림	-	714	4,752
25.12.15	답	농림	8m미만	3286	21,868
25.12.12	전	생산관리	12m미만	284	17,000
25.12.01	전	생산관리	8m미만	383	9,840
25.12.01	전	계획관리	8m미만	221	8,120
25.11.22	전	개발제한구역	8m미만	2638	8,000
25.11.18	답	농림	8m미만	560	3,400
25.11.14	답	농림	8m미만	3000	18,150
25.11.12	답	농림	8m미만	2950	20,542
25.11.12	답	농림	-	50	331
25.10.24	답	용도미지정	-	66	4,500
25.10.18	답	생산관리	8m미만	72	336	지분
25.10.18	답	생산관리	8m미만	100	464	지분
25.10.13	답	계획관리	8m미만	684	7,500
25.10.13	답	농림	8m미만	2355	13,528
25.10.12	답	보전관리	8m미만	53.67	400	지분
25.10.11	답	보전관리	8m미만	53.67	400	지분
25.09.30	임야	생산관리	-	688	1,310
25.09.24	답	농림	8m미만	3000	21,750
25.09.09	답	농림	8m미만	1930	13,920
25.09.09	답	농림	8m미만	325	2,350
25.09.09	답	농림	8m미만	1070	7,730
25.08.27	임야	계획관리	-	249	2,250
25.08.22	전	계획관리	12m미만	872	9,000
25.08.15	답	농림	8m미만	1027	7,200
25.08.14	전	개발제한구역	-	387	1,750
25.08.05	대	제1종일반주거	8m미만	256	4,620
25.08.05	전	제1종일반주거	8m미만	2003	36,360
25.08.05	전	제1종일반주거	8m미만	249.93	4,560	지분
25.08.05	전	제1종일반주거	8m미만	39.63	720	지분
25.07.31	전	생산관리	12m미만	26.58	544	지분
25.07.31	전	생산관리	12m미만	23.52	483	지분
25.07.31	전	생산관리	12m미만	17.35	344	지분
25.07.31	전	생산관리	12m미만	20.57	422	지분
25.07.31	전	생산관리	12m미만	15.59	320	지분
25.07.29	임야	생산관리	8m미만	1469	11,100
25.07.28	전	생산관리	8m미만	1101	16,650
25.07.22	답	농림	-	442.93	3,280	지분
25.07.22	답	농림	8m미만	90.4	720	지분
25.07.08	답	농림	-	1185	5,600
25.07.04	전	생산관리	8m미만	532	10,300
25.05.29	답	보전관리	-	1184	9,200
25.05.29	임야	보전관리	8m미만	290.5	2,407	지분
25.05.29	임야	보전관리	-	245	5,231	지분
25.05.29	임야	보전관리	-	157.5	3,362	지분
25.05.27	임야	계획관리	8m미만	644.5	1,500	지분
25.05.08	전	제1종일반주거	8m미만	3785	30,000
25.04.28	답	농림	8m미만	3000	18,160
25.04.26	도로	계획관리	-	26	10
25.04.25	전	개발제한구역	8m미만	1031	7,176
25.04.25	전	개발제한구역	8m미만	822	5,727
25.04.24	전	생산관리	12m미만	909	34,980
25.04.24	임야	생산관리	-	271	5,000
25.04.23	답	농림	12m미만	2909	29,900
25.04.23	답	계획관리	-	48	400
25.04.15	답	생산관리	8m미만	415	5,000
25.04.11	대	계획관리	12m미만	90	3,650
25.04.10	전	제1종일반주거	8m미만	50	500	지분
25.04.05	대	생산관리	8m미만	470	13,800	지분
25.04.05	대	생산관리	8m미만	80	2,000
25.04.04	목장용지	계획관리	-	700	10,600
25.04.02	답	농림	8m미만	1170	6,500
25.04.02	답	농림	8m미만	1467	18,204
25.03.25	전	계획관리	8m미만	2007	30,000
25.03.18	답	농림	8m미만	4000	30,855
25.03.15	전	보전관리	-	354	2,600
25.03.11	전	자연녹지	8m미만	2050	12,400
25.03.11	답	농림	8m미만	3333	25,200
25.03.11	답	계획관리	8m미만	441	10,000
25.03.10	전	생산관리	-	188.33	2,880	지분
25.03.10	전	생산관리	8m미만	677.67	10,560	지분
25.03.10	전	생산관리	8m미만	536.67	8,400	지분
25.03.10	전	생산관리	8m미만	134	2,160	지분
25.03.10	전	생산관리	-	450	2,550
25.03.05	답	농림	8m미만	2060	21,500
25.03.05	답	농림	8m미만	1055	11,000
25.03.05	답	농림	8m미만	446	3,325
25.03.05	답	농림	8m미만	2655	20,075
25.03.04	전	개발제한구역	8m미만	2337	21,180
25.02.28	전	계획관리	-	1438	18,750
25.02.25	답	농림	8m미만	1568	13,740
25.02.20	전	개발제한구역	12m미만	1620	18,375
25.02.19	임야	생산관리	8m미만	106	3,340
25.02.18	전	개발제한구역	8m미만	1511	11,425
25.02.17	답	농림	8m미만	1983	8,000
25.02.12	답	계획관리	8m미만	1628.5	43,000	지분
25.02.04	답	농림	12m미만	410	3,300
25.02.04	답	농림	12m미만	1438	11,700
25.02.03	답	농림	8m미만	1815	12,000
25.01.31	답	보전관리	8m미만	53.67	410	지분
25.01.31	답	보전관리	8m미만	1173.8	8,520
25.01.20	답	농림	8m미만	4000	26,600
25.01.15	답	계획관리	8m미만	112	1,600
25.01.14	대	계획관리	8m미만	474	13,013
25.01.11	답	계획관리	8m미만	116	4,200
25.01.09	답	농림	8m미만	3000	18,150
25.01.03	답	농림	8m미만	2165	12,900

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년11월18일	소유권 강OO		소멸
2	2014년12월1일	근저당권 남OOOO	156,000,000	소멸기준
3	2016년3월14일	압류 인OOOO		소멸
4	2016년8월22일	압류 국		소멸
5	2016년9월9일	압류 국OOOO		소멸
6	2018년3월22일	압류 국OOOO		소멸
7	2022년7월11일	압류 김OO		소멸
8	2024년10월18일	가압류 (OOOO	13,260,182	소멸
9	2025년4월18일	임의경매 남OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-07-11)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 435,456,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 110,844,700원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/보전산지

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주의사항 (최선순위 설정일: 2014.12.01. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음.

-자연림, 일부 '전', '분묘8기', '도로'로 이용중임. -지상소재 수목 (감나무, 대추나무, 자두나무 등) 타인소유로 매각제외.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 (614-41)광주광역시 동구 준법로 7-12(지산2동) 대표 : 062)239-1114 관할지역 : 광주광역시, 나주시, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군
등기소	광주지방법원 본원 나주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)332-6701, 전남 나주시 재신길 41 (송월동 1126))
세무서	나주세무서 (대표:061-330-02, 팩스:061-332-8570, 전라남도 나주시 재신길 33 (송월동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	549,875,662원 279,002,500원	50% 3.5회
6개월	7건	420,431,807원 207,615,714원	54% 3.3회
12개월	10건	341,697,018원 167,861,000원	51% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.