감정가	27,505,520 원
최저가	(70%) 19,254,000 원
보증금	(10%) 1,925,400 원
청구액	30,866,046 원

울산광역시 북구 산하동 산152

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사건번호	2024타경118322
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.01.21(수) 10:00 입찰 29일전
토지면적	1,653.00㎡(500.03 평)
건물면적
채무/소유자	남OO / 남OO
채권자	주OOO OOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 118322

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-01	경매접수
~7일	2024-11-08	경매개시결정
~101일	2025-02-10	배당요구종기일
~404일	2025-12-10	100%	27,505,520	유찰
~446일	2026-01-21	70%	19,254,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	산하동 산152	임야	1284.6151 ㎡ (388.60평)	지분 23405분의 1653 전부
	산하동 산152-1	임야	297.9002 ㎡ (90.11평)	지분 23405분의 1653 전부
	산하동 산152-2	임야	48.3788 ㎡ (14.63평)	지분 23405분의 1653 전부
	산하동 산152-3	임야	22.1059 ㎡ (6.69평)	지분 23405분의 1653 전부
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "스포츠과학중고등학교" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 자연림, 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 부근까지 소형차량 접근이 가능하며 동측 인근에 강동번영로가 통과하여 교통사정은 보통인 편임. 3)형태 및 이용상태 일련번호(1,4): 남측 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 자연림 상태임. 일련번호(2): 남측 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 무허가건축물 부지 및 자연림 상태임. 일련번호(3): 남측 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 진입로 및 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 일련번호(1,4): 지적도상 맹지임 일련번호(2,3): 본건 내부로 비포장임도가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호(1): 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-07-04)(중1-412호선) (저촉), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산 지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(2): 농림지역, 생산관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-07-04)(중1-412호선) (저촉), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지 <산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(3): 생산관리지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호(4): 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-07-04)(중1-412호선)(저촉), 가축 사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 500m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 일련번호(2) 토지상에 후첨 사진용지와 같이 무허가건축물 약 7동(성불사 법당 등 종교시설) 이 소재하나 타인소유(해동스님 이용우)인 것으로 확인되어 감정평가에서 제외함. 7)공부와의 차이 일련번호(2): 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 잡종지(무허가건축물부지)임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 본건 토지상에 외견상 확인되지 않는 분묘가 소재 할 수 있으니 재확인 바람. 닫기
참고 사항	1.일괄매각, 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 목록 1~4는 자연림상태이며, 토지상에 자생하는 소나무 및 잡목은 토지에 포함하여 평가하였음 3.본건 목록 1~4 토지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있음 4.목록 1,3은 도시계획시설(도로)에 저촉되나 저촉비율이 미미하여 별도 평가하지 않았고 목록 2,4는 도시계획시설(도로)에 속하여 이용상의 제한정도를 고려하여 평가하였음 5.목록1은 농림지역과 생산관리지역에 속하나 생산관리지역의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 농림지역을 기준으로 평가하였음 6.목록 2는 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 잡종지(무허가건축물 부지)이며, 목록 2 지상에 제시외 무허가 건물 약 7동(성불사 법당 등 종교시설)이 소재하나 타인소유(해동스님 이용우)인 것으로 확인되어 평가에서 제외하였고, 위 제시외 건물은 이 사건 매각에서 제외 함 7.목록 2는 제시외 건물로 인해 소유권행사를 제한받는 가격임. 8.목록 1,2는 인접지와의 경계구분은 지적측량을 요함 9.목록 1,4는 지적도상 맹지임 10.목록 3은 진입로 및 자연림 상태임. 목록 2,3은 내부로 비포장도로가 개설되어 있음. 인접지와의 경계구분은 지적측량을 요함 11.목록 4는 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함 부동산의표시1~2.- 일부는 순수 임야이나 일부는 성불사라는 사찰이 소재하며 목조기둥 기와지붕건물(대웅전, 산신각)2개동, 판넬지붕건물 5개동, 목조기둥 기와지붕 문(일주문)이 소재함. 인접지와의 경계 구분은 지적경계 측량 요함. 부동산의표시3.- 공부상 임야이나 현황은 일부는 임야이며 일부는 비포장도로로 보임. 인접지와의 경계 구분은 지적경계 측량 요함. 부동산의표시4.- 자연림상태의 임야이며 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 소재할 수 있음.

국토부실거래가 울산광역시 북구 산하동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.04	대	제1종일반주거	12m미만	80.68	10,000	지분
25.11.04	대	제1종일반주거	12m미만	81.53	10,000	지분
25.10.29	임야	보전관리	8m미만	3306	1,000	지분
25.07.03	답	자연녹지	-	1197	21,000
25.07.03	하천	자연녹지	-	60	4,000
25.05.15	대	제1종일반주거	12m미만	358	37,000
25.04.10	답	농림	-	1098	12,000
25.04.08	대	일반상업	25m이상	23.57	5,268	지분
25.01.17	대	제1종일반주거	12m미만	1217.3	73,500
24.12.03	대	일반상업	25m미만	23.76	7,700	지분
24.11.23	과수원	생산관리	-	1091	9,900
24.10.10	대	준주거	12m미만	131.1	25,000	지분
24.09.13	대	준주거	12m미만	131.1	25,000	지분
24.08.13	전	자연녹지	8m미만	115	3,200
24.06.05	임야	자연녹지	-	99	2,000
24.05.27	임야	농림	-	1785	3,300	지분
24.05.27	임야	농림	-	4810	1,400	지분
24.05.08	대	일반상업	25m미만	392.1	46,000
24.04.30	대	제1종일반주거	25m미만	158.03	17,760	지분
24.04.05	임야	자연녹지	-	901.93	13,600	지분
24.03.28	도로	기타	8m미만	41	6,396
24.03.18	대	제1종일반주거	12m미만	230.3	20,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2011년1월28일	압류 부OOOO		소멸기준
3	2025년1월8일	소유권 울OOOO		소멸
4	1992년11월10일	소유권 남OO		소멸
5	1992년11월10일	소유권 남OO		소멸
6	1992년11월10일	소유권 김OO		소멸
7	1994년5월4일	근저당권 정OO	9,900,000	소멸
8	1995년8월2일	근저당권 이OO	38,600,000	소멸
9	2005년12월9일	압류 부OOOO		소멸
10	2006년6월13일	가압류 (OOOO	29,591,522	소멸
11	2006년6월19일	압류 부OOOO		소멸
12	2006년7월3일	가압류 파OOOO	2,764,683	소멸
13	2006년9월21일	압류 부OOOO		소멸
14	2006년9월21일	압류 부OOOO		소멸
15	2007년2월12일	가압류 (OOOO	4,146,519	소멸
16	2009년9월23일	압류 부OOOO		소멸
17	2011년8월17일	압류 부OOOO		소멸
18	2012년2월9일	압류 국OOOO		소멸
19	2012년2월9일	압류 국OOOO		소멸
20	2012년7월23일	압류 부OOOO		소멸
21	2017년3월30일	압류 전OOOO		소멸
22	2024년11월8일	강제경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-10)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 410일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 410일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/차량 접근이 가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2005.12.09.압류(목록 1~4) 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 1.목록 1~4에 미확인 분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립여지 있음 2.목록 2 지상에 매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음

1.일괄매각, 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음 2.본건 목록 1~4는 자연림상태이며, 토지상에 자생하는 소나무 및 잡목은 토지에 포함하여 평가하였음 3.본건 목록 1~4 토지상에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 있을 수 있음 4.목록 1,3은 도시계획시설(도로)에 저촉되나 저촉비율이 미미하여 별도 평가하지 않았고 목록 2,4는 도시계획시설(도로)에 속 하여 이용상의 제한정도를 고려하여 평가하였음 5.목록1은 농림지역과 생산관리지역에 속하나 생산관리지역의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 농림지역을 기준으로 평가하 였음 6.목록 2는 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 잡종지(무허가건축물 부지)이며, 목록 2 지상에 제시외 무허가 건물 약 7동 (성불사 법당 등 종교시설)이 소재하나 타인소유(해동스님 이용우)인 것으로 확인되어 평가에서 제외하였고, 위 제시외 건물은 이 사건 매각에서 제외 함 7.목록 2는 제시외 건물로 인해 소유권행사를 제한받는 가격임.8.목록 1,2는 인접지와의 경계구분은 지적측량을 요함 9.목록 1,4는 지적도상 맹지임 10.목록 3은 진입로 및 자연림 상태임. 목록 2,3은 내부로 비포장도로가 개설되어 있음. 인접지와의 경계구분은 지적측량을 요 함 11.목록 4는 인접지와의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	74,375,000원 41,300,000원	56% 2회
6개월	1건	74,375,000원 41,300,000원	56% 2회
12개월	3건	144,536,333원 54,866,667원	40% 3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.