감정가	868,792,000 원
최저가	(32%) 279,995,000 원
보증금	(10%) 27,999,500 원
청구액	579,474,526 원

경기도 남양주시 별내면 용암리 234

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경78658
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:30 입찰 34일전
토지면적	5,507.00㎡(1,665.87 평)
건물면적
채무/소유자	파OO OOOO OOOOO OOO OOO / 파OO OOOO OOOOO OOO OOO
채권자	농OOOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 78658

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-24	경매접수
~1일	2024-06-25	경매개시결정
~79일	2024-09-11	배당요구종기일
~465일	2025-10-02	94%	816,311,000	유찰
~500일	2025-11-06	66%	571,418,000	유찰
~535일	2025-12-11	46%	399,993,000	유찰
~582일	2026-01-27	32%	279,995,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	용암리 234	답	149 ㎡ (45.07평)
	용암리 238	답	1107 ㎡ (334.87평)
	용암리 239	전	1412 ㎡ (427.13평)
	용암리 240	답	1666 ㎡ (503.97평)
	용암리 240-6	과수원	1173 ㎡ (354.83평)
1) 위치/도시지역/자연녹지지역/개발제한구역/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 남양주시 별내면 용암리 소재 "거묵굴마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 개발제한구역내로서 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역임. 2)교통상황 본건의 인근까지 차량접근이 가능하나 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 기호 1 : 부정형 완경사의 토지로서 전임. 기호 2 : 부정형 완경사의 토지로서 대부분 전이나 일부에는 제시외물건이 소재함. 기호 3 : 부정형 완경사의 토지로서 대부분 전이나 일부에는 제시외물건이 소재함. 기호 4 : 부정형 완경사의 토지로서 전으로 이용중임. 기호 5 : 부정형 완경사의 토지로서 진입로 및 구거 등으로 이용중임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지이나 <기호 5>토지 남동측 인접지(타인토지)를 통해 출입하고 있으며, 나머지 토지는 <기호 5>토지를 통해 출입하고 있음. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1 : 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지 기호 2,3,4 : 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 기호 5 : 도시지역 , 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 사방지<사방사업법>, 소하천구역(제청천(생태하천과 문의바람))<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 6)제시목록 외의 물건 후첨 "지적도", "건물개황도", "사진용지"와 같이 법당, 창고, 차양, 비닐하우스 등이 소재함. 7)공부와의 차이 본건의 지목은 답, 전, 과수원이나 상기 "3.형태 및 이용상태"와 같이 이용중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임 닫기
참고 사항	1. 일괄매각 2. 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환) 3. 제시외 건물 및 물건은 매각에서 제외 4. 최저매각가격은 목록 2,3.의 지상에 소재하는 제시외 건물 등으로 토지소유권행사가 제한받는 경우의 가격을 반영한 금액임 - 목록1. 토지 - 물이 흐르는 도랑 옆에 위치한 토지로, 지목은 답이며, 현재 들깨가 경작되고 있음 - 목록2. 토지 - 지목은 답이나, 제시외 조립식 판넬구조의 주택 및 소형 비닐하우스 4동이 소재하고 있음. 주택 외벽에는 `대한불교 삼론종 법장사`라는 간판이 게시되어 있음. - 목록3. 토지 - 지목은 전이나, 일부는 제시외 철재구조 비닐하우스(내부에 불상을 비치하고 있음) 부지로, 일부는 밭(들깨가 경작)으로 이용 중이며, 일부는 임야상태로 참나무, 떡갈나무 등 수목이 무성한 상태임. - 목록4. 토지 - 지목은 답이며, 현재 들깨, 고추가 경작되고 있음. - 목록5. 토지 - 지목은 과수원이나, 현황은 대부분 미포장 도로이며, 목록2. 토지 지상의 제시외 건물의 진입도로로 사용 중임. 도로가에는 아로니아 20여 그루가 식재되어 있음. * 위 각 토지의 현황은 육안으로 확인한 것이므로, 정확한 위치와 면적, 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요하고, 제시외 건물의 구조 및 면적 등은 전문감정인의 감정이 필요함.

국토부실거래가 경기도 남양주시 별내면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.19	전	개발제한구역	25m미만	488	32,470
25.11.03	대	개발제한구역	8m미만	6	1,000	지분
25.11.03	대	개발제한구역	8m미만	5	830	지분
25.10.14	전	개발제한구역	25m미만	330	32,000	지분
25.09.30	대	제1종일반주거	25m미만	3.67	780	지분
25.09.30	대	제1종일반주거	25m미만	300.33	63,300	지분
25.09.19	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
25.09.18	답	개발제한구역	-	397	924
25.08.21	전	개발제한구역	-	297	4,000
25.07.21	도로	제1종일반주거	-	8	1,224
25.07.18	도로	개발제한구역	8m미만	80.42	3,410	지분
25.07.18	묘지	개발제한구역	8m미만	98	4,148
25.07.18	묘지	개발제한구역	8m미만	136.77	5,788	지분
25.07.18	주차장	개발제한구역	8m미만	176.1	13,690	지분
25.07.18	대	개발제한구역	8m미만	81	10,261
25.07.18	대	개발제한구역	8m미만	7	888	지분
25.07.18	대	개발제한구역	8m미만	100	12,669
25.07.18	대	개발제한구역	8m미만	66.33	8,401	지분
25.07.18	묘지	개발제한구역	8m미만	17.61	746	지분
25.06.16	전	개발제한구역	8m미만	551	13,000
25.06.08	구거	개발제한구역	12m미만	2	55
25.06.06	하천	개발제한구역	-	46	935
25.05.20	임야	개발제한구역	-	34524	96,667
25.05.20	임야	개발제한구역	-	1313	3,676
25.05.12	답	개발제한구역	12m미만	39	2,044
25.05.10	임야	개발제한구역	-	3754.75	2,000	지분
25.04.21	임야	개발제한구역	-	58551	169,798
25.04.21	임야	개발제한구역	-	1906	5,337
25.04.21	임야	개발제한구역	8m미만	19381	54,267
25.04.21	임야	개발제한구역	-	26565	74,382
25.04.21	임야	개발제한구역	-	11942	31,049
25.04.21	임야	개발제한구역	-	12494	32,484
25.04.17	답	개발제한구역	12m미만	552	50,000
25.04.06	답	자연녹지	-	179	7,020
25.04.06	답	개발제한구역	8m미만	179	7,020	지분
25.04.06	답	개발제한구역	8m미만	79	3,120	지분
25.04.06	답	자연녹지	-	79	3,120
25.03.26	전	개발제한구역	12m미만	263	16,842
25.03.26	대	개발제한구역	12m미만	6	384
25.03.26	대	개발제한구역	12m미만	127	8,133
25.03.26	대	제1종일반주거	-	312	31,275
25.03.25	대	제1종일반주거	8m미만	7	580	지분
25.03.25	대	제1종일반주거	8m미만	11	1,580	지분
25.03.23	대	제1종일반주거	-	330	33,079
25.03.20	임야	개발제한구역	12m미만	626	6,804	지분
25.03.14	답	개발제한구역	8m미만	587	23,140
25.03.10	답	자연녹지	-	179	7,020
25.03.10	답	개발제한구역	8m미만	587	23,140
25.03.10	답	개발제한구역	8m미만	508	20,020
25.03.08	전	개발제한구역	8m미만	270	4,100	지분
25.03.04	전	용도미지정	-	12	545
25.03.04	전	개발제한구역	8m미만	318	14,455
25.01.24	전	개발제한구역	8m미만	1158	46,000	지분
24.12.30	주차장	개발제한구역	8m미만	299	33,902
24.12.30	도로	개발제한구역	8m미만	6	627
24.12.27	도로	제1종일반주거	-	73	5,400
24.12.27	대	제1종일반주거	-	8	600
24.12.27	대	제1종일반주거	-	4	300
24.12.16	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
24.12.09	도로	제1종일반주거	8m미만	13	4,250
24.12.09	답	제1종일반주거	8m미만	5	500
24.11.19	도로	개발제한구역	8m미만	119	3,071	지분
24.11.19	답	개발제한구역	8m미만	105	5,509
24.11.19	도로	개발제한구역	8m미만	55	1,419	지분
24.11.12	임야	개발제한구역	12m미만	50	540	지분
24.10.07	답	준주거	-	81	5,000
24.10.02	임야	개발제한구역	-	82	300	지분
24.09.30	임야	개발제한구역	-	297	3,000	지분
24.09.28	임야	개발제한구역	-	57124	25,000
24.09.27	임야	개발제한구역	12m미만	463	5,040	지분
24.09.23	구거	개발제한구역	-	12	938
24.09.23	구거	개발제한구역	-	39	3,050
24.08.29	임야	개발제한구역	12m미만	83	900	지분
24.08.29	임야	개발제한구역	12m미만	83	900	지분
24.08.19	대	제1종일반주거	25m이상	340	34,082	지분
24.08.19	대	제1종일반주거	25m이상	330	33,079	지분
24.08.19	대	제1종일반주거	25m이상	330	33,079	지분
24.08.13	전	개발제한구역	8m미만	222	4,000
24.08.13	대	개발제한구역	8m미만	349	21,000
24.08.13	도로	개발제한구역	8m미만	50	1,000
24.07.31	임야	개발제한구역	-	822	14,500	지분
24.07.29	답	개발제한구역	8m미만	40	1,200	지분
24.07.24	임야	개발제한구역	12m미만	396	4,320	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	33	360	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	23	252	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	17	180	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	33	360	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	26	288	지분
24.07.19	임야	개발제한구역	12m미만	33	360	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	165	1,800	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	99	1,080	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	56	612	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
24.07.18	임야	개발제한구역	12m미만	66	720	지분
24.07.16	전	개발제한구역	8m미만	681	15,541
24.07.16	전	개발제한구역	8m미만	535	12,209
24.07.16	도로	개발제한구역	8m미만	86	2,663	지분
24.07.16	전	개발제한구역	8m미만	767	17,504
24.07.05	임야	개발제한구역	-	99	1,350	지분
24.07.04	전	자연녹지	-	337	29,000
24.07.04	전	자연녹지	8m미만	591	50,000
24.07.04	전	자연녹지	8m미만	16	400	지분
24.07.04	임야	자연녹지	-	46	3,200
24.07.04	도로	자연녹지	8m미만	50	1,000	지분
24.07.04	임야	개발제한구역	-	82	1,125	지분
24.07.02	임야	개발제한구역	-	16	205	지분
24.07.01	답	개발제한구역	8m미만	348	20,000
24.07.01	임야	개발제한구역	-	33	450	지분
24.06.28	전	제1종일반주거	8m미만	443.45	57,500	지분
24.06.25	대	제1종일반주거	25m이상	340	34,082	지분
24.06.25	대	제1종일반주거	25m이상	312	31,275	지분
24.06.25	대	제1종일반주거	25m이상	330	33,079	지분
24.06.25	대	제1종일반주거	25m이상	330	33,079	지분
24.06.13	대	제1종일반주거	25m이상	240	33,281
24.06.13	대	제1종일반주거	25m이상	90	12,480
24.06.11	임야	개발제한구역	12m미만	267.3	700	지분
24.06.10	답	개발제한구역	8m미만	805	60,000
24.06.05	임야	개발제한구역	-	261	3,038	지분
24.06.01	답	개발제한구역	8m미만	532	13,000
24.05.27	임야	개발제한구역	-	33	450	지분
24.05.17	임야	개발제한구역	-	132	1,800	지분
24.05.15	전	개발제한구역	8m미만	1204	45,000
24.05.13	임야	개발제한구역	-	99	1,350	지분
24.05.11	도로	제1종일반주거	8m미만	7	473
24.05.11	도로	제1종일반주거	8m미만	20	1,297
24.05.10	임야	개발제한구역	-	75	1,035	지분
24.05.02	임야	개발제한구역	-	99	1,350	지분
24.04.26	도로	개발제한구역	8m미만	444	8,000
24.04.26	전	개발제한구역	8m미만	62	800
24.04.26	전	개발제한구역	8m미만	494	9,200
24.04.23	임야	개발제한구역	12m미만	99	1,080	지분
24.04.19	전	개발제한구역	12m미만	330	10,000	지분
24.04.19	전	개발제한구역	12m미만	330	42,000	지분
24.04.16	대	개발제한구역	8m미만	536	44,500
24.04.12	임야	자연녹지	12m미만	3708.31	9,500	지분
24.04.02	임야	자연녹지	-	82	1,125	지분
24.04.01	임야	자연녹지	-	6612	14,000	지분
24.03.26	임야	자연녹지	-	3967	8,400	지분
24.03.25	임야	자연녹지	-	1983	3,000	지분
24.03.21	임야	자연녹지	-	16	225	지분
24.03.14	임야	자연녹지	-	11066.67	23,430	지분
24.03.14	임야	자연녹지	-	5533.33	14,220	지분
24.03.14	임야	자연녹지	12m미만	19537.33	50,235	지분
24.03.14	임야	자연녹지	12m미만	39074.67	82,740	지분
24.03.13	답	자연녹지	8m미만	207	3,750
24.03.07	임야	자연녹지	-	99	1,197	지분
24.03.06	임야	자연녹지	-	165	2,000	지분
24.03.05	도로	자연녹지	8m미만	24	500	지분
24.03.05	도로	자연녹지	8m미만	31	700	지분
24.03.05	대	자연녹지	8m미만	91	5,300
24.03.05	공원	제1종일반주거	8m미만	783	127,786
24.02.29	임야	자연녹지	-	33	360	지분
24.02.29	임야	자연녹지	-	33	360	지분
24.02.29	임야	자연녹지	-	33	360	지분
24.02.27	답	자연녹지	-	301	11,950
24.02.23	전	자연녹지	8m미만	157	4,500
24.02.23	임야	자연녹지	-	66	720	지분
24.02.22	임야	자연녹지	-	33	360	지분
24.02.22	임야	자연녹지	-	50	540	지분
24.02.22	임야	자연녹지	-	33	450	지분
24.02.20	전	자연녹지	-	3	200	지분
24.02.20	도로	자연녹지	-	30	2,800	지분
24.02.20	전	자연녹지	-	795	83,000
24.02.19	임야	자연녹지	-	66	720	지분
24.02.19	임야	자연녹지	-	66	720	지분
24.02.18	전	자연녹지	-	1639	38,500	지분
24.02.14	전	자연녹지	25m이상	145	10,900
24.02.14	대	자연녹지	25m이상	71	15,000
24.02.14	도로	자연녹지	25m미만	36	1,635
24.02.14	전	자연녹지	25m이상	864	65,450
24.02.14	전	자연녹지	25m이상	55	4,150
24.02.14	대	자연녹지	8m미만	16	3,600
24.02.14	잡종지	자연녹지	25m이상	92	19,500
24.02.07	하천		-	143	15,272
24.02.07	하천	자연녹지	-	143	15,272
24.02.06	임야	자연녹지	-	42	585	지분
24.01.30	임야	개발제한구역	12m미만	99	1,080	지분
24.01.30	임야	개발제한구역	12m미만	99	1,080	지분
24.01.30	임야	개발제한구역	12m미만	99	1,080	지분
24.01.25	임야	자연녹지	-	2,518	900	지분
24.01.24	임야	개발제한구역	12m미만	38	396	지분
24.01.20	임야	개발제한구역	8m미만	24,147	52,158
24.01.20	체육용지	개발제한구역	8m미만	4,939	207,514
24.01.20	전	개발제한구역	8m미만	1,690	43,066
24.01.20	전	개발제한구역	8m미만	1,150	26,110
24.01.20	잡종지	개발제한구역	8m미만	119	4,505
24.01.20	도로	개발제한구역	8m미만	1,158	13,618
24.01.20	잡종지	개발제한구역	8m미만	419	15,863
24.01.20	전	개발제한구역	8m미만	73	2,292
24.01.05	임야	개발제한구역	12m미만	16	180	지분
24.01.03	전	개발제한구역	-	2,182	66,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2012년2월24일	소유권 이OO		소멸
2	2020년12월11일	근저당권 농OOOO	600,000,000	소멸기준
3	2024년6월25일	임의경매 농OOOO		소멸
4	2025년8월14일	압류 남OOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-11)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 547일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 547일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/녹지지역/자연녹지지역/개발제한구역/차량접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2020.12.11. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외건물 등에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

1. 일괄매각 2. 토지 전체에 대한 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환) 3. 목록 2. 지목은 '답'이나, 제시외 판넬조 판넬지붕 법당 및 소형비닐하우스 4개동 소재 4. 목록 3. 지목은 '전'이나 제시외 철재구조 비닐하우스 소재 5. 목록 5. 지목은 '과수원'이나, 현황은 대부분 비포장 도로로 이용 6. 본건 대상 토지들은 지적도상 맹지이나 목록 5. 토지를 이용하여 출입 중 7. 제시외 건물 및 물건은 매각에서 제외 8. 목목 2.의 지상에 소재하는 제시외 건물 등으로 인하여 토지소유권행사가 제한받는 경우의 토지가격은 172,692,000원임 9. 목록 3.의 지상에 소재하는 제시외 건물 등으로 인하여 토지소유권행사가 제한받는 경우의 토지가격은 208,976,000원임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 남양주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)551-2010, 경기도 남양주시 경춘로 514 (지금동 158-4))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	57,751,680원 27,000,000원	47% 3회
6개월	8건	2,552,024,648원 2,099,011,389원	55% 2.3회
12개월	21건	1,646,729,262원 1,216,503,339원	56% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.