감정가	3,419,622,000 원
최저가	(34%) 1,172,931,000 원
보증금	(10%) 117,293,100 원
청구액	2,072,916,299 원

울산광역시 울주군 언양읍 직동리 477-11

사진더보기 PC버전

사건번호	2025타경1141
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.24(화) 10:00 입찰 44일전
토지면적	3,602.00㎡(1,089.61 평)
건물면적	1,329.32㎡(402.12 평)
채무/소유자	오OO / 오OO외 1명
채권자	주OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 1141

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-05-15	경매접수
~1일	2025-05-16	경매개시결정
~88일	2025-08-11	배당요구종기일
~161일	2025-10-23	100%	3,419,622,000	유찰
~196일	2025-11-27	70%	2,393,735,000	유찰
~236일	2026-01-06	49%	1,675,615,000	유찰
~285일	2026-02-24	34%	1,172,931,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	직동리 477-11	대	3378 ㎡ (1,021.84평)
	직동리 477-13	임야	24 ㎡ (7.26평)
	직동리 477-14	임야	174 ㎡ (52.64평)
	직동리 477-15	도로	26 ㎡ (7.87평)
건물	직동리 477-11	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	627.8 ㎡ (189.91평)
건물	직동리 477-11	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	634.86 ㎡ (192.05평)
제시외 건물	직동리 477-11	펌프실 및 계단실 등	66.66 ㎡ (20.16평)	포함
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본 건 토지상에 소재하는 수목 및 관정 등을 포함하여 평가하였음. 3. 목록 3, 4. 토지는 지적도상 맹지임. 4. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 판결문(울산지법 2018가단55878 주위토지통행권확인 등)에 따르면, 토지소유자는 원고들에게 목록 1. 토지 중 일부 46㎡ 및 목록 4. 토지에 대하여 각 주위토지통행권이 있음을 확인하고, 목록 4. 토지상에 설치된 조경수들을 철거하여야 하므로 응찰시 별도 확인 요함. 부동산의 표시 3. - 본건 부동산은 소나무 잡목 자생하는 임야임.

건축물현황

소재지

울산광역시 울주군 언양읍 직동리 477-11번지

대지면적

3378㎡
(1023.64평)

연면적

1262.66㎡
(382.62평)

건축면적

650.86㎡
(197.23평)

용적률산정
연면적

1262.66㎡
(382.62평)

건폐율

19.27%

용적률

37.38%

지상층수

2층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2016.05.24

사용승인일자

2019.12.05

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년1월3일	소유권 오OO		소멸
2	1998년6월30일	소유권 오OO		소멸
3	2020년7월3일	근저당권 (OOOO	2,200,000,000	소멸기준
4	2025년1월7일	압류 울OO		소멸
5	2025년3월5일	가압류 (OOOO	12,691,670	소멸
6	2025년3월21일	가압류 (OOOO	21,508,046	소멸
7	2025년4월22일	가압류 (OOOO	71,686,550	소멸
8	2025년5월9일	근저당권 (OOOO	128,000,000	소멸
9	2025년5월14일	압류 울OO		소멸
10	2025년5월16일	임의경매 (OOOO		소멸
11	2025년5월29일	압류 국		소멸
12	2025년6월25일	가압류 (OOOO	14,710,218	소멸
13	2025년6월30일	가압류 소OOOO	7,838,177	소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년1월20일	소유권 오OO		소멸
2	2020년7월3일	근저당권 (OOOO	2,200,000,000	소멸기준
3	2021년6월1일	근저당권 울OOOO	155,000,000	소멸
4	2025년3월5일	가압류 (OOOO	12,691,670	소멸
5	2025년3월21일	가압류 (OOOO	21,508,046	소멸
6	2025년4월22일	가압류 (OOOO	71,686,550	소멸
7	2025년5월9일	근저당권 (OOOO	128,000,000	소멸
8	2025년5월16일	임의경매 (OOOO		소멸
9	2025년5월29일	압류 국		소멸
10	2025년6월25일	가압류 (OOOO	14,710,218	소멸
11	2025년6월30일	가압류 소OOOO	7,838,177	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-08-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	296㎡		X
김OO	2024.06.07.		2024.06.07.~2025.06.07.
안OO	2층1호317㎡		X
안OO	2023.10.30.		2023.11.01.~2025.11.01.
오OO	1층280㎡		X
오OO	2024.06.03.		2024.06.03.~2026.06.04.
주OOOOOOOO	202호198.348㎡		X
주OOOOOOOO	2021.08.19.		2021.08.17.~2024.08.16.
비고 (매각물건 명세서)	김은혜:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 안정숙:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 오욱근:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 주식회사 서드메이슨:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김은혜:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 안정숙:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 오욱근:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함. 주식회사 서드메이슨:권리신고를 하지 않아 임대차관계 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 4명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2020.07.03. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 본 건 토지상에 소재하는 수목 및 관정 등을 포함하여 평가하였음. 3. 목록 3, 4. 토지는 지적도상 맹지임. 4. 채무자 겸 소유자로부터 제출된 판결문(울산지법 2018가단55878 주위토지통행권확인 등)에 따르면, 토지소유자는 원고들에 게 목록 1. 토지 중 일부 46㎡ 및 목록 4. 토지에 대하여 각 주위토지통행권이 있음을 확인하고, 목록 4. 토지상에 설치된 조 경수들을 철거하여야 하므로 응찰시 별도 확인 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	5건	1,411,279,334원 581,617,800원	49% 2.4회
6개월	14건	1,147,022,378원 454,457,921원	49% 2.4회
12개월	16건	1,026,207,081원 411,223,056원	51% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.