감정가	30,894,000 원
최저가	(34%) 10,597,000 원
보증금	(10%) 1,059,700 원
청구액	11,289,094 원

울산광역시 울주군 언양읍 직동리 2-4

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사건번호	2024타경120424
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.28(수) 10:00 입찰 33일전
토지면적	271.00㎡(81.98 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	현OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 120424

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-12-20	경매접수
~11일	2024-12-31	경매개시결정
~94일	2025-03-24	배당요구종기일
~299일	2025-10-15	100%	30,894,000	유찰
~334일	2025-11-19	70%	21,626,000	유찰
~368일	2025-12-23	49%	15,138,000	유찰
~404일	2026-01-28	34%	10,597,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	직동리 2-4	전	271 ㎡ (81.98평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 "태기마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 근린생활시설, 농가주택 등으로 형성되어 주위환경은 보통시 됩니다. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다. 3)형태 및 이용상태 부정형의 토지로서 묘지로 이용 중입니다. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이며, 본건 남측 약 30미터 지점에 노폭 약 2미터 내외의 농로가 있습니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에는 분묘 1기가 소재하며, 묘지로 이용중인 바, 분묘기지권이 성립되어 본건 토지의 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지가격을 "토지 감정평가명세표"에 별도로 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. (토지 감정평가명세표 및 사진용지를 참조 바랍니다.) 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계 : 미상입니다. - 기타사항 : 상기 (6)항 참조바랍니다. 닫기
참고 사항	1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 2.본 건 지상에 분묘 1기가 소재하며, 그 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 최저매각가격은 분묘소재에 따른 제한의 정도를 감안한 가격임 3 제시외 측백나무 수그루 (3~7)가 소재하고, 토지의 최저매각가격은 해당 수목을 포함한 가격임 4.지목은 ‘전’이나 현황은 '묘지 및 휴경지'임 본건 부동산의 지목은 `전`이나 현황은 분묘 1기와 측백나무 3그루 있는 휴경지임.

국토부실거래가 울산광역시 울주군 언양읍 직동리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.01	전	자연녹지	8m미만	390	7,000
25.11.04	임야	자연녹지	-	231.4	896	지분
25.10.30	임야	자연녹지	-	330.58	1,280	지분
25.10.29	임야	자연녹지	-	264.46	1,004	지분
25.10.29	임야	자연녹지	-	413.22	1,536	지분
25.10.23	임야	자연녹지	-	165.29	640	지분
25.10.22	임야	자연녹지	-	165.29	640	지분
25.10.18	임야	자연녹지	-	429.75	1,631	지분
25.10.15	임야	자연녹지	-	264.46	1,004	지분
25.10.15	임야	자연녹지	-	330.58	1,254	지분
25.10.13	임야	자연녹지	-	495.87	1,882	지분
25.09.09	답	생산녹지	8m미만	2622	14,274
25.08.26	답	자연녹지	12m미만	745	20,000
25.07.28	답	생산녹지	8m미만	1040	11,346	지분
25.07.11	잡종지	생산녹지	8m미만	175	1,500
25.07.11	답	생산녹지	8m미만	1038	11,500
25.07.04	대	자연녹지	25m이상	71.67	5,000	지분
25.06.04	도로	자연녹지	8m미만	53	600
25.04.12	답	생산녹지	12m미만	1720	28,600
25.03.14	답	생산녹지	-	1751	19,610
25.02.28	임야	자연녹지	-	66	250	지분
25.01.17	잡종지	자연녹지	12m미만	685	14,501
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	54	2,660
25.01.16	대	자연녹지	8m미만	300	14,775
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	3	148
25.01.16	도로	자연녹지	8m미만	110	5,418
24.12.26	답	자연녹지	-	166.33	2,500	지분
24.10.28	답	자연녹지	8m미만	95	500
24.10.24	임야	자연녹지	-	78.82	478	지분
24.10.24	임야	자연녹지	-	158.18	951	지분
24.10.24	임야	자연녹지	-	78.82	478	지분
24.10.24	임야	자연녹지	8m미만	219.18	1,322	지분
24.10.24	임야	자연녹지	8m미만	219.18	1,322	지분
24.10.24	임야	자연녹지	8m미만	439.82	2,649	지분
24.09.24	답	생산녹지	8m미만	2099	31,750
24.09.20	답	생산녹지	-	1107	11,181
24.09.20	답	생산녹지	8m미만	2023	22,860
24.09.20	답	생산녹지	-	1775	20,058
24.09.20	답	생산녹지	8m미만	228	2,576
24.09.20	답	생산녹지	8m미만	1153	20,940
24.08.23	임야	농림	-	330	600	지분
24.08.06	임야	자연녹지	-	30	50	지분
24.07.24	전	자연녹지	-	231	4,500
24.07.20	답	자연녹지	-	2102	12,720
24.06.10	임야	자연녹지	-	1706	30,960
24.06.08	도로	자연녹지	-	17	818
24.05.21	도로	자연녹지	8m미만	122	1,000
24.05.17	전	자연녹지	8m미만	246	3,800
24.05.17	전	자연녹지	8m미만	85	1,300
24.05.17	답	생산녹지	-	1302	12,000
24.05.17	도로	자연녹지	8m미만	15	90
24.05.17	도로	자연녹지	8m미만	1	10
24.04.18	답	생산녹지	-	387	4,329
24.04.18	답	생산녹지	8m미만	1117	12,506
24.04.18	답	생산녹지	8m미만	803	8,991
24.04.18	답	생산녹지	-	387	4,403
24.04.18	답	생산녹지	8m미만	803	8,954
24.04.18	답	생산녹지	8m미만	1117	12,469
24.04.17	답	생산녹지	8m미만	2000	28,400
24.02.23	도로	자연녹지	8m미만	49.7	150	지분
24.02.23	도로	자연녹지	8m미만	3.72	30	지분
24.02.23	도로	자연녹지	8m미만	1.16	20	지분
24.02.15	전	자연녹지	8m미만	278	6,000
24.02.07	답	생산녹지	-	2000	28,400
24.01.16	답	생산녹지	8m미만	2,036	19,000
24.01.16	답	생산녹지	8m미만	2,036	19,500

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1995년5월30일	소유권 김OO		소멸
2	2024년12월31일	강제경매 현OOOO		소멸기준

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-03-24)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 12월 31일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 360일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 360일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.12.31.경매개시결정 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본 건 토지에 소재하는 분묘(1기)를 위한 분묘기지권 성립할 여지 있음

1.농지취득자격증명 필요함(매각결정기일까지 제출, 미제출시 입찰보증금 몰수) 2.본 건 지상에 분묘 1기가 소재하며, 그 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 최저매각가격은 분묘소재에 따른 제한의 정도를 감안한 가격임 3 제시외 측백나무 수그루 (3~7)가 소재하고, 토지의 최저매각가격은 해당 수목을 포함한 가격임 4.지목은 ‘전’이나 현황은 '묘지 및 휴경지'임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	289,309,463원 90,420,813원	36% 3.5회
6개월	28건	266,556,907원 86,041,604원	36% 3.4회
12개월	71건	290,813,152원 106,045,077원	40% 3.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.