감정가	177,552,000 원
최저가	(34%) 60,900,000 원
보증금	(10%) 6,090,000 원
청구액	51,714,919 원

경상남도 창녕군 성산면 냉천리 573

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사건번호	2024타경1144
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2025.12.15(월) 10:00
토지면적	1,296.00㎡(392.04 평)
건물면적
채무/소유자	채OO OOOO OOOOO OOO / 채OO OOOO OOOOO OOO
채권자	대OOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 1144

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-05-22	경매접수
~8일	2024-05-30	경매개시결정
~99일	2024-08-29	배당요구종기일
~446일	2025-08-11	100%	177,552,000	유찰
~488일	2025-09-22	70%	124,286,000	유찰
~530일	2025-11-03	49%	87,000,000	유찰
~572일	2025-12-15	34%	60,900,000	유찰

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	냉천리 573	전	1296 ㎡ (392.04평)
1) 위치/보전관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 창녕군 성산면 냉천리 소재 "냉천리 마을회관" 남동측 인근에 소재하 며, 본건 주위는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통임. 3)형태 및 이용상태 부정형 완경사지로서, 농경지로 이용중임. 4)인접 도로상태 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 [1] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 없 음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음. 닫기
참고 사항	농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불분명함(현황조사서 참조). 1.경상남도 창녕군 성산면 냉천리 573 공부상 전이며 현황은 묵전임 위 지상 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할수도 있음

국토부실거래가 경상남도 창녕군 성산면 냉천리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.11.10	과수원	농림	-	3711	7,499
25.11.10	과수원	농림	-	3357	7,208
25.11.10	과수원	농림	-	16046	34,793
25.11.10	과수원	농림	-	431	500
25.10.03	도로	보전관리	8m미만	27.57	196	지분
25.10.03	도로	보전관리	8m미만	29.25	208	지분
25.08.12	답	농림	8m미만	417.5	5,060	지분
25.08.12	답	농림	8m미만	417.5	5,060	지분
25.05.22	대	계획관리	8m미만	56	700
25.05.22	대	계획관리	8m미만	526	9,500
25.05.22	대	계획관리	8m미만	27	300
25.02.11	답	농림	8m미만	1367	2,700
24.09.26	대	계획관리	8m미만	27	400
24.09.26	대	계획관리	8m미만	56	900
24.09.26	대	계획관리	8m미만	526	8,700
24.07.29	임야	농림	-	198	97	지분
24.07.29	임야	생산관리	-	608	603
24.05.07	전	계획관리	-	1481	4,900
24.05.07	전	계획관리	-	1451	4,800
24.03.11	전	보전관리	8m미만	919.5	5,550	지분

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2019년1월11일	소유권 박OO		소멸
2	2019년1월11일	근저당권 대OOOO	66,300,000	소멸기준
3	2019년1월11일	지상권 대OOOO		소멸
4	2019년7월23일	가압류 전OO	120,000,000	소멸
5	2023년6월14일	압류 국		소멸
6	2024년5월30일	임의경매 대OOOO		소멸
7	2024년7월10일	가압류 신OOOO	7,544,250	소멸
8	2025년3월5일	압류 국		소멸
9	2025년4월7일	압류 달OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-08-29)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 177,552,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 51,714,919원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 5월 30일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 572일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 572일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.1.11. 근저당 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

농지취득자격증명원 제출필요(미제출시 보증금 몰수). 육안으로 확인이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부 불 분명함(현황조사서 참조).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 밀양지원 (504-24)경상남도 밀양시 밀양대로 1993-20 (내이동) 대표 : 055)350-2500 관할지역 : 밀양시, 창녕군
등기소	창원지방법원 본원 창녕등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)533-0511, 경남 창녕군 창녕읍 남창녕로 26 (말흘리 318-1))
세무서	마산세무서 (대표:055-240-02, 팩스:055-223-6881, 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 51 유로스퀘어 3층)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	23건	140,057,426원 58,756,934원	41% 4회
6개월	50건	140,317,168원 57,542,576원	41% 4.5회
12개월	75건	145,460,990원 67,301,100원	46% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.