감정가	84,000,000 원
최저가	(70%) 58,800,000 원
보증금	(10%) 5,880,000 원
청구액	37,425,489 원

경상남도 합천군 가야면 황산리 산11-20

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사건번호	2025타경10162 물건번호
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.01.09(금) 10:00 입찰 14일전
토지면적	3,946.25㎡(1,193.74 평)
건물면적
채무/소유자	한OO외 1명 / 한OO외 1명
채권자	경OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 10162

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-13	경매접수
~7일	2025-02-20	경매개시결정
~102일	2025-05-26	배당요구종기일
~281일	2025-11-21	100%	84,000,000	유찰
~330일	2026-01-09	70%	58,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	황산리 산11-20	임야	3946.25 ㎡ (1,193.74평)	지분 4분의 1 전부
1) 위치/도시지역/농림지역/자연환경보전지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 이 건은 경상남도 합천군 가야면 황산리 소재 황산2구경로당 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다. 3)형태 및 이용상태 기호(1) 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(2) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태 및 농경지로 이용중입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태입니다. 기호(4) 부정형 완경사의 토지로서, 자연림, 주거용, 농경지로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 기호(1,3) 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 기호(2,4) 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 있으며, 대상토지 일부는 도로로 이용중입니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 자연환경보전지역, 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(700))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 공익용산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법> 기호(2) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법> 기호(3) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 농림지역, 중로2류(폭 15m~20m)(2023-04-28)(중로 2-20)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4) 계획관리지역(2017-04-04)(합고제2017-22호(2017.03.16.)), 도시지역, 자연녹지지역 , 중로2류(폭15m~20m)(2023-04-28)(중로2-20)(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-18)(일부제한구역(250))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2023-04-28)(군도 36)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 6)제시목록 외의 물건 기호(1) 지상에 분묘 8기가 소재합니다. 기호(3) 지상에 분묘 1기가 소재합니다. 기호(4) 지상에 분묘 6기 및 제시외건물이 소재합니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	- 토지 지상 제시외 건물은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 토지 지상에 분묘(6기)가 존재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함)

국토부실거래가 경상남도 합천군 가야면 황산리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.08.12	전	계획관리	8m미만	231	2,000
25.08.12	대	계획관리	8m미만	466	360
25.05.07	전	계획관리	-	486	500
25.03.11	답	자연녹지	8m미만	73	1,540
25.03.11	답	자연녹지	-	79	1,680
25.03.11	임야	자연녹지	8m미만	202	3,175
25.03.11	구거	자연녹지	8m미만	324	5,093
25.03.11	임야	자연녹지	12m미만	164	2,579
25.03.11	답	자연녹지	8m미만	483	10,220
25.03.11	임야	자연녹지	12m미만	134	2,113
24.12.20	전	자연녹지	-	557	400	지분
24.11.11	대	제1종일반주거	-	9.97	94	지분
24.10.29	하천	제1종일반주거	-	3	58
24.08.28	대	제1종일반주거	-	6	212
24.05.21	답	자연녹지	-	76	460
24.04.25	전	자연녹지	-	202	700
24.02.28	대	제1종일반주거	-	248	3,600
24.02.27	답	자연녹지	8m미만	3117	9,500
24.01.08	전	계획관리	-	1,514	1,500

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2002년3월4일	소유권 한OO		소멸
2	2002년3월4일	소유권 한OO		소멸
3	2002년3월4일	소유권 한OO		소멸
4	2002년3월4일	소유권 한OO		소멸
5	2023년12월20일	가압류 경OOOO	36,766,668	소멸기준
6	2025년2월20일	강제경매 경OOOO		소멸
7	2025년8월18일	압류 부OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	매화산로608-1	[월]년 200,000원
김OO	1976. 4. 23.
박OO	매화산로608
박OO	2019. 7. 11.
한OO	매화산로610-1
한OO	2012. 1. 31.

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 20일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 309일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 309일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/농림지역/자연환경보전지역/녹지지역/계획관리지역/자연녹지지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: - 토지 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명 - 토지 지상 제시외 건물의 매각제외로 인한 법정지상권 성립여부 불분명

- 토지 지상 제시외 건물은 매각에서 제외함, 이에 영향을 받는 토지가격으로 최저매각가격을 정함 - 토지 지상에 분묘(6기)가 존재함, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함 - 지분매각(공유자우선매수신고는 1회로 제한함)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 거창지원 (501-29)경상남도 거창군 거창읍 죽전1길 31 대표 : 055)940-7170 관할지역 : 거창군, 합천군, 함양군
등기소	창원지방법원 본원 합천등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)931-0198, 경남 합천군 합천읍 동서로 105 (합천리 325-1))
세무서	거창세무서 (대표:055-940-02, 팩스:055-944-0381, 경상남도 거창군 거창읍 상동2길 14)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	8,903,125원 4,978,000원	44% 5회
6개월	3건	14,834,417원 9,652,000원	53% 4회
12개월	6건	46,681,058원 19,154,000원	53% 4회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.