감정가	13,066,504,080 원
최저가	(70%) 9,146,553,000 원
보증금	(10%) 914,655,300 원
청구액	1,697,800,000 원

경기도 구리시 인창동 576-20

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사건번호	2024타경77662 물건번호
중복사건	병합 2024타경84486,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:30 입찰 5일전
토지면적	1,046.00㎡(316.42 평)
건물면적	3,792.12㎡(1,147.12 평)
채무/소유자	여OO외 1명 / 김OO
채권자	주OOO OOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 77662

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-06-06	경매접수
~8일	2024-06-14	경매개시결정
~90일	2024-09-04	배당요구종기일
~483일	2025-10-02	100%	13,066,504,080	유찰
~518일	2025-11-06	70%	9,146,553,000	변경
~600일	2026-01-27	70%	9,146,553,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	인창동 576-20	대	1046 ㎡ (316.42평)
건물	인창동 576-20	지층 요양병원, 기계실 등 철근콘크리트조	710.53 ㎡ (214.94평)
	인창동 576-20	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	626.62 ㎡ (189.55평)
	인창동 576-20	2층 의료시설 철근콘크리트조	586.15 ㎡ (177.31평)
	인창동 576-20	3층 의료시설 철근콘크리트조	586.15 ㎡ (177.31평)
	인창동 576-20	4층 의료시설 철근콘크리트조	586.15 ㎡ (177.31평)
	인창동 576-20	5층 의료시설 철근콘크리트조	586.15 ㎡ (177.31평)
	인창동 576-20	옥탑 물탱크실 등 철근콘크리트조	77.37 ㎡ (23.40평)
제시외 건물	인창동 576-20	사무실	27 ㎡ (8.17평)	포함
제시외 건물	인창동 576-20	계단실	6 ㎡ (1.82평)	포함
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/노선버스정류장/철근콘크리트조/평스라브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 구리시 인창동 소재 "인창초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 병원, 생활편의시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입 용이하며, 인근에 전철(경의중앙선) "구리역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨. 3)형태 및 이용상태 기호(1) 인접 토지 및 인접 도로대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 의료시설(구리효요양병원) 및 근린생활시설용 건부지로 이용중임. 기호(3) 인접 토지 및 인접 도로대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 제2종근린생활시설(카센터)용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호(1) 북서측으로 노폭 약25미터, 북동측으로 노폭 약15미터, 남서측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 기호(3) 북서측으로 노폭 약25미터, 북동측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 각각 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m) (집산도로)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(보조간선 도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인창초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>. 기호(3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m) (집산도로)(저촉), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인창초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>. 6)제시목록 외의 물건 본건 기호(3) 지상에는 일반건축물대장에 등재된 제시외건물(㉣)이 소재함. 7)공부와의 차이 본건 기호(3) 토지중 일부를 타인이 점유사용 중임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 1)건물의 구조 기호(2) : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건으로서 (사용승인일 : 1996 01 12) 외 벽 : 몰탈위 석재붙임 마감. 내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 마감. 창 호 : 하이새시 창호임. 2)이용상태 기호(2) : 의료시설(구리"효"요양병원) 및 근린생활시설로 이용중임. 3)설비내역 기호(2) 기본적인 위생시설 및 급배수시설, 자동차용 승강기설비 등이 되어 있으며, 지층, 지상2층 - 5층에는 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비(병원용, 15인승) 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 지적 및 건물 개황도 참조. 5)공부와의 차이 (1) 본건 기호(2) 건물의 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 용도는 근린생활시설 및 관람집회시설이나, 일반건축물대장 상 지1층 및 2층-4층은 2012년10월30일, 5층은 2013년 05월 04일자로 의료시설(요양병원)로 용도변경 되었음. (2) 본건 기호(4) 건물은 멸실 되었음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 최초 최저매각가격은 2024타경77662 사건의 감정평가서상 가격에 의함 3. 2025.10.28.자로 유치권신고인 양희준으로부터 별지와 같은 금 300,000,000원에 대한 유치권신고서가 접수되었으나 그 성립여부는 불분명

건축물현황

소재지

경기도 구리시 인창동 576-20번지

대지면적

1046㎡
(316.97평)

연면적

3681.75㎡
(1115.68평)

건축면적

626.62㎡
(189.88평)

용적률산정
연면적

2971.22㎡
(900.37평)

건폐율

59.91%

용적률

284.06%

지상층수

5층

지하층수

1층

주용도

의료시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

1995.04.04

사용승인일자

1996.01.12

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1991년10월28일	소유권 김OO		소멸
2	2020년6월9일	(1)근저당권설정 농OOOO	6,000,000,000	소멸기준
3	2020년6월9일	(2)근저당권설정 의OOOO	3,360,000,000	소멸
4	2023년7월26일	근저당권 (OOOO	2,300,000,000	소멸
5	2024년6월14일	임의경매 (OOOO		소멸
6	2024년10월18일	임의경매 의OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1996년2월15일	소유권 김OO		소멸
2	2008년4월7일	전세권 조OO	200,000,000	인수
3	2020년6월9일	(1)근저당권설정 농OOOO	6,000,000,000	소멸기준
4	2020년6월9일	(2)근저당권설정 의OOOO	3,360,000,000	소멸
5	2023년7월26일	근저당권 (OOOO	2,300,000,000	소멸
6	2024년6월14일	임의경매 (OOOO		소멸
7	2024년10월18일	임의경매 의OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-09-04)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	1층왼쪽(명륜진사갈비)	100,000,000 [월]5,500,000	X
김OO	2022.06.16		2022.07.01~현재
서OO	1층가운데(휴대폰대리점)	90,000,000 [월]2,200,000	O
서OO	2019.08.27		2019.09.01~현재
양OO	지하1층,지상2~5층	900,000,000 [월]27,500,000	O
양OO	2012.11.07		2012.08.28~현재
최OO	1층오른쪽(안경아울렛)	300,000,000 [월]3,850,000	O
최OO	2008.02.18		2008.02.19~현재
조OO	1층1호 약241.32㎡	200,000,000
조OO			2008.2.15.~2010.2.14.
비고 (매각물건 명세서)	1. 위 점유자들에 대한 정보는 2024타경77662사건의 현황조사보고서에 의함 2. 상가건물임대차현황서에 의하면 임차인 김봉기(사업자등록일:22.6.16., 임대차기간:22.7.1.~24.6.30., 임대차보증금:100,000,000 원, 차임: 5,000,000원), 서정경(사업자등록일:19.8.27., 임대차기간:19.9.1.~21.8.31., 임대차보증금:30,000,000원, 차임: 1,900,000 원), 양희준(사업자등록일:12.11.7., 임대차기간:12.8.28.~22.8.28., 임대차보증금:500,000,000원, 차임: 13,200,000원), 최영철(사업 자등록일:08.2.18., 임대차기간:08.2.19.~10.2.18., 임대차보증금:200,000,000원, 차임: 2,000,000원)의 내역은 현황조사보고서와는 상이한 부분이 있음

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
1. 위 점유자들에 대한 정보는 2024타경77662사건의 현황조사보고서에 의함 2. 상가건물임대차현황서에 의하면 임차인 김봉기(사업자등록일:22.6.16., 임대차기간:22.7.1.~24.6.30., 임대차보증금:100,000,000 원, 차임: 5,000,000원), 서정경(사업자등록일:19.8.27., 임대차기간:19.9.1.~21.8.31., 임대차보증금:30,000,000원, 차임: 1,900,000 원), 양희준(사업자등록일:12.11.7., 임대차기간:12.8.28.~22.8.28., 임대차보증금:500,000,000원, 차임: 13,200,000원), 최영철(사업 자등록일:08.2.18., 임대차기간:08.2.19.~10.2.18., 임대차보증금:200,000,000원, 차임: 2,000,000원)의 내역은 현황조사보고서와는 상이한 부분이 있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 2.의 을구 순위번호 19번 전세권설정등기(2008.4.7.접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 5명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(1,697,800,000원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경84486,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 6월 14일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 587일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 587일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/노선버스정류장/철근콘크리트조/평스라브지붕/스라브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2020.6.9.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 2.의 을구 순위번호 19번 전세권설정등기(2008.4.7.접수)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.10.27 유치권자 정OO 유치권신고 제출
2025.10.28 유치권자 양OO 유치권신고 제출
2026.01.12 채권자 농OOOOOOOOOOO 유치권 권리배제 신청서 제출

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 최저매각가격은 2024타경77662 사건의 감정평가서상 가격에 의함 3. 2025.10.28.자로 유치권신고인 양희준으로부터 별지와 같은 금 300,000,000원에 대한 유치권신고서가 접수되었으나 그 성립 여부는 불분명

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 남양주지원 (122-49)경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 161(다산동) 대표 : 031)869-4114 관할지역 : 가평군, 구리시, 남양주시
등기소	의정부지방법원 본원 구리등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)555-2856, 경기도 구리시 건원대로34번길 20 (인창동 673-2))
세무서	남양주세무서 (대표:031-550-32, 팩스:031-566-1808, 경기도 구리시 안골로 36 (교문동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	4건	2,128,662,600원 822,701,500원	50% 2.3회
6개월	6건	1,669,033,890원 716,948,667원	55% 2.2회
12개월	9건	1,184,133,704원 521,354,567원	58% 2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.