감정가	596,630,800 원
최저가	(64%) 381,844,000 원
보증금	(10%) 38,184,400 원
청구액	388,294,288 원

경상남도 하동군 북천면 방화리 755-2

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사건번호	2024타경6556
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 19일전
토지면적	2,505.00㎡(757.76 평)
건물면적	793.97㎡(240.18 평)
채무/소유자	농OOOOOOOOOOOOO / 농OOOOOOOOOOOOO
채권자	유OOOOOOOOOOOO OOOO(OOOO OOOO OOOO)

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 6556

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-04	경매접수
~1일	2024-12-05	경매개시결정
~82일	2025-02-24	배당요구종기일
~320일	2025-10-20	100%	596,630,800	유찰
~355일	2025-11-24	80%	477,305,000	유찰
~404일	2026-01-12	64%	381,844,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	방화리 755-2	대	459 ㎡ (138.85평)
	방화리 755-1	공장용지	1015 ㎡ (307.04평)
	방화리 755-4	공장용지	113 ㎡ (34.18평)
	방화리 756	공장용지	545 ㎡ (164.86평)
	방화리 754-3	공장용지	221 ㎡ (66.85평)
	방화리 757	전	152 ㎡ (45.98평)
건물	방화리 755-2	단층 농가용주택 경량철골구조	99.57 ㎡ (30.12평)
	방화리 755-1	단층 공장 일반철골구조	264.6 ㎡ (80.04평)
	방화리 755-1	단층 창고,화장실 경량철골구조	15 ㎡ (4.54평)
	방화리 755-1	단층 공장 일반철골구조	352.8 ㎡ (106.72평)
제시외 건물	방화리 755-2	식당	62 ㎡ (18.76평)	포함
1) 위치/계획관리지역/차량접근이 가능/판넬지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 하동군 북천면 방화리 소재 "금촌마을회관" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 임야 및 농경지등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1) : 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 현황"단독주택 건부지"로 이용중임. 기호 3)-6) : 완경사 지세내 자체지반 대체로 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 현황"공업용 건부지"로 이용중임. 기호 9) : 완경사 지세내 부정형 토지로서, 현황"휴경지"상태임. 4)인접 도로상태 기호 1),3)-6) : 본건 토지 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호1),3)-7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호 1) 지상 위 건물 기호 2)에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 종물 및 부합물 성격의 제시외 건물 1동이 소재함. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: -. 기타: - 본건 토지 기호 3)-6) 토지는 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있으며, 용도상 불가분의 관계로 판단되는바 4필 일단의 토지로서 일단지로 평가하였으니 참조하시기 바람. 1)건물의 구조 기호 2) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 잇기 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 마감임. 기호 7),8) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 잇기 등 마감. 창호 : 샷시창호 마감임. 기호 7-1) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 판넬 잇기 등 마감. 창호 : 샷시창호 마감임. 2)이용상태 기호 2) : 단독주택으로 이용중임. 기호 7),8) : 공장으로 이용중임. 기호 7-1) : 공장(창고,화장실 등)으로 이용중임. 3)설비내역 기호(2) : 제반 급배수설비 및 위생설비,난방설비 등이 되어있음. 4)부합물 및 종물 후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 ㄱ) 1동이 소재함. 5)공부와의 차이 -. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : -. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록[9] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[3~6] 토지는 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있음, 용도상 불가분의 관계로 판단되어 4필지 일단의 토지로 감정평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1				소멸
2	2021년9월10일	소유권 농OOOO		소멸
3	2021년9월16일	근저당권 (OOOO	408,000,000	소멸기준
4	2022년5월16일	근저당권 (OOOO	340,000,000	소멸
5	2022년6월27일	가등기 (OOOO		소멸
6	2023년2월28일	가압류 기OOOO	195,000,000	소멸
7	2023년10월20일	가압류 (OOOO	22,202,153	소멸
8	2024년12월5일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO			O
박OO	2018.08.06
비고 (매각물건 명세서)	박상우:권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
박상우:권리 신고가 없어 임대차관계 및 대항력유무 각 불분명.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 5일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 384일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 384일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/계획관리지역/차량접근이 가능/판넬지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2021.09.16.[근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-일괄매각. -목록[9] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[3~6] 토지는 일반건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있음, 용도상 불가분의 관계로 판단되어 4필지 일단의 토지로 감 정평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 하동등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)883-5307, 경남 하동군 하동읍 군청로 33 (읍내리 158))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	1,014,417,480원 332,900,000원	43% 5회
6개월	4건	959,439,365원 363,825,000원	48% 4.3회
12개월	11건	926,477,621원 348,866,577원	43% 4.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.