감정가	583,000,000 원
최저가	(56%) 326,480,000 원
보증금	(10%) 32,648,000 원
청구액	350,000,000 원

전라남도 구례군 마산면 냉천리 271-10

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사건번호	2025타경50077
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.19(월) 10:00 입찰 32일전
토지면적	1,984.00㎡(600.16 평)
건물면적	972.00㎡(294.03 평)
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	구OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2025 타경 50077

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2025-01-03	경매접수
~3일	2025-01-06	경매개시결정
~87일	2025-03-31	배당요구종기일
~290일	2025-10-20	100%	583,000,000	유찰
~332일	2025-12-01	70%	408,100,000	유찰
~381일	2026-01-19	56%	326,480,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	냉천리 271-11	답	764 ㎡ (231.11평)
토지	냉천리 271-10	답	1220 ㎡ (369.05평)
건물	냉천리 271-10	단층 동.식물관련시설 경량철골구조	324 ㎡ (98.01평)
	냉천리 271-10	단층 버섯재배사 경량철골구조	324 ㎡ (98.01평)
	냉천리 271-10	단층 버섯재배사 경량철골구조	324 ㎡ (98.01평)
제시외 건물	냉천리 271-10	농막	24 ㎡ (7.26평)	제외
참고 사항	일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 제시외 건물(농막) 및 냉장설비 매각제외 1.본건은 전라남도 구례군 마산면 냉천리에 위치한 공부상 답 및 단층 동,식물관련시설, 버섯재배사로 차량 접근성

건축물현황

소재지

전라남도 구례군 마산면 냉천리 271-10번지

대지면적

1984㎡
(601.21평)

연면적

324㎡
(98.18평)

건축면적

324㎡
(98.18평)

용적률산정
연면적

324㎡
(98.18평)

건폐율

16.33%

용적률

16.33%

지상층수

1층

지하층수

주용도

동물및식물관련시설

구조

경량철골구조

착공일자

사용승인일자

2019.06.12

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년6월21일	소유권 정OO		소멸
2	2019년6월26일	근저당권 구OOOO	390,000,000	소멸기준
3	2024년8월26일	가압류 전OOOO	4,142,000	소멸
4	2025년1월6일	임의경매 구OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-31)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO			X
이OO	2020.03.31

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2025년 1월 6일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 346일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 346일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

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주의사항 (최선순위 설정일: ① 2019.6.26.근저당권 설정 ②,③ 2018.6.4.근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 소재로 법정지상권 성립여지 있음

1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명 제출요(첨부된 2025. 3. 21.자 구례군 마산면의 사실조회 회신을 참고하여 매수희망자는 소관 행정기관에 농지 취득자격증명 발급 가능 여부를 미리 확인 할 것, 농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정 된 때에는 매수신청보증금을 몰수함) 3. 제시외 건물(농막) 및 냉장설비 매각제외

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 순천지원 (579-32)전라남도 순천시 왕지로 21 (왕지동) 대표 : 061)729-5114 관할지역 : 순천시, 여수시, 광양시, 고흥군, 보성군, 구례군
등기소	광주지방법원 순천지원 구례등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)782-8505, 전남 구례군 구례읍 학교길 91 (봉남리 73-9))
세무서	순천세무서 (대표:061-720-02, 팩스:061-723-6677, 전라남도 순천시 연향번영길 64 (연향동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	56,312,750원 31,030,475원	55% 2.5회
6개월	12건	66,193,667원 44,715,158원	79% 2회
12개월	20건	58,521,775원 36,078,245원	73% 2.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.