감정가	363,068,000 원
최저가	(70%) 254,148,000 원
보증금	(10%) 25,414,800 원
청구액	0 원

경기도 포천시 선단동 857-4

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사건번호	2025타경72718
경매종류	공유물분할을위한경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.30(화) 10:30 입찰 7일전
토지면적	653.00㎡(197.53 평)
건물면적
채무/소유자	/ 김OO
채권자

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 72718

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-07-09	경매접수
~1일	2025-07-10	경매개시결정
~100일	2025-10-17	배당요구종기일
~139일	2025-11-25	100%	363,068,000	유찰
~174일	2025-12-30	70%	254,148,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	선단동 857-4	전	653 ㎡ (197.53평)
제시외 건물	선단동 857-4	주택	93 ㎡ (28.13평)	제외
	선단동 857-4	창고 등	6 ㎡ (1.82평)	제외
	선단동 857-4	비닐하우스	14 ㎡ (4.24평)	제외
1) 위치/계획관리지역/버스정류장/차량 접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선유고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역임. 2)교통상황 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 인근 지방도를 따라 남동측 선단IC를 경유하여 세종포천고속도로에 연결되고 있는 상황을 고려할 때, 종합적인 교통상황은 대체로 무난한 편임. 3)형태 및 이용상태 인근 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 공부 상 지목은 '전'이나 현황은 지상 일부에 제시외물건(주택 추정)이 소재한 '전'으로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건 남서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-2호선(43국도 우회도로))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ-Ⅲ 참고. 7)공부와의 차이 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ-Ⅲ 참고. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) -. 닫기
참고 사항	1.농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 2.감정평가서상 제시외 물건 ㉠(㉡포함)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명) 가, 현황 - 공부상 지목은 전이고 - 현황은 농지인 전으로 작물을 재배하고 있었고

국토부실거래가 경기도 포천시 선단동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.20	전	제1종일반주거	8m미만	173	2,120
25.11.20	전	제1종일반주거	8m미만	72	880
25.10.27	대	제1종일반주거	8m미만	7	1,040	지분
25.10.14	전	생산녹지	8m미만	835	35,000
25.09.30	대	계획관리	8m미만	4	296	지분
25.09.30	잡종지	계획관리	8m미만	20	1,481	지분
25.09.30	도로	계획관리	8m미만	9	666	지분
25.09.22	전	계획관리	-	331	16,414
25.09.22	전	계획관리	-	278	13,786
25.08.09	도로	제1종일반주거	8m미만	14	200	지분
25.06.27	전	제1종일반주거	8m미만	61	6,421
25.06.27	임야	제1종일반주거	12m미만	107	11,263
25.06.27	대	제1종일반주거	12m미만	60	6,316
25.06.11	대	준주거	12m미만	9.2	1,000	지분
25.05.19	대	제1종일반주거	8m미만	26	2,700
25.05.19	공장용지	제1종일반주거	12m미만	688	72,700
25.05.19	공장용지	제1종일반주거	12m미만	259	37,400
25.05.19	공장용지	자연녹지	8m미만	86	5,200
25.05.19	공장용지	제1종일반주거	12m미만	161	9,740
25.04.30	답	생산녹지	8m미만	617	10,230
25.03.31	전	계획관리	8m미만	774	36,997
25.03.27	도로	제1종일반주거	12m미만	7	690	지분
25.03.27	대	제1종일반주거	-	287	28,310
25.03.07	대	제1종일반주거	25m미만	65	6,224
25.03.07	대	제1종일반주거	25m미만	4619	471,076
25.03.07	도로	제1종일반주거	8m미만	67	3,033
25.03.07	주차장	제1종일반주거	8m미만	2867	129,799
25.03.07	주차장	제1종일반주거	8m미만	430	19,468
25.02.17	전	제1종일반주거	-	724	80,000
25.02.17	전	제1종일반주거	-	767	85,000
25.02.05	대	계획관리	8m미만	4	296	지분
25.02.05	도로	계획관리	8m미만	9	666	지분
25.02.05	잡종지	계획관리	8m미만	20	1,481	지분
24.12.31	전	생산녹지	8m미만	1479	19,000
24.12.19	전	제1종일반주거	8m미만	496	43,500
24.12.10	임야	농림	-	786	37,482	지분
24.12.10	전	계획관리	8m미만	609	29,041	지분
24.12.10	대	계획관리	8m미만	1031	49,167	지분
24.12.10	잡종지	계획관리	8m미만	337	16,070	지분
24.12.10	임야	농림	-	9819	468,240	지분
24.11.15	주차장	제1종일반주거	-	150	3,600
24.11.01	답	제1종일반주거	-	27	1,600	지분
24.11.01	답	제1종일반주거	-	27	1,600
24.10.14	전	제1종일반주거	8m미만	158	5,000
24.09.25	전	제1종일반주거	8m미만	680	22,640
24.09.25	답	생산녹지	-	241	6,690
24.09.10	전	계획관리	8m미만	100	800
24.09.04	전	계획관리	8m미만	92	200
24.07.05	임야	제1종일반주거	12m미만	107	11,732
24.07.05	전	제1종일반주거	8m미만	61	6,689
24.07.05	대	제1종일반주거	12m미만	60	6,579
24.07.04	잡종지	계획관리	8m미만	460	16,108
24.07.04	대	계획관리	8m미만	1157	40,516
24.07.04	임야	농림	-	5116	179,148
24.07.04	임야	농림	-	14685	514,228
24.06.21	답	계획관리	8m미만	33	900
24.06.13	전	계획관리	-	309	8,000	지분
24.06.04	도로	계획관리	8m미만	66	4,350	지분
24.04.02	대	제1종일반주거	-	7	400
24.03.20	대	계획관리	8m미만	10	500	지분
24.01.16	답	생산녹지	8m미만	260	7,000
24.01.15	임야	제1종일반주거	-	2	400

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	기준
1	2003년4월4일	소유권 한OO	소멸
2	1997년9월30일	소유권 이OO	소멸
3	2013년11월1일	소유권 오OO	소멸
4	2004년1월7일	소유권 김OO	소멸
5	2025년7월10일	임의경매 김OO	소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-10-17)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/버스정류장/차량 접근이 가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 2025.7.10.경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.농지취득자격증명원 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음) 2.감정평가서상 제시외 물건 ㉠(㉡포함)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명) 3.감정평가서상 제시외물건㉢(비닐하우스)는 매각에서 제외 4.제시외 물건들 감안한 단가는@500,000원 5.포천시의 2025.7.21.자 사실조회 회신에 의하면 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발 하여질 가능성 있음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	의정부지방법원 본원 포천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)532-7888, 경기도 포천시 중앙로 27 (신읍동 376-4))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	280,320,850원 142,485,580원	37% 3.8회
6개월	11건	342,978,554원 143,930,091원	39% 3.6회
12개월	35건	344,355,382원 162,384,370원	43% 3.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.