감정가	31,717,000 원
최저가	(45%) 14,209,216 원
보증금	(10%) 1,420,922 원
청구액	10,556,560 원

전라남도 나주시 운곡동 43

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사건번호	2024타경80928
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지지분매각
매각기일	2026.01.08(목) 10:00 입찰 21일전
토지면적	197.00㎡(59.59 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	신OOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 80928

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-10	경매접수
~1일	2024-09-11	경매개시결정
~83일	2024-12-02	배당요구종기일
~359일	2025-09-04	100%	31,717,000	유찰
~401일	2025-10-16	70%	22,201,900	유찰
~443일	2025-11-27	56%	17,761,520	유찰
~485일	2026-01-08	45%	14,209,216	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	운곡동 43	전	197 ㎡ (59.59평)	지분 436분의 197 전부
제시외 건물	운곡동 43	주택	35.56 ㎡ (10.76평)	제외
제시외 건물	운곡동 43	창고	5.42 ㎡ (1.64평)	제외
1) 위치/도시지역/제1종일반주거지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 전라남도 나주시 운곡동 소재 "불로경로당" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 소재하는 근교 농촌지대임. 2)교통상황 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임. 3)형태 및 이용상태 본건은 인접대비 등고평탄한 사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임. 4)인접 도로상태 본건은 남측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배수구역<하수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 "지적개황도" 및 "사진용지"참조바람. 7)공부와의 차이 - 본건 기호 1) 일부가 현황 ‘도로’인바, 이를 감안하여 평가하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 기호 1) 지목은 전’이나 현황 ‘주거용 건부지’임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 본건 기호 1)은 공유자 김옥자 지분(197/436)만의 평가로서 지분 위치의 확인이 곤란하여 전체를 기준으로 가격 결정하고, 지분비율에 의거 면적사정을 하여 감정평가 하였으니 참고하시기 바람. - 본건 지상에 타인소유 건물 및 제시외건물이 소재하나, 토지만을 정상평가 하되,‘토지감정평가명세표’의 비고란에 법정지상권 성립시의 토지가액을 병기하였으니 업무진행시 참고하시기 바람. - 본건 지상에 "지적개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 (㉠ - ㉡)이 소재하며, 제시외건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 부대설비 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 면적사정은 개략적인 실측에 의하였으며 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가하였으며 "토지감정평가명세표"의 비고란에 법정지상권 성립시의 토지 가액을 병기하였으니 경매진행시 소유권 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) - 지상에 소재하는 제시외 건물 및 타인소유 건물 각 매각 제외 - 지목은 '전'이나 현황은 '주거용 건부지'이고, 일부 '도로'임 지상에 제3자인 최용산의 소유

국토부실거래가 전라남도 나주시 운곡동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.07	답	자연녹지	8m미만	443	4,500
25.10.17	전	자연녹지	8m미만	185	500
25.10.10	전	자연녹지	8m미만	992	4,000
25.07.29	공장용지	일반공업	25m미만	7012.9	123,000
25.07.11	공장용지	일반공업	25m미만	5978.5	114,957
25.01.06	대	제1종일반주거	8m미만	439	1,800	지분
24.08.01	공장용지	일반공업	25m미만	4895.4	37,587
24.07.10	대	일반공업	25m미만	5978.5	108,480
24.03.18	전	자연녹지	-	334	900
24.02.23	답	생산녹지	-	2126	6,430
24.02.23	답	생산녹지	8m미만	449	1,360
24.02.23	답	생산녹지	-	1825	5,520

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1977년1월7일	소유권 최OO		소멸
2	2018년5월30일	소유권 김OO		소멸
3	2024년4월5일	가압류 신OOOO	9,820,921	소멸기준
4	2024년9월11일	강제경매 신OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-02)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
박OO
박OO	2023.03.08
송OO
송OO	2016.02.12

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 31,717,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,556,560원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

지분경매 물건이 포함되어 있습니다.
여러 명이 공동으로 소유하는 부동산의 일부만 경매로 나온 것을 지분경매라고 합니다. 소유부분이 특정되지 않아 사용에 제약이 따를 수 있으며 공유자간에 분쟁도 발생할 수 있습니다. 공유자는 공유자우선매수청구권리가 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 11일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 463일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 463일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제1종일반주거지역/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2024.04.05.가압류 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 타인소유 건물로 인하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권 성립 여지 있음

- 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한) - 지상에 소재하는 제시외 건물 및 타인소유 건물 각 매각 제외 - 지목은 '전'이나 현황은 '주거용 건부지'이고, 일부 '도로'임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	광주지방법원 (614-41)광주광역시 동구 준법로 7-12(지산2동) 대표 : 062)239-1114 관할지역 : 광주광역시, 나주시, 화순군, 장성군, 담양군, 곡성군, 영광군
등기소	광주지방법원 본원 나주등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(061)332-6701, 전남 나주시 재신길 41 (송월동 1126))
세무서	나주세무서 (대표:061-330-02, 팩스:061-332-8570, 전라남도 나주시 재신길 33 (송월동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	3,866,000원 2,706,000원	70% 1회
12개월	1건	3,866,000원 2,706,000원	70% 1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.