감정가	768,186,000 원
최저가	(49%) 376,411,000 원
보증금	(10%) 37,641,100 원
청구액	80,000,000 원

경기도 연천군 장남면 자작리 산106-2

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사건번호	2025타경1231
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.22(목) 10:30 입찰 33일전
토지면적	24,552.00㎡(7,426.98 평)
건물면적	6.00㎡(1.82 평)
채무/소유자	농OOOOO OOOO OO / 이OO
채권자	주OOO OO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1231

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-03-21	경매접수
~10일	2025-03-31	경매개시결정
~89일	2025-06-18	배당요구종기일
~223일	2025-10-30	100%	768,186,000	유찰
~258일	2025-12-04	70%	537,730,000	유찰
~307일	2026-01-22	49%	376,411,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	자작리 산106-2	임야	24552 ㎡ (7,426.98평)
제시외 건물	자작리 산106-2	폐약수터	6 ㎡ (1.82평)	포함
참고 사항	제시외 건물 포함(소유자 귀속에 관한 부분은 별도 확인요) - 공부상 지목은 임야이고 - 현황은 경사지에 잡목 등이 무성한 임

국토부실거래가 경기도 연천군 장남면 자작리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.06.25	잡종지	생산관리	-	618	468
25.06.25	잡종지	생산관리	-	1088	823
24.08.26	잡종지	생산관리	8m미만	1603	11,176
24.07.13	전	생산관리	8m미만	2170.54	4,476	지분
24.07.13	묘지	생산관리	8m미만	254.42	525	지분
24.05.09	전	계획관리	12m미만	751	4,140
24.05.09	전	계획관리	12m미만	335	1,860
24.02.13	전	계획관리	8m미만	715	8,797
24.02.13	도로	계획관리	8m미만	17	203	지분
24.01.23	전	계획관리	-	715	9,000
24.01.23	전	계획관리	-	715	9,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2014년9월29일	소유권 이OO		소멸
2	2014년9월29일	근저당권 중OOOO	252,000,000	소멸기준
3	2014년9월29일	지상권 중OOOO		소멸
4	2015년1월21일	근저당권 중OOOO	40,800,000	소멸
5	2020년1월3일	근저당권 (OOOO	80,000,000	소멸
6	2025년3월31일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-06-18)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 768,186,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 80,000,000원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 제시외 건물 포함(소유자 귀속에 관한 부분은 별도 확인요) 2. 부정형 토지로 대부분 자연림 상태이나, 북동측 일부분은 평탄화 되어 있어 인근 약수터 주차장 등으로 이용중임 3. 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함 4. 지상에 육안으로 파악되는 군사시설 외에 다른 군사시설이나 분묘가 소재 할 가능성 있음. 5. 본건 토지는 2개의 용도지역(계획관리지역, 농림지역)에 속해 있어 구분하여 평가하였으며 계획관리지역에서 군사시설 등으 로 제한받는 가격은 29,400원/㎡, 농림지역에서 군사시설 등으로 제한받는 가격은 6,300/㎡ 임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 (116-16)경기도 의정부시 녹양로34번길 23 (가능동) 대표 : 031)828-0114 관할지역 : 의정부시, 양주시, 남양주시, 구리시, 연천군, 포천시, 가평군, 동두천시, 철원군
등기소	대전지방법원 본원 당진등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(041)354-2019, 356-2019, 충남 당진시 청룡길 140 (읍내동 1324))
세무서	포천세무서 (대표:031-538-72, 팩스:031-544-6090, 경기도 포천시 소흘읍 송우로 75)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	6건	663,576,858원 189,995,877원	26% 4.7회
6개월	12건	496,782,713원 163,184,688원	30% 4.2회
12개월	18건	353,049,447원 125,190,237원	42% 3.5회

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