감정가	797,318,190 원
최저가	(70%) 558,122,000 원
보증금	(10%) 55,812,200 원
청구액	540,000,000 원

대구광역시 달서구 본리동 81-3

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사건번호	2025타경31093
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물지분매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 4일전
토지면적	177.35㎡(53.65 평)
건물면적	142.64㎡(43.15 평)
채무/소유자	신OO외 1명 / 신OO외 1명
채권자	김OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 31093

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-24	경매접수
~3일	2025-03-27	경매개시결정
~98일	2025-06-30	배당요구종기일
~239일	2025-11-18	100%	797,318,190	유찰
~274일	2025-12-23	70%	558,122,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	본리동 81-3	대	177.35 ㎡ (53.65평)	2/12 지분 전부
건물	본리동 81-3	지하1층 다방 철근콘크리트조	20 ㎡ (6.05평)	6분의 2 지분 전부
	본리동 81-3	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	31.05 ㎡ (9.39평)	6분의 2 지분 전부
	본리동 81-3	2층 사무실 철근콘크리트조	31.05 ㎡ (9.39평)	6분의 2 지분 전부
	본리동 81-3	단층 근린생활시설 세멘벽돌조	2.535 ㎡ (0.77평)	6분의 2 지분 전부
제시외 건물	본리동 81-3	주방	6.2 ㎡ (1.88평)	포함
	본리동 81-3	화장실	5.1 ㎡ (1.54평)	포함
	본리동 81-3	샤워실	5.2 ㎡ (1.57평)	포함
	본리동 81-3	창고	7.5 ㎡ (2.27평)	포함
	본리동 81-3	창고	28.0 ㎡ (8.47평)	포함
	본리동 81-3	창고	6.0 ㎡ (1.82평)	포함
1) 위치/제3종일반주거지역/차량 접근이 가능/간선도로/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 번호 (2) 토지는 대구광역시 달서구 본리동 소재 ‘본리네거리’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다. 2)교통상황 본건 토지까지 제차량 접근이 가능하며, 간선도로, 대중교통사정 등의 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다. 3)형태 및 이용상태 본건 번호 (2) 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형으로 '근린생활시설'부지입니다. 4)인접 도로상태 본건 번호 (2) 토지는 북측 폭 8m 아스팔트포장도로 및 서측 폭 4m 아스팔트포장도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 본건 번호 (2) 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구예담학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새본리중학교, 세부사항은 남부교육청 문의요망) <교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다. 1)건물의 구조 본건 번호 (1-1) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층으로 - 사용승인일 : 1984.08.23. - 외 벽 : 치장벽돌쌓기 또는 타일붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 - 내 벽 ; 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일붙임 등 마감 - 바 닥 : 강화마루 및 타일깔기 등 마감 - 창 호 : 강화유리, 샤시창호에 유리끼움 등 - 지 붕 : 슬래브지붕 위에 강판지붕이 보강되어 있습니다. 번호 (1-2) 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층으로 - 사용승인일 : 1984.09.19. - 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 - 내 벽 ; 타일붙임 등 마감 - 바 닥 : 타일깔기 등 마감 - 창 호 : 샤시창호에 유리끼움 등 입니다. 2)이용상태 본건 번호 (1-1) 및 (1-2) 건물은 근린생활시설입니다. 3)설비내역 본건 번호 (1-1) 건물은 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 번호 (1-2) 건물은 급배수설비 등이 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물인 번호 (ㄱ~ㅂ) 제시외건물이 소재합니다. 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) (가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다. 닫기
참고 사항	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.임대차계약의 효력 여부 불분명한 대항력 여지 있는 임차인들 및 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자 있음 3.지분매각이지만, 공유자우선매수권을 행사할 수 없음 별첨 사진과 같이 대구광역시 달

건축물현황

소재지

대구광역시 달서구 본리동 81-3번지

대지면적

1064.1㎡
(322.45평)

연면적

177.84㎡
(53.89평)

건축면적

177.84㎡
(53.89평)

용적률산정
연면적

177.84㎡
(53.89평)

건폐율

16.71%

용적률

16.71%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

벽돌구조

착공일자

1992.10.23

사용승인일자

1992.12.10

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2010년3월8일	소유권 정OO		소멸
2	2025년5월9일	소유권 장OO		소멸
3	2025년1월31일	소유권 이OO		소멸
4	2025년5월9일	소유권 신OO		소멸
5	2025년5월9일	소유권 신OO		소멸
6	2025년5월9일	소유권 신OO		소멸
7	1993년1월12일	소유권 신OO		소멸
8	1993년1월12일	소유권 문OO		소멸
9	2021년7월2일	소유권 김OO		소멸
10	2023년7월3일	가압류 농OOOO	60,393,205	소멸기준
11	2023년8월1일	근저당권 김OO	540,000,000	소멸
12	2025년3월19일	압류 국		소멸
13	2025년3월27일	임의경매 김OO		소멸
14	2025년7월7일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2010년3월8일	소유권 정OO		소멸
2	2025년1월31일	소유권 이OO		소멸
3	1993년1월12일	소유권 신OO		소멸
4	1993년1월12일	소유권 문OO		소멸
5	2023년7월3일	가압류 농OOOO	60,393,205	소멸기준
6	2023년8월1일	근저당권 김OO	540,000,000	소멸
7	2025년3월27일	임의경매 김OO		소멸
8	2025년7월7일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	1층 중일부약42㎡	2,000,000 [월]400,000	O
김OO	2021.12.29.	2025.6.30.	2024.01.01.~2025.12.31.
윤OO			O
윤OO	2018.03.15.
이OO	건물중일부약178㎡	14,000,000 [월]1,350,000	X
이OO	2024.06.13.	2025.6.26.	2024.06.14.~2026.06.30.
정OOOOOOOOOOO	1층 중약120㎡	10,000,000 [월]700,000	O
정OOOOOOOOOOO	2021.05.25.	2025.6.17.	2023.06.01.~2025.05.31.
최OO	남편제시외건물
최OO
비고 (매각물건 명세서)	○김성곤,이종화,정서은: 각 제출한 임대차계약서 상 임대인은 '신헌철 외 5명'이며, '외 5명'에 대한 인적사항 불명이고, 신헌 철은 본건 건물의 소유자(또는 공유자)아님. 다만 신헌철이 임대인으로서 임대차계약을 할 권한이 있다는 서면(문경주,신경민, 정다은,신기엽,김지예와 부동산업 공동사업자로 등록한 사업자등록증) 제출함(임대차계약 효력 여부 불분명)○이종화:사업자등록신청일은 현황보고서 첨부 상가건물임대차현황서에 따름 ○정서은(개명전:정지현):사업자등록신청일은 현황보고서 첨부 상가건물임대차현황서에 따름 ○최현준:이종화의 진술에 따르면 최현준은 이종화의 전차인임

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
○김성곤,이종화,정서은: 각 제출한 임대차계약서 상 임대인은 '신헌철 외 5명'이며, '외 5명'에 대한 인적사항 불명이고, 신헌 철은 본건 건물의 소유자(또는 공유자)아님. 다만 신헌철이 임대인으로서 임대차계약을 할 권한이 있다는 서면(문경주,신경민, 정다은,신기엽,김지예와 부동산업 공동사업자로 등록한 사업자등록증) 제출함(임대차계약 효력 여부 불분명)○이종화:사업자등록신청일은 현황보고서 첨부 상가건물임대차현황서에 따름 ○정서은(개명전:정지현):사업자등록신청일은 현황보고서 첨부 상가건물임대차현황서에 따름 ○최현준:이종화의 진술에 따르면 최현준은 이종화의 전차인임

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

※ 물건 키워드 : 주거지역/제3종일반주거지역/차량 접근이 가능/간선도로/철근콘크리트조/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 문경주 지분: 2023.7.3.가압류결정 설정 신경민 지분: 2023.8.1.근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.임대차계약의 효력 여부 불분명한 대항력 여지 있는 임차인들 및 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 전입자 있음 3.지분매각이지만, 공유자우선매수권을 행사할 수 없음

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	대구지방법원 서부지원 (426-35)대구광역시 달서구 장산남로 30 (용산동 230) 대표 : 053)570-2114, 야간 : 053)570-2200 관할지역 : 서구, 달서구, 달성군, 성주군, 고령군
등기소	대구지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(053)570-2345, 대구광역시 달서구 장산남로 30 (용산동 230))
세무서	서대구세무서 (대표:053-659-12, 팩스:053-627-6121, 대구광역시 달서구 당산로 38길 33)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	1,905,318,300원 1,207,432,124원	63% 1.9회
6개월	10건	1,616,945,325원 1,027,458,249원	61% 2회
12개월	20건	2,351,404,844원 1,632,593,625원	80% 1.7회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.