감정가	142,434,000 원
최저가	(64%) 91,158,000 원
보증금	(10%) 9,115,800 원
청구액	55,198,630 원

경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 535

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사건번호	2024타경3165
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.29(목) 10:00 입찰 36일전
토지면적	460.00㎡(139.15 평)
건물면적
채무/소유자	최OO / 송OO
채권자	박OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3165

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-20	경매접수
~8일	2024-11-28	경매개시결정
~89일	2025-02-17	배당요구종기일
~351일	2025-11-06	100%	142,434,000	유찰
~386일	2025-12-11	80%	113,947,000	유찰
~435일	2026-01-29	64%	91,158,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	망곡리 535	답	460 ㎡ (139.15평)
1) 위치/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 망곡리 소재 "진북일반산업단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 목장용지, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 남서측으로 하향경사지이나, 자체지면은 대체로 평탄하고 지반 및 토질은 보통이고 건부지(건축신고후 건축), 도로부지(도로공제), 잔여지(휴경지)로 되어 있음. 4)인접 도로상태 본건 북서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 의견서 3페이지 ‘7. 그 밖의 사항’ 참조. 7)공부와의 차이 의견서 3페이지 ‘7. 그 밖의 사항’ 참조. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없음. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명 필요함(미제출시보증금몰수, 일부 면적 농지전용 협의되었고, 이외 전용허가를 얻지않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복을 명할 수 있다는 진북면사무소 사실조회회신 제출됨). 공부상 ‘답’ 이나 현황 일부 ‘휴경지’, ‘도로’, ‘석축을 쌓아올린 건부지’로 인접필지와 일단으로 건축허가(신축신고)를 득하여 신축 중인 건물이 소재함(매각대상아님, 이를 감안한 감정평가액임). 본건1.제시목록상 `답`이나 현황 일부 `휴경지`, 일부 `도로`, 일부 석축을 쌓아올린

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2023년5월12일	소유권 송OO		소멸
2	2024년1월12일	근저당권 박OO	65,000,000	소멸기준
3	2024년11월28일	임의경매 박OO		소멸
4	2025년9월15일	근저당권 김OO	135,000,000	소멸
5	2023년5월12일	소유권 송OO		소멸
6	2024년1월12일	근저당권 박OO	65,000,000	소멸기준
7	2024년11월28일	임의경매 박OO		소멸
8	2025년9월15일	근저당권 김OO	135,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-17)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 28일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 391일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 391일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.01.12. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

농지취득자격증명 필요함(미제출시보증금몰수, 일부 면적 농지전용 협의되었고, 이외 전용허가를 얻지않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복을 명할 수 있다는 진북면사무소 사실조회회신 제출됨). 공부상 ‘답’ 이나 현황 일부 ‘휴경지’, ‘도로’, ‘석축을 쌓 아올린 건부지’로 인접필지와 일단으로 건축허가(신축신고)를 득하여 신축 중인 건물이 소재함(매각대상아님, 이를 감안한 감정 평가액임).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 마산지원 (512-65)경상남도 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 대표 : 055)240-9300 관할지역 : 마산시 합포구, 마산시 회원구, 의령군, 함안군
등기소	창원지방법원 마산지원 등기계 (대표:1544-0773, 팩스:(055)242-2744, 경남 창원시 마산합포구 완월동 7길 16 (장군동4가 26-87))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	321,810,881원 95,378,425원	27% 7.3회
6개월	25건	458,734,390원 235,997,788원	29% 6.9회
12개월	44건	332,808,770원 156,265,293원	29% 6.5회

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