감정가	200,323,800 원
최저가	(70%) 140,227,000 원
보증금	(10%) 14,022,700 원
청구액	224,156,870 원

경상남도 의령군 용덕면 가미리 22-1

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사건번호	2024타경3455
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.15(목) 10:00 입찰 27일전
토지면적	11,256.00㎡(3,404.94 평)
건물면적	12.00㎡(3.63 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	사OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3455

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-18	경매접수
~5일	2024-12-23	경매개시결정
~91일	2025-03-19	배당요구종기일
~344일	2025-11-27	100%	200,323,800	유찰
~393일	2026-01-15	70%	140,227,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	가미리 22-1	전	9917 ㎡ (2,999.89평)
	가미리 22	임야	506 ㎡ (153.07평)
	가미리 23	임야	661 ㎡ (199.95평)
	가미리 24	임야	172 ㎡ (52.03평)
제시외 건물	가미리 22-1	매실나무 등	㎡ (0.00평)	포함
제시외 건물	가미리 22	창고	12 ㎡ (3.63평)	포함
1) 위치/농림지역/생산관리지역/보전산지/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 경상남도 의령군 용덕면 가미리 소재 "가미리마을회관" 동측에 위치하며, 주위 는, 농경지 및 임야가 혼재하는 지역입니다. 2)교통상황 대상물건까지 소형차량 접근가능하며, 대중교통사정은 보통 이하입니다. 3)형태 및 이용상태 1) 일련번호 1 : 완경사 부정형 토지로서, 과수원으로 이용 중입니다. 2) 일련번호 2, 3 : 완경사 부정형 토지로서, 휴경지 상태입니다. 3) 일련번호 4: 급경사 부정형 토지로서, 토지임야 상태입니다. 4)인접 도로상태 대상물건은 지적도상 맹지이나, 현황 도로 및 내부 도로를 통해 로폭 약 2m내외의 포장도로 와 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 1) 일련번호 1 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2, 3 생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 3) 일련번호 4 농림지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(돼지 개 닭 메추리 오리 제한))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>. 6)제시목록 외의 물건 1) 일련번호 2,3 지상 제시외건물㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층, 창고, 면적 약 12㎡. 2) 일련번호 1 지상 제시외수목㉡ : 매실나무 등, R8-R12, 약 410주. (제시외수목의 수량은 인접지와 경계를 대략적으로 파악 후, 현장조사, 위성사진, 드론사 진 등을 참고하여 대략적으로 수량을 사정하였습니다. 제시외수목의 수량은 실제 식재수 량과 차이가 있을 수 있으며, 응찰시 반드시 제시외수목의 수량 및 상태를 재확인하시기 바랍니다.) 7)공부와의 차이 일련번호 1은 공부상 지목 "전"이나 현황 과수원이며, 일련번호 2,3 은 공부상 지목 "임야" 이나, 현황 휴경지 상태입니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 제시외수목 이외에 대상 토지상에 자생하는 자연생 수목은 별도의 경제적 가치가 희박하 다고 판단되는 바, 토지에 포함하여 평가하였습니다. 2) 위성사진 및 현장조사 결과 육안으로 식별되는 분묘는 확인되지 아니하며, 수풀이 우거져 육안으로 식별되지 아니하는 분묘 등이 소재할 가능성이 있으니 참고하시기 바랍니다. 3) 일련번호 3 지상에 의령군 소유의 지하수관정 1식이 소재합니다. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 목록1. 공부상 지목 ‘전’이나 현황 과수원으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.3. 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 휴경지 상태임. 목록3. 지상에 의령군 소유의 지하수관정 1식이 소재함. 목록4. 임야 상태임. 목록1.2.3.4. 지상에 자생하는 자연생 수목을 포함하여 평가하였으며, 육안으로 식별되지 아니하는 분묘 등이 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지이나, 현황 도로 및 내부 도로를 통해 로폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함. 목록1.2.3.의 감정평가액은 일부 현황 도로인 점을 감안한 금액임. 본건1. 농경지(전)로 위 지상에 관리되지 않은 제시외(과)수목(수종불상) 등이 다수 소재함. 본건2~4. 현황 임야로 관리되지 않은 제

국토부실거래가 경상남도 의령군 용덕면 가미리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.10.29	답	생산관리	8m미만	992	3,060
25.10.29	답	생산관리	8m미만	615	1,897
25.09.30	임야	생산관리	-	99	156
25.09.30	임야	생산관리	-	155	244
24.11.27	답	생산관리	12m미만	221	600
24.11.27	답	농림	8m미만	2976	4,800
24.06.10	임야	농림	-	96509	16,358

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년9월4일	소유권 정OO		소멸
2	2020년5월11일	근저당권 사OOOO	234,000,000	소멸기준
3	2020년5월11일	지상권 사OOOO		소멸
4	2022년6월7일	근저당권 강OO	30,000,000	소멸
5	2022년10월17일	가압류 (OOOO	38,687,339	소멸
6	2023년9월4일	압류 국		소멸
7	2024년3월6일	압류 진OO		소멸
8	2024년7월29일	압류 국		소멸
9	2024년10월11일	압류 동OO		소멸
10	2024년12월23일	임의경매 사OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-19)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 23일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 361일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 361일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/생산관리지역/보전산지/판넬지붕

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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.5.11.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 매각 포함. 목록1. 공부상 지목 ‘전’이나 현황 과수원으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.3. 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 휴경지 상태임. 목록3. 지상에 의령군 소유의 지하수관정 1식이 소재함. 목록4. 임야 상태임. 목록1.2.3.4. 지상에 자생하는 자연생 수목을 포함하여 평가하였으며, 육안으로 식별되지 아니하는 분묘 등이 소재할 수 있음(분묘기지권 성립여부 불분명). 지적도상 맹지이나, 현황 도로 및 내부 도로를 통해 로폭 약 2m 내외의 포장도로 와 접함. 목록1.2.3.의 감정평가액은 일부 현황 도로인 점을 감안한 금액임.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 본원 의령등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)573-9855, 경남 의령군 의령읍 백산로 12 (동동리 1019-1))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	721,132,700원 299,592,000원	70% 2회
6개월	3건	1,570,778,350원 916,728,000원	69% 2회
12개월	6건	823,836,517원 478,276,480원	61% 2.7회

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