감정가	2,197,761,220 원
최저가	(34%) 753,832,000 원
보증금	(30%) 226,149,600 원
청구액	1,657,617,458 원

울산광역시 남구 신정동 164-10

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사건번호	2024타경2182
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.03.24(화) 10:00 입찰 14일전
토지면적	388.10㎡(117.40 평)
건물면적	708.21㎡(214.23 평)
채무/소유자	주OOO OOOOO / 주OOO OOOOO
채권자	울OOOOOOOOO OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 2182

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-03-07	경매접수
~1일	2024-03-08	경매개시결정
~84일	2024-05-30	배당요구종기일
~278일	2024-12-10	100%	2,197,761,220	변경
~523일	2025-08-12	100%	2,197,761,220	유찰
~558일	2025-09-16	70%	1,538,433,000	유찰
~593일	2025-10-21	49%	1,076,903,000	매각
낙찰가 1,150,000,000 (52%)
~636일	2025-12-03	미납
~706일	2026-02-11	49%	1,076,903,000	유찰
~747일	2026-03-24	34%	753,832,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	신정동 164-10	대	388.1 ㎡ (117.40평)
건물	신정동 164-10	1층 근린생활시설 철근콘크리트조	217.07 ㎡ (65.66평)
	신정동 164-10	2층 근린생활시설 철근콘크리트조	232.07 ㎡ (70.20평)
	신정동 164-10	3층 근린생활시설 철근콘크리트조	232.07 ㎡ (70.20평)
제시외 건물	신정동 164-10	출입구	15 ㎡ (4.54평)	포함
제시외 건물	신정동 164-10	창고	12 ㎡ (3.63평)	포함
1) 위치/도시지역/제2종일반주거지역/노선버스정류장/철근콘크리트조/슬래브지붕 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산공업고등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 인근은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 3)형태 및 이용상태 인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임. 4)인접 도로상태 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산공업고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 후첨 ‘건물 감정평가요항표’ 참조 1)건물의 구조 일련번호 가) 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 석재 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임. 2)이용상태 근린생활시설 및 주거용으로 이용중임. 3)설비내역 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 바닥난방설비(3층 주거용부분) 등이 되어 있음. 4)부합물 및 종물 후첨 "건물이용 및 임대개황도"와 같이 제시외건물 ㄱ), ㄴ)이 소재함. 5)공부와의 차이 대상물건의 공부상 용도는 전체 근린생활이나, 현황 3층 일부는 ‘주거용’임. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 미상임. 닫기
참고 사항	1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.대상물건의 공부상 용도는 전체 근린생활이나, 현황 3층 일부는 주거용임. 3.2024.03.27.자 주식회사 한미시스템으로부터 공사대금 397,262,466원의 유치권신고서가 제출되었으나 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(울산지방법원 2024가단131599) 4.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30% 울산 남구 신정동 소재 울산

건축물현황

소재지

울산광역시 남구 신정동 164-10번지

대지면적

388.1㎡
(117.61평)

연면적

681.21㎡
(206.43평)

건축면적

232.07㎡
(70.32평)

용적률산정
연면적

681.21㎡
(206.43평)

건폐율

59.79%

용적률

175.52%

지상층수

3층

지하층수

주용도

제1종근린생활시설

구조

철근콘크리트구조

착공일자

2000.09.21

사용승인일자

2000.12.29

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년10월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년4월3일	근저당권 울OOOO	1,920,000,000	소멸기준
3	2023년7월26일	근저당권 정OO	370,000,000	소멸
4	2023년11월9일	압류 국		소멸
5	2023년12월14일	가압류 기OOOO	305,150,000	소멸
6	2024년2월27일	압류 국OOOO		소멸
7	2024년3월8일	임의경매 울OOOO		소멸
8	2024년4월11일	가압류 (OOOO	6,547,902	소멸
9	2024년7월1일	압류 남O		소멸
10	2024년10월16일	압류 남O		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년10월22일	소유권 (OOOO		소멸
2	2023년4월3일	근저당권 울OOOO	1,920,000,000	소멸기준
3	2023년7월26일	근저당권 정OO	370,000,000	소멸
4	2023년11월9일	압류 국		소멸
5	2023년11월29일	압류 국OOOO		소멸
6	2023년12월14일	가압류 기OOOO	305,150,000	소멸
7	2024년3월8일	임의경매 울OOOO		소멸
8	2024년4월11일	가압류 (OOOO	6,547,902	소멸
9	2024년10월16일	압류 남O		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-05-30)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO	26.4464㎡	1,000,000	O
김OO	2010.01.30.		2010.01.30.~2012.04.29.
박OO			O
박OO	2020.12.28.
울OOOOOOOOO	1층사무실,217.0700㎡		O
울OOOOOOOOO	2023.02.03.		2023.01.01.~2024.12.31.
비고 (매각물건 명세서)	김경민:권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함. 박형철:채무자겸소유자 주식회사 참좋은이웃 대표이사 서정아의 배우자임. 권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함. 울산사회적기업 협의회:권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김경민:권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함. 박형철:채무자겸소유자 주식회사 참좋은이웃 대표이사 서정아의 배우자임. 권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함. 울산사회적기업 협의회:권리신고를 하지 않아 임대차관계가 불분명함.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 3월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 732일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 732일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/제2종일반주거지역/버스정류장/노선버스정류장/철근콘크리트조/슬래브지붕

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2024.11.11 채권자 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차중지(연기)신청서 제출
2024.03.27 유치권자 주OOO OOOOO 유치권권리신고서 제출

1.일괄매각. 제시외 건물 포함 2.대상물건의 공부상 용도는 전체 근린생활이나, 현황 3층 일부는 주거용임. 3.2024.03.27.자 주식회사 한미시스템으로부터 공사대금 397,262,466원의 유치권신고서가 제출되었으나 유치권이 부존재한다는 확정판결 있음(울산지방법원 2024가단131599) 4.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.