감정가	402,320,000 원
최저가	(70%) 281,624,000 원
보증금	(10%) 28,162,400 원
청구액	90,409,775 원

강원특별자치도 화천군 간동면 오음리 132-1

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사건번호	2025타경1517
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 23일전
토지면적	10,440.00㎡(3,158.10 평)
건물면적
채무/소유자	백OO / 백OO
채권자	최OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1517

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-02	경매접수
~6일	2025-07-08	경매개시결정
~100일	2025-10-10	배당요구종기일
~152일	2025-12-01	100%	402,320,000	유찰
~194일	2026-01-12	70%	281,624,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	오음리 132-1	전	10440 ㎡ (3,158.10평)
제시외 건물	오음리 132-1	소나무 등	㎡ (0.00평)	포함
제시외 건물	오음리 132-1	관정	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/계획관리지역/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 강원특별자치도 화천군 간동면 오음리 소재 "유촌초등학교 오음분교장(폐교)" 북동 측 근거리에 위치하고 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 산간농경지대로 제반 주위환경은 보통시됩니다 . 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 대중교통의 편의성은 다소 불편시됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형 완경사의 토지로서, "전 및 일부 계곡 및 휴경지 상태입니다. 4)인접 도로상태 본건 북측으로 노폭 약 2~3M 내외의 비포장 및 시멘트 포장도로를 통하여 접근이 가능합니 다. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역,성장관리계획구역(일반형),가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(소 말 양 염소 사육가능)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(1) 토지상에 후첨 "사진용지"와 같이 비닐하우스, 컨테이너 등이 소재하나, 구조· 용도·규모 등으로 보아 철거 및 이동의 용이성 등을 고려할때 본건 토지의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미하여 이에 구애없이 토지를 감정평가하였는 바, 경매업무 진행시 참고하 시기 바랍니다. 본건 기호(1) 토지상에 후첨 "사지용지"와 같이 제시외물건 관정(심도:40mm, 굴착직경:125mm, 동력:0.3Hp) 1식이 소재하며, 관리상태 등을 감안하여 제시외 물건으로 평가하였으며, 소유권 여 부 및 사양, 작동여부 등은 별도로 확인하시기 바라며, 제시외 물건으로 제한받을 경우 토지의 가 액은 토지감정평가명세표 비고란에 기재하였으니, 경매업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 7)공부와의 차이 본건은 공부상 지목이 '전'이나, 남측의 일부가 계곡 등으로 목측되어 이를 감안하여 감정평 가하였습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 본건 기호(1)의 토지 지상에 소나무, 산수유 등 수목이 소재하여 감정인의 목측으로 개략적 인 수종 및 수량, 수령 등을 파악하여 제시외수목으로 감정평가하였으니, 경매진행 시 참고 하시기 바랍니다. 닫기
참고 사항	- 공부상 "전"이나 현황 "전 및 일부 계곡 및 일부 임야화된 휴경지"임 - 제시외 수목 평가 및 매각 포함하나 소유관계 별도 확인 요망 - 제시외 관정(심도 40mm, 굴착직경 125mm, 동력 0.3Hp) 평가 및 매각 포함하나 소유관계 및 작동여부 등 별도 확인 요망 - 본건 지상 비닐하우스, 컨테이너 등은 평가 및 매각 제외함 - 본건 북측으로 노폭 약 2~3m의 비포장및시멘트 포장도로를 통해 접근 가능함 - 일부 임야화된 휴경지에 대한 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음) - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있있으며, 불법건축물 설치등으로 농업경영에 이용할 수 없는 경우라도 원상복구되어야할 농지에 해당하므로 원상복구 후 농지취득자격증명서가 발급될 수 있다는 간동면장의 회신서 제출됨) 1.제시 부동산은 공부상 전으로 되어 있으나 현재 일부는 전 일부는 임야화로 진행중인 휴경지 일부는 별지사진(사진12-17-30번)과 같이 구거 .석축.관정.물통.철파이프조 하우스 다

국토부실거래가 강원특별자치도 화천군 간동면 오음리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.14	임야	계획관리	-	3306	8,000
25.08.30	도로	자연녹지	8m미만	124	375	지분
25.08.30	답	자연녹지	8m미만	655	6,625
25.06.13	답	자연녹지	-	429	10,250	지분
25.06.13	답	자연녹지	-	429	10,250	지분
25.06.10	대	제1종일반주거	12m미만	198	10,000
25.03.31	대	자연녹지	12m미만	442	3,650
25.03.30	전	보전관리	-	67	750	지분
25.03.13	전	계획관리	-	863	1,222
25.02.11	전	계획관리	-	1435	7,000
25.01.30	전	자연녹지	12m미만	715	5,550
25.01.30	전	자연녹지	12m미만	715	6,050
25.01.06	대	자연녹지	12m미만	134	2,000	지분
24.12.06	전	계획관리	-	4026	15,000
24.10.31	전	계획관리	-	1729	7,000
24.10.16	임야	계획관리	8m미만	30	30	지분
24.10.16	임야	계획관리	8m미만	146	370
24.10.16	대	계획관리	8m미만	40	600	지분
24.05.20	답	제1종일반주거	-	672	7,020
24.05.20	답	제1종일반주거	-	46	481	지분
24.04.17	전	계획관리	-	65	400
24.04.17	답	계획관리	8m미만	322.5	1,300	지분
24.04.17	답	계획관리	8m미만	322.5	1,300	지분
24.03.26	묘지	자연녹지	-	704	2,130
24.03.26	묘지	자연녹지	-	466	1,410
24.02.20	전	자연녹지	-	744	6,300
24.02.20	전	자연녹지	-	529	4,480
24.01.02	답	제1종일반주거	-	118	2,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년7월17일	소유권 백OO		소멸
2	2019년7월17일	근저당권 북OOOO	262,800,000	소멸기준
3	2019년7월17일	지상권 북OOOO		소멸
4	2021년4월22일	근저당권 최OO	36,000,000	소멸
5	2022년6월10일	근저당권 최OO	60,000,000	소멸
6	2022년12월27일	근저당권 최OO	48,000,000	소멸
7	2023년5월10일	근저당권 김OO	35,000,000	소멸
8	2023년5월19일	근저당권 김OO	50,000,000	소멸
9	2024년8월6일	압류 국		소멸
10	2025년4월2일	가압류 신OOOO	6,596,984	소멸
11	2025년7월8일	임의경매 최OO		소멸
12	2025년7월21일	압류 국OOOO		소멸
13	2025년7월24일	압류 화OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-10)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 402,320,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 90,409,775원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량접근이 가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.7.17. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

- 공부상 "전"이나 현황 "전 및 일부 계곡 및 일부 임야화된 휴경지"임 - 제시외 수목 평가 및 매각 포함하나 소유관계 별도 확인 요망 - 제시외 관정(심도 40mm, 굴착직경 125mm, 동력 0.3Hp) 평가 및 매각 포함하나 소유관계 및 작동여부 등 별도 확인 요망 - 본건 지상 비닐하우스, 컨테이너 등은 평가 및 매각 제외함 - 본건 북측으로 노폭 약 2~3m의 비포장및시멘트 포장도로를 통해 접근 가능함 - 일부 임야화된 휴경지에 대한 분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음) - 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여 질 수 있있으며, 불법건축물 설치등으로 농업경영에 이용할 수 없는 경우라도 원상복구되어야할 농지에 해당하므로 원상복구 후 농지취득자격 증명서가 발급될 수 있다는 간동면장의 회신서 제출됨)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	춘천지방법원 (243-42)강원도 춘천시 공지로 284 (효자2동) 대표 : 033)259-9000 관할지역 : 춘천시, 인제군, 홍천군, 양구군, 화천군(1시4군)
등기소	춘천지방법원 본원 화천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(033)442-5714, 442-5715, 강원도 화천군 화천읍 상승로 102 (상리 49-5))
세무서	춘천세무서 (대표:033-2500-2, 팩스:033) 252-3589, 강원도 춘천시 중앙로 115 (중앙로3가))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	65,226,583원 22,018,333원	26% 4.7회
6개월	13건	122,920,423원 41,637,000원	26% 4.5회
12개월	16건	120,306,344원 38,505,063원	26% 4.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.