감정가	62,010,000 원
최저가	(45%) 27,781,000 원
보증금	(10%) 2,778,100 원
청구액	23,509,657 원

전라남도 신안군 자은면 유각리 521

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사건번호	2025타경50916 물건번호
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.03.16(월) 10:00 입찰 14일전
토지면적	2,067.00㎡(625.27 평)
건물면적
채무/소유자	남OOO / 남OOO
채권자	제OOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50916

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-02-25	경매접수
~1일	2025-02-26	경매개시결정
~92일	2025-05-28	배당요구종기일
~244일	2025-10-27	100%	62,010,000	유찰
~286일	2025-12-08	70%	43,407,000	유찰
~328일	2026-01-19	56%	34,726,000	유찰
~384일	2026-03-16	45%	27,781,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	유각리 521	전	2019 ㎡ (610.75평)
토지	유각리 521-19	전	48 ㎡ (14.52평)
참고 사항	-일괄매각 -목록3. 지적상 맹지이나 인접지 통해 출입가능 -목록3. 지상에 타인소유 제시외 건물 및 무허가창고 매각 제외 -농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 미반환) - 본건 기호(1) 목적물은 별첨 현황사진과 같이 `전`으로 이용 중에 있으며, 일부 지상은 콘크리트 `농로`로 이용 중임. - 본건 기호(2) 목적물은 별첨 현황사진과 같이 타지번과 일단지로 하여 `답`으로 이용 중임. - 본건 기호(3) 목적물은 지상에 별첨 현뢍도면 및 현황사진과 같이 타인소유의 건물(유각리 521-6)로 추정되는 건물 2동이 걸쳐 있으며, 이는 제시외건물로 표시하였고 2회 방문에도 점유자를 만나지 못하여 정확한 소유관계에 대하여는 파악하지 못하였음. - 본건 기호(3) 목적물은 지적경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하다고 사료됨.

국토부실거래가 전라남도 신안군 자은면 유각리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.01.13	답	농림	8m미만	625.3	624	지분
26.01.05	답	농림	8m미만	625.3	624	지분
26.01.05	답	농림	8m미만	1185	1,183	지분
25.12.19	답	계획관리	8m미만	1343	5,000
25.11.20	전	계획관리	-	3597	10,880
25.11.13	대	계획관리	8m미만	146	440
25.11.13	대	계획관리	8m미만	970	5,274
25.10.23	답	계획관리	8m미만	1	7
25.10.23	답	계획관리	8m미만	501	1,086
25.10.23	답	계획관리	8m미만	3	22
25.08.21	전	계획관리	-	3597	10,880
25.08.21	대	계획관리	8m미만	146	440
25.08.11	전	계획관리	-	261	116
25.07.31	대	계획관리	8m미만	347	450
25.07.08	대	계획관리	8m미만	307	150
25.05.02	전	계획관리	8m미만	169	200
25.04.30	전	계획관리	8m미만	563	600
25.04.30	전	계획관리	-	2038	1,700
25.04.30	임야	계획관리	8m미만	59	20
25.04.30	전	계획관리	8m미만	1431	1,300
25.04.30	임야	계획관리	8m미만	1605	380
25.04.21	답	농림	8m미만	1123	1,320
25.03.20	답	농림	8m미만	1298	1,600
25.03.11	임야	보전관리	-	1450	371
25.03.05	전	계획관리	-	108	340
25.03.04	대	계획관리	8m미만	330	2,500
25.02.26	답	농림	8m미만	393.33	288	지분
25.02.26	답	농림	8m미만	433.33	321	지분
25.02.26	답	농림	8m미만	535	392	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1995년6월30일	소유권 남OOO		소멸
2	2024년10월18일	가압류 교OOOO	13,267,253	소멸기준
3	2025년2월26일	강제경매 제OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-05-28)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 2월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 369일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 369일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.10.18. 가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 목록3. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지 있음

-일괄매각 -목록3. 지적상 맹지이나 인접지 통해 출입가능 -목록3. 지상에 타인소유 제시외 건물 및 무허가창고 매각 제외 - 특별매각조건 있음(이 사건 토지취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가 매수신고 후 매각허가기일까지 제출하 지 않은 경우에는 부득이한 사유가 없는 한 매수보증금을 반환하지 아니함)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 목포지원 (586-71)전라남도 목포시 정의로 29 (옥암동) 대표 : 061)270-6600 관할지역 : 목포시, 무안군, 신안군, 함평군, 영암군
등기소	광주지방법원 목포지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(061)279-6352, 전남 목포시 정의로 29 (옥암동 1201))
세무서	목포세무서 (대표:061-241-12, 팩스:061-244-5915, 전라남도 목포시 호남로 58번길 19 (대안동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	26건	44,711,544원 26,908,798원	50% 4.2회
6개월	52건	49,552,323원 27,118,164원	50% 4회
12개월	94건	51,136,048원 29,296,936원	53% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.