감정가	3,927,600,000 원
최저가	(49%) 1,924,524,000 원
보증금	(10%) 192,452,400 원
청구액	2,505,194,872 원

제주특별자치도 제주시 오등동 1674-3

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사건번호	2024타경9992
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.24(화) 10:00 입찰 46일전
토지면적	3,330.00㎡(1,007.33 평)
건물면적
채무/소유자	오OO / 오OO
채권자	신OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 9992

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-09-04	경매접수
~9일	2024-09-13	경매개시결정
~110일	2024-12-23	배당요구종기일
~342일	2025-08-12	100%	3,927,600,000	유찰
~377일	2025-09-16	70%	2,749,320,000	변경
~419일	2025-10-28	70%	2,749,320,000	유찰
~454일	2025-12-02	49%	1,924,524,000	변경
~538일	2026-02-24	49%	1,924,524,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	오등동 1674-3	과수원	1368 ㎡ (413.82평)
토지	오등동 1678	전	1962 ㎡ (593.51평)
제시외 건물	오등동 1674-3		18 ㎡ (5.45평)	제외
제시외 건물	오등동 1678	창고	32.5 ㎡ (9.83평)	제외
1) 위치/자연녹지지역/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 제주특별자치도 제주시 오등동 소재 "온난화대응농업연구소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 본건으로의 제반차량 진출입이 가능하여 제반 교통상황 무난함. 3)형태 및 이용상태 기호(1): 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임. 기호(2): 본건은 인접 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 휴경지 상태임. 4)인접 도로상태 기호(1): 남동측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2): 지적도상 맹지이나, 인접합 토지(등기사항전부증명서상 소유자: 제주특별자치도)를 경유하여 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. * 본건 토지 기호(1,2) 남측으로 도로확장사업[한북로-하늘채가든(대로3-1-25) 도로확장사업]이 진행 중임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호(1,2): 자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m-30m)(2020-06-21)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. 6)제시목록 외의 물건 별지 "지적 및 건물개황도" 참조. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) - 임대관계는 미상임. - 본건 토지 기호(1,2)는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되는 바, 해당 관청에 재확인을 요함. 닫기
참고 사항	일괄매각. 농지취득자격증명 필요(목록1,2. 미제출시 보증금 몰수). 소재지1(오등동 1674-3)과수원(휴경 상태이고 일부 지상에 수목 및 이동 용이한 컨테이너 4동이 소재하며,

국토부실거래가 제주특별자치도 제주시 오등동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.07	전	자연녹지	8m미만	532	12,000
25.10.15	임야	생산녹지	25m미만	922	11,500
25.09.03	전	생산녹지	8m미만	9	100
25.09.03	전	생산녹지	8m미만	9	100
25.08.11	도로	보전녹지	-	367	6,000
25.08.11	도로	보전녹지	-	208	3,500
25.07.30	전	생산관리	-	829	32,500
25.07.04	임야	생산녹지	25m미만	922	12,555
25.06.30	묘지	생산녹지	-	109	6,278
25.06.30	임야	생산관리	-	556	14,670
25.06.30	전	생산관리	8m미만	1262	34,033
25.06.30	전	생산관리	8m미만	1262	33,330
25.06.28	전	생산관리	8m미만	663	25,600
25.06.20	임야	생산녹지	8m미만	1668.75	10,000	지분
25.06.10	임야	보전녹지	-	670	17,200
25.06.08	도로	생산관리	-	165	750	지분
25.06.08	임야	생산관리	8m미만	3970	29,250
25.06.03	과수원	생산녹지	12m미만	1983	132,000
25.05.27	임야	보전녹지	25m미만	129	4,000	지분
25.05.20	도로	보전녹지	-	205	9,000
25.05.10	과수원	생산녹지	-	826	65,000
25.04.30	임야	보전녹지	8m미만	519	22,000
25.04.04	전	생산녹지	-	400	12,000
25.04.04	과수원	자연녹지	8m미만	565	32,500
25.04.02	전	생산녹지	8m미만	822	25,000
25.04.01	과수원	생산녹지	12m미만	1983	132,000
25.03.28	전	생산녹지	-	338	15,800
25.03.28	전	생산녹지	-	496	23,200
25.02.25	전	생산관리	-	2431.5	12,000	지분
25.02.10	과수원	생산녹지	8m미만	464	33,400	지분
25.02.06	과수원	자연녹지	-	496	60,000
25.01.20	임야	보전관리	8m미만	2380	8,000
25.01.20	목장용지	자연녹지	25m미만	857	5,000
25.01.20	임야	생산관리	-	14876	17,000

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년2월18일	소유권 오OO		소멸
2	2023년3월22일	근저당권 신OOOO	2,940,000,000	소멸기준
3	2023년3월22일	지상권 신OOOO		소멸
4	2023년4월14일	근저당권 김OO	195,000,000	소멸
5	2023년5월8일	근저당권 이OO	65,000,000	소멸
6	2023년7월25일	근저당권 이OO	195,000,000	소멸
7	2024년5월13일	근저당권 오OO	130,000,000	소멸
8	2024년6월12일	압류 제OOOO		소멸
9	2024년8월30일	가압류 신OOOO	180,608,000	소멸
10	2024년9월23일	임의경매 신OOOO		소멸
11	2024년10월29일	가압류 중OOOO	168,205,134	소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-12-23)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 9월 13일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 483일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 483일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2023. 3. 22. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

2025.09.11 채권자 신OOOOOOOO 경매기일연기신청 제출

-일괄매각. -특별매각조건, 이 사건 목록1,2.토지 취득시 농지취득자격증명을 제출하여야 하며 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 제출 하지 아니한 경우에는 매수보증금을 반환하지 아니함 [아울러 농지법개정으로 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 알려드립니다] -목록1. 지상에 소재하는 제시외 이동식컨테이너 4동[감정평가서 건물개황도 'ㄱ~ㄹ'부분] 및 목록2. 지상에 소재하는 제시외 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약 32.5㎡[감정평가서 건물개황도 'ㅈ'부분], 이동식컨테이너 9동[감정평가서 건물개황도 'ㅁ~ ㅇ,ㅊ~ㅎ' 부분]은 각 매각에서 제외함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	제주지방법원 (632-23)제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동) 대표 : 064)729-2000 관할지역 : 제주시, 서귀포시
등기소	제주지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(064)753-0102, 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3 (이도2동 950-1))
세무서	제주세무서 (대표:064-720-52, 팩스:064-724-1107, 제주특별자치도 제주시 청사로 59 (도남동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	36건	828,190,134원 370,775,318원	50% 2.6회
6개월	65건	820,804,346원 347,060,260원	47% 2.8회
12개월	121건	716,508,880원 310,725,550원	45% 2.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.