감정가	672,842,000 원
최저가	(24%) 161,549,000 원
보증금	(10%) 16,154,900 원
청구액	32,696,383 원

제주특별자치도 제주시 봉개동 산69-15

사진더보기 PC버전

사건번호	2024타경35441
중복사건	중복 2025타경633,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.20(화) 10:00 입찰 31일전
토지면적	29,254.00㎡(8,849.33 평)
건물면적
채무/소유자	김OO / 김OO
채권자	주OOO OOOOOOOOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 35441

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-15	경매접수
~3일	2024-11-18	경매개시결정
~94일	2025-02-17	배당요구종기일
~277일	2025-08-19	100%	672,842,000	유찰
~312일	2025-09-23	70%	470,989,000	유찰
~354일	2025-11-04	49%	329,692,000	유찰
~389일	2025-12-09	34%	230,784,000	유찰
~431일	2026-01-20	24%	161,549,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	봉개동 산69-15	임야	29254 ㎡ (8,849.33평)
1) 위치/보전관리지역/버스정류장/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "거친오름" 남서측 원거리에 위치하며 주위는 임야, 초지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 2)교통상황 본건까지 차량접근이 가능하나 인근에 버스정류장 등이 미비하여 전반적인 교통여건은 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형으로서 완경사지이며 자연림 상태임. 4)인접 도로상태 지적상 맹지이나 후첨 지적개황도와 같이 본건 남측 일부 지상과 인접지상의 노폭 약 3미터 내외의 현황 도로를 이용함. 5)토지이용계획 및 제한상태 보전관리지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전2등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, <추가기재> 제주국제자유도시특별법에 의한 보전지구(지하수,생태계,경관)에 대한 자세한 사항은 도시과의 확인요. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 토지상의 자생하는 수목은 거래관행상 임지에 포함되어 거래되는 점을 감안하여 토지에 포함하여 평가하였음. 3) 본건 토지상에는 후첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 파묘한 것으로 추정되는 산담 1기가 소재함. 후첨 지적개황도에 이에 대한 위치를 개략적으로 도시하였는바, 경매 진행시 파묘 여부 등에 대해서 재확인 하시기 바람. 4) 본건 토지는 후첨 지적개황도와 같이 일부가 현황 도로로 이용중인바, 감정평가시 이를 감안하여 평가하였음. 5) 본건 토지는 경관보전지구3등급, 생태계보전지구2, 4-1 ,4-2등급, 지하수자원보전2등급에 저촉는바, 감정평가시 이를 감안하였음. 6) 본건 지상의 현황 도로 등의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 닫기
참고 사항	- 소재지1(봉개동 산6

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 봉개동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.14	임야	계획관리	-	1131	14,533
25.11.14	임야	계획관리	25m미만	825	13,251
25.11.14	목장용지	계획관리	-	3231	43,617
25.11.14	목장용지	계획관리	25m미만	1767	28,179
25.11.14	임야	계획관리	-	1927	24,761
25.11.14	임야	계획관리	25m미만	2133	34,260
25.11.06	전	생산녹지	8m미만	2228	50,800
25.11.06	전	생산녹지	-	30	700
25.10.16	과수원	생산녹지	8m미만	579	17,500	지분
25.10.16	과수원	생산녹지	8m미만	1074	32,500	지분
25.09.26	전	생산녹지	12m미만	2038	72,000
25.09.26	전	생산녹지	12m미만	2038	72,000
25.09.08	전	생산녹지	-	529	10,400
25.08.29	임야	생산녹지	-	607	6,380	지분
25.08.13	과수원	제2종일반주거	12m미만	180	25,000
25.07.07	전	생산녹지	-	1083.25	2,700	지분
25.07.04	임야	자연녹지	8m미만	595.33	16,200	지분
25.07.03	과수원	자연녹지	8m미만	496	16,000
25.06.27	묘지	자연녹지	-	142	6,000
25.06.10	목장용지	계획관리	25m미만	330	9,900	지분
25.05.15	대	제2종일반주거	12m미만	37	1,400
25.05.08	묘지	자연녹지	-	106	1,000
25.04.26	임야	생산관리	-	690	2,100
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.04.22	전	제2종일반주거	8m미만	1911	87,850
25.03.24	전	자연녹지	8m미만	831	30,000
25.03.14	전	생산녹지	-	3775	12,800
25.02.27	임야	생산녹지	-	657	13,900
25.02.10	임야	생산관리	8m미만	1158	15,000
25.01.22	과수원	자연녹지	12m미만	456	40,000
25.01.08	전	자연녹지	12m미만	2463	215,000
24.12.20	임야	생산관리	-	166	500	지분
24.12.20	묘지	자연녹지	-	99	2,500
24.12.16	묘지	생산녹지	-	53	500
24.11.29	전	자연녹지	-	1450	31,200
24.11.29	전	자연녹지	8m미만	1568	33,800
24.11.22	전	생산녹지	-	690	8,000
24.11.22	전	생산녹지	-	823	9,540
24.11.22	전	생산녹지	-	659	7,640
24.11.22	전	생산녹지	-	690	8,000
24.11.22	전	생산녹지	8m미만	500	5,820
24.11.01	전	생산녹지	-	1860	61,000
24.10.30	전	생산녹지	-	853	18,000
24.10.30	임야	생산관리	-	554	1,680
24.10.29	묘지	자연녹지	-	106	5,000
24.10.11	대	제2종일반주거	12m미만	377	41,500
24.10.08	대	제2종일반주거	8m미만	233	13,963
24.10.08	대	제2종일반주거	-	34	2,037
24.09.28	임야	생산관리	-	496	1,500
24.09.26	임야	생산녹지	8m미만	2080	3,000
24.08.20	임야	생산관리	-	400	3,751
24.08.19	임야	생산관리	-	1188.99	1,000	지분
24.07.27	임야	생산관리	-	150	1,400
24.07.15	임야	보전관리	-	1649	1,500	지분
24.06.28	과수원	제2종일반주거	-	224	10,479
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	82	3,836
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	899	42,059
24.06.28	전	제2종일반주거	8m미만	1122	52,492
24.06.28	전	제2종일반주거	-	238	11,135
24.05.30	묘지	생산녹지	-	149	700
24.04.24	과수원	생산녹지	8m미만	298	10,800	지분
24.04.24	과수원	생산녹지	8m미만	661	24,000	지분
24.04.23	과수원	생산녹지	8m미만	661	24,000	지분
24.04.22	전	생산관리	8m미만	2392	17,824
24.02.20	전	생산녹지	-	2388	45,000
24.01.29	전	생산녹지	-	50	425
24.01.26	임야	계획관리	8m미만	307	14,000
24.01.17	임야	계획관리	8m미만	400	5,400
24.01.11	임야	생산관리	-	727	4,200
24.01.08	임야	생산관리	-	727	3,800

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2018년11월28일	소유권 김OO		소멸
2	2018년11월9일	근저당권 농OOOO	200,400,000	소멸기준
3	2023년12월29일	근저당권 (OOOO	45,000,000	소멸
4	2024년11월18일	임의경매 (OOOO		소멸
5	2025년1월21일	임의경매 농OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-02-17)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(32,696,383원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2025타경633,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 18일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 397일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 397일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/버스정류장/차량접근이 가능

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
실속 있게 핵심만 담은 권리분석 서비스!! (권리분석 + 시세조사 + 낙찰가 산정 + 입찰표 작성방법 까지)
최대 전체 컨설팅 비용의 10% 수준 !!

주의사항 (최선순위 설정일: 2018. 11. 9. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 지상 소재 분묘(파묘된 것으로 추정)를 위하여 분묘기지권 성립 여지 있음

- 임야: 자연림과 자연초지가 혼재하고, 토지 일부가 현황 도로로 이용 중임 - 토지 지상에 파묘한 것으로 추정되는 산담 1기가 소재함

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	34건	1,225,186,587원 689,022,794원	47% 2.7회
6개월	58건	1,177,373,756원 618,521,840원	51% 2.6회
12개월	84건	977,135,262원 493,577,592원	48% 2.8회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.