감정가	385,276,500 원
최저가	(70%) 269,694,000 원
보증금	(10%) 26,969,400 원
청구액	182,034,544 원

제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2

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사건번호	2025타경428
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2025.12.23(화) 10:00 입찰 1일전
토지면적	1,238.00㎡(374.50 평)
건물면적	141.45㎡(42.79 평)
채무/소유자	김OO(OOO O OOO) / 김OO외 2명
채권자	의OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 428

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-15	경매접수
~22일	2025-02-06	경매개시결정
~117일	2025-05-12	배당요구종기일
~307일	2025-11-18	100%	385,276,500	유찰
~342일	2025-12-23	70%	269,694,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	대포동 265-2	과수원	1238 ㎡ (374.50평)
건물	대포동 265-2	단층 창고시설 시멘트블럭조	81.25 ㎡ (24.58평)
제시외 건물	대포동 265-2	다용도실	13.8 ㎡ (4.17평)	포함
	대포동 265-2	창고	16.3 ㎡ (4.93평)	포함
	대포동 265-2	다용도실	13.8 ㎡ (4.17평)	포함
	대포동 265-2	창고	16.3 ㎡ (4.93평)	포함
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능/유류보일러 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 서귀포시 회수동 소재 ""회수사거리"" 북동측 근거리에 위치하는 토지 로서, 주위는 전 및 과수원, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건은 인접도로대비 북서측 하향의 완경사를 이루는 부정형의 토지이며, 과수원(감귤과수목 등 식재)및 일부 창고용지로 이용중임. 4)인접 도로상태 본건은 남서측으로 폭 4M 내외의 막다른 콘크리트 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 공장설립제한지역<수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 '건물감정평가요항표' 및 '지적 및 건물개황도' 참조. 7)공부와의 차이 본건 일련번호(1) 토지는 공부상 지목이 ""과수원""이나, 현황 일부 ""창고용지""임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. - 본건은 지목이 ""과수원""으로서, 농지취득자격증명을 필요로하는 농지로 판단되는바, 해당 관청에 재확인을 요함. 1)건물의 구조 일련번호(2) : 시멘트블럭조 패널지붕 단층 구조로서, (사용승인일: 2020.12.28.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 강마루 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임. 2)이용상태 본건 일련번호(2)는 주택임. ※ 내부는 2개층으로 구획되어 이용중인 바, 경매진행시 참고하시기 바람. 3)설비내역 기본위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ~ㄴ)이 소재함. 5)공부와의 차이 일련번호(2) 건물은 공부상 용도가 ""창고시설""이나, 현황 ""주택""임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 및 2-2) 포함. 목록1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). 과수목 포함 평가임. 소재지 1.(대포동 265-2) 과수원 (대부분 과수원이고, 소재지 2.(중산간서로 634-87) 제시 건물 및 제시외 건물의 부지로 이용중임. 일부 지상에 골프연습

건축물현황

소재지

제주특별자치도 서귀포시 대포동 265-2번지

대지면적

500㎡
(151.52평)

연면적

81.25㎡
(24.62평)

건축면적

81.25㎡
(24.62평)

용적률산정
연면적

81.25㎡
(24.62평)

건폐율

16.25%

용적률

16.25%

지상층수

1층

지하층수

주용도

창고시설

구조

시멘트블럭조

착공일자

2018.12.06

사용승인일자

2020.12.28

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년10월18일	소유권 이OO		소멸
2	2021년9월29일	소유권 김OO		소멸
3	2018년9월3일	근저당권 의OOOO	240,000,000	소멸기준
4	2018년9월3일	지상권 의OOOO		소멸
5	2020년6월5일	근저당권 의OOOO	26,000,000	소멸
6	2021년10월15일	근저당권 의OOOO	80,000,000	소멸
7	2025년2월6일	임의경매 의OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2021년10월15일	소유권 김OO		소멸
2	2021년10월15일	근저당권 의OOOO	240,000,000	소멸기준
3	2021년10월15일	근저당권 의OOOO	80,000,000	소멸
4	2025년2월6일	임의경매 의OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-12)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO	미상	미상 [월]미상	X
박OO	2022.07.21. 미상		미상
비고 (매각물건 명세서)	박순경 : 임대차관계 불분명.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박순경 : 임대차관계 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 319일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 319일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장/차량접근이 가능/유류보일러

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: (목록1) 2018. 09. 03. 근저당권 설정 (목록2) 2021. 10. 15. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.05.14 채권자 의OOOOOO 당사자 표시 변경신청서 제출

- 일괄매각. 제시외 건물(별지 목록 기재 2-1 및 2-2) 매각 포함. - 목록1. 특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함). [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다]. - 본건 토지 지상에 식재된 감귤 과수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가함. - 목록1. 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나, 현황 일부 '창고용지'임. - 목록2. 건물은 공부상 용도가 '창고시설'이나, 현황 '주택'이며, 내부는 2개층으로 구획되어 이용 중임. - 목록1. 토지 일부 지상에 골프연습시설이 설치되어 있으나, 이동이 용이한 단순 동산(인조잔디매트 등)으로 평가되어 매각에 서 제외함(별지 사실조회회신서 참조).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 서귀포등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(064)762-1039, 제주특별자치도 서귀포시 일주동로 8690(서홍동 441-15))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	51건	734,983,841원 289,906,210원	44% 3회
6개월	80건	789,165,431원 326,811,763원	45% 2.9회
12개월	127건	759,645,124원 307,178,513원	44% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.