감정가	1,445,688,270 원
최저가	(70%) 1,011,982,000 원
보증금	(10%) 101,198,200 원
청구액	241,194,467 원

울산광역시 북구 매곡동 394-1

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사건번호	2024타경5952
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.07(수) 10:00 입찰 19일전
토지면적	2,631.00㎡(795.88 평)
건물면적
채무/소유자	장OO / 장OO
채권자	남OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5952

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-07-16	경매접수
~9일	2024-07-25	경매개시결정
~94일	2024-10-18	배당요구종기일
~498일	2025-11-26	100%	1,445,688,270	유찰
~540일	2026-01-07	70%	1,011,982,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	매곡동 394-1	잡종지	2631 ㎡ (795.88평)
제시외 건물	매곡동 394-1	사무실등	54 ㎡ (16.34평)	제외
	매곡동 394-1	사무실등	18 ㎡ (5.45평)	제외
	매곡동 394-1	사무실등	18 ㎡ (5.45평)	제외
	매곡동 394-1	사무실등	18 ㎡ (5.45평)	제외
	매곡동 394-1	화장실	4 ㎡ (1.21평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	9 ㎡ (2.72평)	제외
	매곡동 394-1	휴게실등	84 ㎡ (25.41평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	21 ㎡ (6.35평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	15 ㎡ (4.54평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	42 ㎡ (12.71평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	48 ㎡ (14.52평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	18 ㎡ (5.45평)	제외
	매곡동 394-1	창고등	18 ㎡ (5.45평)	제외
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 울산광역시 북구 매곡동 소재 "울산테크노파크 매곡지구" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 임야, 산업단지 등이 소재함. 2)교통상황 대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지이며, 잡종지임. 4)인접 도로상태 남측으로 세로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-01)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-26)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(매곡천)<하천법>. 6)제시목록 외의 물건 지상에 제시외건물 및 수십동의 컨테이너 등이 소재함. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계: 미상임 나. 기타: 없 음. 닫기
참고 사항	1.토지의 일부(380.9㎡)가 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함. 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 2.현황조사 당시 상가건물임대차 현황서에 등록되지 않은 임차인(강진자원, 가재범, 김상록)이 존재하는 것으로 보이므로 입찰시 확인요함. 3.지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너를 포함한 제시외 건물(1-1~1-13)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물을 감안한 가격임. 매각 외 건물에 대하여 법정지상권 성립여부 불명. 본건 부동산은 컨테이너 및 조립식 판넬 건물이 여러동 소재함. 각 사업장의 경계구분이 불분명하여 정확한 점유관계는 별도 확인이 필요함. 현장에서 상거건물임대차 현황서상에 없는 임차인(가재범)을 만났으며 본인이외 임차인(김상록)이 있다고 구술함.(점유부분 특정하기 불분명함)

국토부실거래가 울산광역시 북구 매곡동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.20	대	제2종일반주거	12m미만	347.2	42,200
25.04.18	도로	제2종일반주거	8m미만	61	3,700
25.04.18	도로	제2종일반주거	8m미만	61	3,700
25.04.07	전	제2종일반주거	8m미만	1343	90,000
25.03.25	대	제2종일반주거	12m미만	424	54,000
25.03.18	대	제2종일반주거	12m미만	487.2	57,000
25.03.12	임야	농림	-	2862.94	2,500	지분
25.02.22	대	제2종일반주거	12m미만	252.4	48,000
25.02.21	대	제2종일반주거	12m미만	316.1	44,000
25.01.16	대	제2종일반주거	12m미만	250.3	75,000
25.01.08	임야	제2종일반주거	8m미만	53	6,438
25.01.08	유지	제2종일반주거	-	60	4,500
24.12.11	공장용지	중심상업	8m미만	612	176,629
24.12.11	하천	중심상업	8m미만	119	28,471	지분
24.12.11	과수원	중심상업	8m미만	127	38,400
24.10.07	대	제2종일반주거	25m미만	2	527
24.10.07	전	제2종일반주거	25m미만	351	93,358
24.10.07	도로	제2종일반주거	25m미만	2	138
24.09.09	대	제2종일반주거	12m미만	294.3	75,700
24.09.06	대	제2종일반주거	25m미만	764.9	390,000
24.07.23	대	준주거	12m미만	63.64	9,500	지분
24.07.23	대	준주거	12m미만	63.64	9,500	지분
24.07.16	대	제2종일반주거	12m미만	349.5	64,050
24.07.15	대	제2종일반주거	12m미만	349.5	64,050
24.07.11	전	제2종일반주거	25m미만	351	93,358
24.07.11	대	제2종일반주거	25m미만	2	527
24.07.11	도로	제2종일반주거	25m미만	2	138
24.05.22	전	자연녹지	25m미만	234	40,230
24.05.22	전	자연녹지	25m미만	37	6,360
24.05.22	대	자연녹지	25m미만	1145	196,850
24.05.22	대	자연녹지	25m미만	329	56,560
24.04.25	대	제2종일반주거	12m미만	706.4	115,000
24.03.25	대	제2종일반주거	25m이상	513	147,000
24.03.13	답	제2종일반주거	-	133	10,500
24.02.27	대	제2종일반주거	25m미만	256.3	65,960
24.02.02	대	제2종일반주거	8m미만	7.5	1,775	지분
24.02.02	전	제2종일반주거	12m미만	7.25	50	지분
24.02.02	대	제2종일반주거	12m미만	124.5	25,000	지분
24.01.08	임야	농림	12m미만	511	3,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1987년1월26일	소유권 장OO		소멸
2	1991년3월25일	지상권 농OOOO		인수
3	2000년1월26일	근저당권 농OOOO	1,144,000,000	소멸기준
4	2018년12월13일	근저당권 장OO	250,000,000	소멸
5	2019년6월13일	가압류 남OOOO	2,257,827,709	소멸
6	2019년9월3일	가압류 남OOOO	2,662,068,060	소멸
7	2022년3월2일	압류 국		소멸
8	2024년7월25일	강제경매 남OOOO		소멸
9	2024년12월17일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-10-18)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
가OO	일부(795.88평중 약 50평)	2,500,000 [월]250,000
가OO		2024.10.17.	2021.08.01.-2023.07.30.
김OO	일부(795.88평중 약 50평)	2,500,000 [월]250,000
김OO		2024.10.17.	2021.08.01.-2023.07.30.
김OO	345㎡
김OO	2024.06.04.		2024.03.01.-2027.01.31.
김OO	일부(795.88평중 약 150평)	11,000,000 [월]1,000,000
김OO	2023.10.10.	2024.10.17.	2023.09.30.-2025.10.14.
대OOOOOOOO	165㎡	2,000,000 [월]200,000
대OOOOOOOO	2021.03.19.		2021.03.05.-2024.03.04.
임OO	60㎡	2,000,000 [월]200,000
임OO	2024.06.17.		2023.11.10.-2024.11.09.
차OO	일부(795.88평중 약 300평)	30,000,000 [월]2024.02.01.-2024.02.28.1,000,000원2024.03.01.-2025.02.01.2,000,000원(부가세별도)2025.03.01.-2027.01.31.2,500,000원(부가세별도)
차OO	2024.03.27.	2024.10.17.	2024.02.01.-2027.01.31.
비고 (매각물건 명세서)	가재범:현황조사보고서 상 첨부된 상가건물 임대차현황서에 등록되지 않은 임차인임. 김상록:현황조사보고서 상 첨부된 상가건물 임대차현황서에 등록되지 않은 임차인임. 김영하:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 김현숙:권리신고서에는 사업자등록신청일을 2023.11.09.로 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물 임 대차현황서상 사업자등록신청일은 2023.10.10.이므로 이를 기준으로 함. 대성재활용 주식회사:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황 서에 근거함. 채무자 겸 소유자 장호준이 주식회사의 대표이사임. 임태홍:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 차정희:권리신고서에는 차임을 2024.03.01.-2025.02.01. 2,000,000원(부가세 별도), 2025.03.01.-2027.01.31. 2,500,000원(부가세 별도)으로 이를 기준으로 함.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
가재범:현황조사보고서 상 첨부된 상가건물 임대차현황서에 등록되지 않은 임차인임. 김상록:현황조사보고서 상 첨부된 상가건물 임대차현황서에 등록되지 않은 임차인임. 김영하:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 김현숙:권리신고서에는 사업자등록신청일을 2023.11.09.로 기재하였으나 현황조사서에 첨부된 동울산세무서 발행 상가건물 임 대차현황서상 사업자등록신청일은 2023.10.10.이므로 이를 기준으로 함. 대성재활용 주식회사:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황 서에 근거함. 채무자 겸 소유자 장호준이 주식회사의 대표이사임. 임태홍:권리신고 없어 임대차관계 불분명. 현황조사 내용 중 임대차기간, 보증금, 차임 등은 상가건물 임대차현황서에 근거함. 차정희:권리신고서에는 차임을 2024.03.01.-2025.02.01. 2,000,000원(부가세 별도), 2025.03.01.-2027.01.31. 2,500,000원(부가세 별도)으로 이를 기준으로 함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
을구 순위 1번 지상권 설정등기(1991.03.25. 제8019호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 7명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 1,445,688,270원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 241,194,467원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 7월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 512일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 512일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2000.01.26. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 을구 순위 1번 지상권 설정등기(1991.03.25. 제8019호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.토지의 일부(380.9㎡)가 하천구역에 저촉되어 이를 감안하여 평가함. 정확한 지적경계의 확인은 측량이 필요함. 2.현황조사 당시 상가건물임대차 현황서에 등록되지 않은 임차인(강진자원, 가재범, 김상록)이 존재하는 것으로 보이므로 입찰 시 확인요함. 3.지상에 소재하는 이동가능한 컨테이너를 포함한 제시외 건물(1-1~1-13)은 매각에서 제외. 최저매각가격은 제시외 건물을 감 안한 가격임. 매각 외 건물에 대하여 법정지상권 성립여부 불명.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	1,505,995,200원 496,800,000원	31% 3.5회
6개월	2건	1,505,995,200원 496,800,000원	31% 3.5회
12개월	9건	2,562,960,379원 1,495,152,656원	51% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.