감정가	714,465,000 원
최저가	(70%) 500,126,000 원
보증금	(10%) 50,012,600 원
청구액	532,112,249 원

울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 556-1

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사건번호	2024타경8548
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.21(수) 10:00 입찰 29일전
토지면적	1,400.00㎡(423.50 평)
건물면적	62.50㎡(18.91 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	웅OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 8548

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-14	경매접수
~1일	2024-10-15	경매개시결정
~87일	2025-01-09	배당요구종기일
~422일	2025-12-10	100%	714,465,000	유찰
~464일	2026-01-21	70%	500,126,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	곡천리 556-1	대	1185 ㎡ (358.46평)
	곡천리 556-9	전	118 ㎡ (35.70평)
	곡천리 556-12	대	97 ㎡ (29.34평)
제시외 건물	곡천리 556-1	계사	45.75 ㎡ (13.84평)	포함
	곡천리 556-1	창고	3 ㎡ (0.91평)	포함
	곡천리 556-1	그늘막	4 ㎡ (1.21평)	포함
	곡천리 556-12	창고	7.5 ㎡ (2.27평)	포함
	곡천리 556-12	창고	2.25 ㎡ (0.68평)	포함
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 "웅촌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건(기호 2) 및 본건 인근(기호 1,3)까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 완경사 지세 내 사다리형의 토지로서, 주거나지임.. 기호(2,3): 완경사 지세 내 부정형의 토지로서, 현황"도로"임. 4)인접 도로상태 기호(1): 기호(2,3)을 통하여 남측으로 세로와 접함. 기호(2,3): 현황"도로"임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1-3): 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호)<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적 개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ-ㅁ)이 소재함. 7)공부와의 차이 기호(2,3): 공부상 지목은 "전" 및 "답"이나, 현황은 "도로"임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음. 닫기
참고 사항	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록 1의 북동측 일부는 법면(경사지)이며, 목록 2,3의 공부상 지목은 ‘전’ 및 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가함. 3.본건 토지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 제시외 동산(간이화장실, 냉동고, 건조기, 평상 및 지지대 등) 및 상품화 가능한 농작물 등은 평가에서 제외하였고, 매각에서 제외함 4.본건 토지상에 자생 및 식재된 제시외 수목(감나무, 음나무 등), 급배수시설 및 아궁이 등은 토지에 포함하여 평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 1은 목록 2,3을 통하여 남측으로 세로와 접하고, 목록 2 및 목록 1,3의 인근까지 차량 접근이 가능함 6.목록 1의 남서측 일부가 타인점유 상태인 것으로 보이나 정확한 경계 및 점유사항 등은 측량을 요함 7.목록 1의 지목은 ‘대’이나 현황은 일부 경작중인 ‘전’이고, 일부는 ‘임야’임 8.목록 2는 농지취득자격증명 제출 불요(웅촌면의 사실조회회신 참조) 9.목록 3은 타 지번 건물의 담장 너머 일부 토지가 포함되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 측량을 요함 부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 `대`이나 현황은 일부는 경작 중인 전이고, 일부는 과수목이 심겨져 있으며 일부는 대나무 등이 자생하는 임야임. 본건 지상에 제시외 목조 샌드위치판넬지붕 단층계사 1동, 간이화장실 1동과 비가림시설 1동이 각 있으며, 제시외 철판조 샌드위치판넬지붕 단층 간이창고 1동의 일부가 포함되는 것으로 확인됨. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산의 지목은 `전`이나 현황은 도로임. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산의 지목은 `대`이나 현황은 대부분 도로이고, 일부는 위 부동산의 표시 1.에 걸쳐있는 제시외 철판조 샌드위치판넬지붕 단층 간이창고 1동의 일부 및 타 지번 건물의 담장 너머 일부 토지가 포함되는 것으로 확인됨.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.16	임야	농림	-	405.54	394	지분
25.10.16	임야	계획관리	-	1561.95	1,516	지분
25.10.16	임야	보전관리	-	885.2	859	지분
25.10.16	임야	보전관리	-	444.8	432	지분
25.09.05	임야	제1종일반주거	-	243.42	800	지분
25.08.02	답	제2종일반주거	-	448.5	16,000
25.06.13	전	제1종일반주거	12m미만	181	7,150
25.01.31	임야	제1종일반주거	8m미만	1374	8,000	지분
25.01.24	답	제1종일반주거	12m미만	4	359
25.01.24	답	제1종일반주거	12m미만	90	8,080
25.01.24	답	제1종일반주거	12m미만	36	3,232	지분
25.01.10	도로	제2종일반주거	8m미만	10.78	470	지분
24.12.09	답	제2종일반주거	12m미만	89	1,530
24.12.06	답	자연녹지	8m미만	7.05	220	지분
24.11.07	답	자연녹지	8m미만	7.05	220	지분
24.11.07	답	자연녹지	8m미만	7.05	220	지분
24.11.07	답	자연녹지	8m미만	7.05	220	지분
24.11.07	임야	자연녹지	-	988.34	4,300	지분
24.11.04	대	제1종일반주거	8m미만	243.5	6,500	지분
24.09.06	임야	자연녹지	-	212	1,756	지분
24.09.05	대	일반상업	12m미만	294.4	26,100
24.08.16	전	제1종일반주거	-	497	5,800
24.08.16	임야	제1종일반주거	8m미만	165	1,500
24.08.16	대	제1종일반주거	8m미만	30	700
24.08.05	답	자연녹지	8m미만	106	1,500
24.07.30	전	제1종일반주거	12m미만	60	10,000
24.07.18	답	제3종일반주거	-	952	30,000
24.07.08	대	제1종일반주거	-	9.5	324	지분
24.06.26	답	제1종일반주거	12m미만	4	120
24.06.26	답	제1종일반주거	12m미만	36	1,100	지분
24.06.26	답	제1종일반주거	12m미만	90	2,900
24.05.30	답	생산녹지	8m미만	433	5,900
24.05.17	도로	제2종일반주거	8m미만	8	200
24.05.09	답	제1종일반주거	12m미만	33	4,000
24.04.16	답	생산녹지	8m미만	1658	24,000
24.04.04	잡종지	제1종일반주거	8m미만	12	101
24.04.04	잡종지	제1종일반주거	8m미만	2	22
24.04.04	공장용지	제1종일반주거	8m미만	573	14,374
24.04.04	임야	제1종일반주거	8m미만	11	130
24.04.04	전	제1종일반주거	8m미만	397	24,000
24.03.28	답	제1종일반주거	12m미만	120	6,530	지분
24.03.28	답	제1종일반주거	12m미만	7	380	지분
24.03.28	답	제1종일반주거	12m미만	80	4,150
24.03.28	답	제1종일반주거	-	775	46,740
24.03.28	대	제1종일반주거	12m미만	938	76,400
24.02.21	전	제1종일반주거	12m미만	718	28,200

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년7월5일	소유권 정OO		소멸
2	2013년8월1일	지상권 웅OOOO		인수
3	2022년8월12일	근저당권 농OOOO	552,000,000	소멸기준
4	2022년10월27일	근저당권 농OOOO	60,000,000	소멸
5	2024년3월8일	가압류 부OOOO	45,249,987	소멸
6	2024년5월7일	가압류 서OOOO	12,704,560	소멸
7	2024년10월15일	임의경매 웅OOOO		소멸
8	2024년11월22일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-09)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 1 을구 순위 11번, 목록 2, 3 을구 순위 2번 각 지상권 설정등기(2013. 8. 1. 접수번호 제77016호). 이에 대해 지상권자인 웅촌농업협동조합의 지상권 말소동의서가 제출되어 있음

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 15일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 434일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 434일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제1종일반주거지역/버스정류장

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 1 을구 순위 11번, 목록 2, 3 을구 순위 2번 각 지상권 설정등기(2013. 8. 1. 접수번호 제77016호). 이에 대해 지상권자인 웅촌농업협동조합의 지상권 말소동의서가 제출되어 있음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.목록 1의 북동측 일부는 법면(경사지)이며, 목록 2,3의 공부상 지목은 ‘전’ 및 ‘대’이나 현황은 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가 함. 3.본건 토지상에 소재하는 철거 및 이동이 용이한 제시외 동산(간이화장실, 냉동고, 건조기, 평상 및 지지대 등) 및 상품화 가 능한 농작물 등은 평가에서 제외하였고, 매각에서 제외함 4.본건 토지상에 자생 및 식재된 제시외 수목(감나무, 음나무 등), 급배수시설 및 아궁이 등은 토지에 포함하여 평가하였고, 이 사건 매각에 포함함 5.목록 1은 목록 2,3을 통하여 남측으로 세로와 접하고, 목록 2 및 목록 1,3의 인근까지 차량 접근이 가능함 6.목록 1의 남서측 일부가 타인점유 상태인 것으로 보이나 정확한 경계 및 점유사항 등은 측량을 요함 7.목록 1의 지목은 ‘대’이나 현황은 일부 경작중인 ‘전’이고, 일부는 ‘임야’임 8.목록 2는 농지취득자격증명 제출 불요(웅촌면의 사실조회회신 참조) 9.목록 3은 타 지번 건물의 담장 너머 일부 토지가 포함되는 것으로 확인되며 정확한 경계는 측량을 요함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	110,790,000원 48,170,000원	43% 3회
6개월	3건	129,715,333원 89,248,667원	75% 1.3회
12개월	5건	310,881,800원 127,769,200원	57% 2.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.