감정가	1,351,987,600 원
최저가	(100%) 1,351,987,600 원
보증금	(10%) 135,198,760 원
청구액	2,537,161,644 원

경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 169-3

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사건번호	2025타경3634 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 5일전
토지면적	1,020.00㎡(308.55 평)
건물면적	585.33㎡(177.06 평)
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	흥OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 3634

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-12	경매접수
~1일	2025-03-13	경매개시결정
~301일		배당요구종기일
~271일	2025-12-08	13%	180,830,000	변경
~306일	2026-01-12	100%	1,351,987,600	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	약성리 169-3	대	169 ㎡ (51.12평)
토지	약성리 168-1	대	851 ㎡ (257.43평)
건물	약성리 168-1	1층 창고 시멘트벽돌조	335.37 ㎡ (101.45평)
제시외 건물	약성리 168-1	창고 등	48 ㎡ (14.52평)	포함
제시외 건물	약성리 168-1	창고 등	201.96 ㎡ (61.09평)	포함
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/일반상업지역/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 기호(1,3,5,6,8-건물포함): 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 약성리 소재 ""흥해초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 기호(1,3,5,6,8-건물포함): 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 부정형 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""주상용 건부지 등""으로 이용 중입니다. 기호(3,6): 공히 부정형 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""상업용 건부지 등""으로 이용 중입니다. 기호(5): 사다리형 유사 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""상업나지 등""으로 이용 중입니다. 기호(8): 부정형 토지로서 인접필지 대비 대체로 등고,평탄하며 ""상업나지 등""으로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,3): 공히 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로 등과 접하고 있습니다. 기호(5,8): 남측으로 폭 약 6~7미터 내외의 포장도로 등을 등과 접하고 있습니다.(기호(6) 부분과 도로폭이 다소 차이가 납니다.) 기호(6): 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로 등, 남측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로 등과 각각 접하고 있습니다. *상기 도로의 정확한 폭 파악은 지적측량 등이 필요하오니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1): 도시지역,제2종일반주거지역,소류2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(6-1구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다. 기호(3): 도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,소류2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(6-1구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다. 기호(5): 도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(6-1구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다. 기호(6,8): 공히 도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역(6-1구역(포항시 도시계획 및 관련 법률에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다. 6)제시목록 외의 물건 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 미상입니다. 2)기타 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다. 1)건물의 구조 기호(2): 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 주기둥: H-Beam 구조 등 외벽: 사이딩판넬 등 내벽: 인테리어, 벽지, 타일 등 바닥: 에폭시, 장판지, 타일 등 창호: 페어글래스창호, 새시창호 등 입니다. 기호(4): 시멘트벽돌조 스레이트지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 바닥: 콘크리트마감 등 창호: 새시창호 등 입니다. 기호(7): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 장판지, 타일 등 창호: 새시창호 등 입니다. 2)이용상태 기호(2): 근린생활시설, 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 기호(4): 창고 등으로 이용 중입니다. 기호(7): 근린생활시설(실제: 1층은 소매점, 창고 등, 2층은 사무실 등) 등으로 이용 중입니다. 3)설비내역 기호(2,7): 공히 전체 기준으로 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재관련설비 등이 되어 있습니다. 기호(4): 급배수설비 등이 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다. 5)공부와의 차이 기호(7): 공부상 1층은 ""소매점, 일반음식점"", 2층은 ""소매점 및 여관""으로 기재되어 있으나 실제 ""1층은 소매점, 창고 등, 2층은 사무실, 휴게실 등""으로 이용 중입니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 미상입니다. 2)기타 평가의견서를 참고 하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 포함 본건 부동산 소재지를 현장에서 확인한바‘제시외 건물

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년9월16일	소유권 김OO		소멸
2	2022년2월15일	근저당권 농OOOO	2,340,000,000	소멸기준
3	2022년2월15일	지상권 흥OOOO		소멸
4	2024년2월6일	가압류 신OOOO	38,250,000	소멸
5	2024년2월21일	가압류 경OOOO	55,209,790	소멸
6	2024년9월6일	가압류 서OOOO	12,685,809	소멸
7	2024년9월24일	가압류 부OOOO	7,459,832	소멸
8	2024년12월31일	가압류 (OOOO	7,723,739	소멸
9	2025년1월21일	압류 국		소멸
10	2025년3월13일	임의경매 흥OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: )

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	목록 41층	50,000,000 [월]500,000
김OO	2011.12.19.		2011.12.18.~2013.12.18.
송OO	목록 4
송OO	2021.06.28.
송OO	목록41층 중일부	10,000,000 [월]500,000
송OO	2019.02.20. 2019.03.15.	2025.5.13.	2019.02.19.~
비고 (매각물건 명세서)	김미경:소유자이며 집행관현황조사시 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함. 송태훈:사업자등록신청일자는 권리신고서에 의함. 사업등록증 상 개업연월일은 2019.02.20. 이고 집행관 현황조사 상 세무서 발 행 상가건물임대차현황서 미첩됨

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김미경:소유자이며 집행관현황조사시 첨부된 상가건물임대차현황서에 의함. 송태훈:사업자등록신청일자는 권리신고서에 의함. 사업등록증 상 개업연월일은 2019.02.20. 이고 집행관 현황조사 상 세무서 발 행 상가건물임대차현황서 미첩됨

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

이 사건번호로 2개의 물건이 경매되며 이 물건번호는 2번 입니다.
본 건은 여러 개의 부동산에 저당권이 설정되어 있는 부동산을 분할하여 경매가 진행 되는 물건입니다. 이런 경우 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호를 붙여 경매를 하게 되는 데, 낙찰시점이 빠르더라도 배당은 최후에 낙찰된 다른 물건과 동시에 이루어 질 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 3월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 300일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 300일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/상업지역/제2종일반주거지역/일반상업지역/철근콘크리트조/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
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주의사항 (최선순위 설정일: 2022. 2. 15. 근저당권(목 록3,5) 2023. 11. 8 근저 설정 당권(목록4))

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

2025.11.05 채권자의 승계인 농OOOOOOOOOOO 경매비용환급계좌변경신청 제출

일괄매각. 제시외 건물 포함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 포항지원 (375-73)경상북도 포항시 북구 법원로 181 (양덕동 768) 대표 : 054)250-3050 관할지역 : 포항시, 울릉군
등기소	대구지방법원 포항지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(054)251-2605, 경북 포항시 북구 법원로 181 (양덕동768))
세무서	포항세무서 (대표:054-245-22, 팩스:054-248-4040, 경북 포항시 중앙로 346 )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	671,134,713원 387,605,743원	59% 1.9회
6개월	21건	510,156,615원 249,605,404원	56% 2.2회
12개월	33건	424,741,684원 210,685,031원	60% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.