감정가	6,441,329,000 원
최저가	(70%) 4,508,930,000 원
보증금	(10%) 450,893,000 원
청구액	500,000,000 원

제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2

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사건번호	2024타경12943
중복사건	중복 2025타경6167,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.20(화) 10:00 입찰 27일전
토지면적	4,331.00㎡(1,310.13 평)
건물면적	659.40㎡(199.47 평)
채무/소유자	김OO외 1명 / 주OOO OOOOOOO
채권자	김OO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 12943

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-22	경매접수
~3일	2024-11-25	경매개시결정
~94일	2025-02-24	배당요구종기일
~347일	2025-11-04	90%	5,804,918,000	유찰
~382일	2025-12-09	63%	4,063,443,000	변경
~382일	2025-12-09	100%	6,441,329,000	유찰
~424일	2026-01-20	70%	4,508,930,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용담삼동 2296-2	대	3640 ㎡ (1,101.10평)
토지	용담삼동 2297	임야	691 ㎡ (209.03평)
건물	용담삼동 2296-2	단층 근린생활시설 일반철골구조	659.4 ㎡ (199.47평)
참고 사항	일괄매각 - 소재지 1(용담삼동 2296-2) 대(소재지 2 제시건물의 부지이며, 일부 지상에 조경수(야자수)가 식재되어 있고, 일부 토지에 흙더미와 석재가 야적되어 있으며, 일부 지상에 아스콘 포장되어 있고, 일부 지상에 제시외 분묘 1기가 소재

건축물현황

소재지

제주특별자치도 제주시 용담삼동 2296-2번지

대지면적

3640㎡
(1103.03평)

연면적

659.4㎡
(199.82평)

건축면적

659.4㎡
(199.82평)

용적률산정
연면적

659.4㎡
(199.82평)

건폐율

18.12%

용적률

18.12%

지상층수

1층

지하층수

주용도

제2종근린생활시설

구조

일반철골구조

착공일자

2015.03.27

사용승인일자

2015.05.22

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2021년7월2일	소유권 (OOOO		소멸
3	2021년11월5일	근저당권 중OOOO	5,280,000,000	소멸기준
4	2022년10월4일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
5	2024년1월15일	가압류 (OOOO	220,915,530	소멸
6	2024년7월1일	가압류 권OO	33,000,000	소멸
7	2024년8월26일	근저당권 김OO	500,000,000	소멸
8	2024년9월3일	가압류 (OOOO	13,409,302	소멸
9	2024년11월25일	임의경매 김OO		소멸
10	2024년12월23일	가압류 김OO	150,000,000	소멸
11	2025년1월7일	임의경매 중OOOO		소멸
12	2025년6월20일	가압류 안OO	115,000,000	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2021년7월2일	소유권 (OOOO		소멸
3	2021년11월5일	근저당권 중OOOO	5,280,000,000	소멸기준
4	2022년10월4일	근저당권 중OOOO	120,000,000	소멸
5	2024년1월15일	가압류 (OOOO	220,915,530	소멸
6	2024년7월1일	가압류 권OO	33,000,000	소멸
7	2024년8월26일	근저당권 김OO	500,000,000	소멸
8	2024년9월3일	가압류 (OOOO	13,409,302	소멸
9	2024년11월25일	임의경매 김OO		소멸
10	2024년12월23일	가압류 김OO	150,000,000	소멸
11	2025년1월7일	임의경매 중OOOO		소멸
12	2025년6월20일	가압류 안OO	115,000,000	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	목록2. 1층일부(별지제시건물내부구조도상`B`부분)	무상 [월]무상	X
김OO	2024.06.11 미상		2024.06.17~2026.06.07
에OOOOOOOO	미상	5,000,000원 [월]500,000원	O
에OOOOOOOO	2018.02.07 미상		2018.01.01~2020.01.01
제OOOOOOOOOOOO	미상	30,000,000원 [월]10,000,000원	O
제OOOOOOOOOOOO	2015.06.17 미상		2015.05.30~2017.05.30
주OOOOOOO	목록2. 1층일부(별지제시건물내부구조도상`C`부분)	무상 [월]무상	X
주OOOOOOO	2022.12.13 미상		2022.07.01~2023.06.30
비고 (매각물건 명세서)	현황 조사시(2024.12.2.) 현장에서 만난 장명호(채무자겸소유자 (주)제이쓰리컴퍼니의 대표)의 진술에 의하면 1) 제이에스엘코스메틱 주식회사, 에스엘개발 주식회사는 본건 제시건물의 전 소유자로서 본건 제시건물을 점유사용하지 않으 며, 임대차관계도 없다고 함 2) 주식회사 크폰트리의 임대차관계는 보증금 30,000,00원, 차임 2,500,000원으로 상가임대파현황서에 등재되어 있으나, 2023. 6. 30. 임대차관계 종료 후부터는 본건 제시건물을 무상으로 점유사용하고 있다고 함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
현황 조사시(2024.12.2.) 현장에서 만난 장명호(채무자겸소유자 (주)제이쓰리컴퍼니의 대표)의 진술에 의하면 1) 제이에스엘코스메틱 주식회사, 에스엘개발 주식회사는 본건 제시건물의 전 소유자로서 본건 제시건물을 점유사용하지 않으 며, 임대차관계도 없다고 함 2) 주식회사 크폰트리의 임대차관계는 보증금 30,000,00원, 차임 2,500,000원으로 상가임대파현황서에 등재되어 있으나, 2023. 6. 30. 임대차관계 종료 후부터는 본건 제시건물을 무상으로 점유사용하고 있다고 함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(500,000,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경6167,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 394일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 394일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 11. 5. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록1. 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음

2025.10.29 채무자겸소유자 주OOO OOOOOOO 매각기일연기신청 제출

- 일괄매각 - 목록1. 상업용 건부지임. 목록2.의 건물 부지이며, 일부 지상에 조경수(야자수)가 식재되어 있고, 일부 토지에 흙더미와 석재 가 야적되어 있으며, 일부 지상에 아스콘 포장되어 있고, 일부 지상에 제시외 분묘 1기가 소재함 - 목록1.은 연접한 토지 '용담삼동 2303번지'와 함께 건축허가(신고번호 2023-건축과-신축허가-211)를 득하여 토지경계선을 따 라 펜스가 설치되어 있는 상태임-건축허가 승계여부는 불분명함 - 목록2. 건물 일부가 철거되어 건물 바닥만 소재함(감정평가서 43페이지 건물개황도 참조) - 목록2. 공부상 면적은 '659.4㎡'이나, 감정평가조사 기준시점일(2025.4.17.) 현재 일부 멸실되어 현황 '438.9㎡ 임 - 목록2. 등기사항전부증명서상 주용도 '제1종근린생활시설'이나, 일반건축물대장상 2021년 7월 26일 '제2종근린생활시설'로 변 경되어 있음 - 목록3. 임야. 자연림 상태임, 일부 지상에 수목과 조경석이 소재하고, 일부 지상에 펜스시설이 설치됨 - 목록3. 지상 소재 조경석 및 석조 조형물은 매각에서 제외함 - 목록1. 지상 조경수 포함 평가임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	41건	328,458,389원 164,411,975원	46% 2.8회
6개월	55건	378,348,754원 212,855,816원	50% 2.5회
12개월	55건	378,348,754원 212,855,816원	50% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.