감정가	823,609,500 원
최저가	(78%) 638,542,000 원
보증금	(10%) 63,854,200 원
청구액	638,141,325 원

경상남도 창원시 진해구 장천동 108-6

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사건번호	2024타경7785
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.25(수) 10:00 입찰 37일전
토지면적	284.00㎡(85.91 평)
건물면적	298.17㎡(90.20 평)
채무/소유자	박OO / 구OO
채권자	진OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 7785

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-10	경매접수
~9일	2024-12-19	경매개시결정
~104일	2025-03-24	배당요구종기일
~310일	2025-10-16	100%	823,609,500	변경
~400일	2026-01-14	111%	912,203,000	유찰
~442일	2026-02-25	78%	638,542,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	장천동 108-6	대	284 ㎡ (85.91평)
건물	장천동 108-6	1층 근린생활시설 철근콘크리트구조	88.24 ㎡ (26.69평)
	장천동 108-6	2층 근린생활시설 철근콘크리트구조	110.53 ㎡ (33.44평)
	장천동 108-6	3층 근린생활시설 철근콘크리트구조	97.8 ㎡ (29.58평)
제시외 건물	장천동 108-6	창고	1.6 ㎡ (0.48평)	포함
제시외 건물	장천동 108-6	물탱크실	4.9 ㎡ (1.48평)	제외
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/철근콘크리트구조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치하며, 부근은 주택, 공동주택, 농경지 및 관공서 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 제반 교통사정은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 본건 토지는 부정형 자제지반 대체로 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건 토지는 지적도상 북서측으로 도로와 접하고, 현황 북서측으로 포장도로가 소재함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법> 6)제시목록 외의 물건 - 본건 토지 및 인접필지(108-13답) 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시외 건물 [ㄱ,ㄴ]이 소재하여 개략적인 실측 면적으로 면적 사정하여 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 평가하였으니, 업무 진행시 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바라며, 토지는 이에 구애됨 없이 평가하되 제시외 건물 (ㄱ)으로 인하여 영향받는 토지가액을 감정평가명세표 상 비고란에 별도 표기하였음. 다만, 제시외 건물의 위치, 경계 및 면적 등의 정확한 확인은 전문적 지적 측량을 요하는 바, 업무 진행시 참고하시기 바람. - 제시외 건물 (ㄴ)은 현장조사시 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 판단할 때, 본건 토지의 인접필지에 소재하는 것으로 판단되나, 본건 토지건물 소유자의 소유로 탐문조사되고, 본건 건물에 부속된 건물로 판단되어 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 7)공부와의 차이 해당사항 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : - 본건 토지는 인접필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적측량을 요하며, 측량 결과 이용상황이나 점유 현황 등이 다소 상이할 수 있는바, 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 토지 지상에 소재하는 정원수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 1)건물의 구조 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 인테리어 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창구조임. 2)이용상태 본건 건물은 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 이용 중임. 3)설비내역 본건 건물은 기본적인 급배수 위생설비 및 천정형 에어컨 등이 구비되어 있음. 4)부합물 및 종물 해당사항 없음. 5)공부와의 차이 해당사항 없음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 본건 지상에 소재하는 데크 및 본건 건물의 발코니 등은 본건 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	일괄매각. 제시외 건물(창고 약1.6㎡) 포함. 제시외 건물(물탱크실 약4.9㎡)는 인접필지(108-13) 지상에 소재하여 매각에서 제외함. 기호1 지상에

건축물현황

소재지

경상남도 창원시 진해구 장천동 108-6번지

대지면적

284㎡
(86.06평)

연면적

296.57㎡
(89.87평)

건축면적

144.85㎡
(43.89평)

용적률산정
연면적

296.57㎡
(89.87평)

건폐율

51%

용적률

104.43%

지상층수

3층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2018.11.30

사용승인일자

2019.06.05

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년11월30일	소유권 구OO		소멸
2	2021년6월14일	근저당권 진OOOO	756,000,000	소멸기준
3	2021년9월24일	근저당권 강OO	120,000,000	소멸
4	2021년9월24일	근저당권 윤OO	30,000,000	소멸
5	2022년4월22일	근저당권 강OO	96,000,000	소멸
6	2022년10월13일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
7	2023년9월27일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
8	2024년4월2일	근저당권 정OO	120,000,000	소멸
9	2024년12월19일	임의경매 진OOOO		소멸
10	2025년9월16일	압류 국		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년6월10일	소유권 구OO		소멸
2	2021년6월14일	근저당권 진OOOO	756,000,000	소멸기준
3	2021년9월24일	근저당권 강OO	120,000,000	소멸
4	2021년9월24일	근저당권 윤OO	30,000,000	소멸
5	2022년4월22일	근저당권 강OO	96,000,000	소멸
6	2022년10월13일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
7	2023년2월23일	압류 국		소멸
8	2023년8월30일	압류 국OOOO		소멸
9	2023년9월27일	근저당권 김OO	60,000,000	소멸
10	2024년4월2일	근저당권 정OO	120,000,000	소멸
11	2024년4월25일	압류 창OO		소멸
12	2024년12월19일	임의경매 진OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-24)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
(OOOOOOOOOO	미상	없음 [월]없음	X
(OOOOOOOOOO	2022.05.18. 미상		2022.04.30.~2024.04.30.
박OO	1~3층전부	100,000,000 [월]5,000,000	O
박OO	2020.02.10. 미상		2019.12.30.~현재
비고 (매각물건 명세서)	(주)한결디앤씨 구민욱: 상가건물임대차 현황서에 근거함. 대표자가 이 사건 소유자임. 박경숙: 상가건물임대차 현황서에 근거함. 이 사건 채무자임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
(주)한결디앤씨 구민욱: 상가건물임대차 현황서에 근거함. 대표자가 이 사건 소유자임. 박경숙: 상가건물임대차 현황서에 근거함. 이 사건 채무자임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 396일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 396일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/개발제한구역/철근콘크리트구조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021. 6. 14. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.10.13 소유자 구OO 재감정평가명령신청서 제출

일괄매각. 제시외 건물(창고 약1.6㎡) 포함. 제시외 건물(물탱크실 약4.9㎡)는 인접필지(108-13) 지상에 소재하여 매각에서 제외함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 (514-56)경상남도 창원시 성산구 창이대로 681 대표 : 055)266-2200 관할지역 : 창원시 성산구, 창원시 의창구, 진해구, 김해시
등기소	창원지방법원 본원 진해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)544-7774, 경남 창원시 진해구 진해대로 833 (석동 655-1))
세무서	창원세무서 (대표:055-239-02, 팩스:055-287-1394, 경상남도 창원시 의창구 중앙대로209번길 16 (용호동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	8건	752,671,200원 470,667,626원	58% 3.6회
6개월	19건	716,577,347원 299,682,790원	40% 5.8회
12개월	28건	575,391,771원 227,703,850원	37% 5.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.