감정가	344,409,400 원
최저가	(36%) 123,437,000 원
보증금	(10%) 12,343,700 원
청구액	211,830,762 원

경상남도 산청군 삼장면 덕교리 789-1

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사건번호	2024타경5928
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 20일전
토지면적	35,233.00㎡(10,657.98 평)
건물면적
채무/소유자	류OO / 류OO
채권자	산OOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 5928

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-11-01	경매접수
~3일	2024-11-04	경매개시결정
~80일	2025-01-20	배당요구종기일
~269일	2025-07-28	100%	344,409,400	유찰
~304일	2025-09-01	80%	275,528,000	유찰
~353일	2025-10-20	64%	220,422,000	유찰
~388일	2025-11-24	51%	176,338,000	유찰
~437일	2026-01-12	36%	123,437,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	덕교리 789-1	과수원	7055 ㎡ (2,134.14평)
	덕교리 산85	임야	15174 ㎡ (4,590.14평)
	덕교리 산86	임야	3179 ㎡ (961.65평)
	덕교리 산86-2	임야	9825 ㎡ (2,972.06평)
제시외 건물	덕교리 789-1	제시외 수목	㎡ (0.00평)	포함
1) 위치/농림지역/보전관리지역/보전산지 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경상남도 산청군 삼장면 덕교리 소재 지리산산청샘물 북동측에 위치하며, 농경지, 임야, 생수공장 등으로 형성되어 있음. 2)교통상황 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근 일반적인 교통사정은 다소 불편시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1은 완경사지의 부정형 토지로 과수원, 기호 2 내지 4는 완경사 내지 급경사지의 부정형 토지로 자연림 등으로 이용 중임. 4)인접 도로상태 지적도상 맹지임. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1 : 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2 : 농림지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 기호 3 : 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호 4 : 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임. 6)제시목록 외의 물건 -기호 1 지상에 제시외 수목 감나무가 식재되어 있으며, 토지의 사용 수익에 영향을 미칠것으로 사료됨. -기호 1, 2 지상에 묘지가 소재하여 이를 감안하여 평가하였음 7)공부와의 차이 - 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : - 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. 닫기
참고 사항	-일괄매각. -목록[1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[1] 분묘 4여기 소재함, 목록[2] 분묘 1기 및 시제등 제례를 위한 상석 및 비석등 석물 존재함(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -목록[1~4] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -제시외 수목(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[2~4] 자연림으로 자생수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치, 경계확정은 측량 요함.

국토부실거래가 경상남도 산청군 삼장면 덕교리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.04	답	농림	8m미만	1176	6,408
25.09.04	전	계획관리	8m미만	519	2,100
25.08.12	임야	보전관리	8m미만	610	200
25.06.10	답	계획관리	8m미만	1816	4,500
25.03.30	전	계획관리	-	324	500
25.02.05	임야	보전관리	-	26083	3,500
25.01.17	답	계획관리	8m미만	49.33	27	지분
25.01.17	임야	계획관리	8m미만	320.67	173	지분
24.12.03	임야	계획관리	-	477	1,000
24.04.13	대	계획관리	12m미만	43	500
24.02.07	임야	보전관리	-	44231	5,200
24.02.01	묘지	계획관리	-	365.5	237	지분
24.02.01	전	생산관리	8m미만	195	263	지분
24.02.01	전	계획관리	-	138	2,800
24.02.01	전	계획관리	-	138	2,800

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1993년6월23일	소유권 유OO		소멸
2	2019년12월19일	근저당권 산OOOO	170,000,000	소멸기준
3	2019년12월20일	지상권 산OOOO		소멸
4	2024년8월1일	가압류 농OOOO	40,402,095	소멸
5	2024년11월4일	임의경매 산OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-20)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 11월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 414일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 414일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/보전관리지역/보전산지

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2019.12.19. [근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: -목록[1] 분묘 4여기 소재함, 목록[2] 분묘 1기 및 시제등 제례를 위한 석물 존재함, 목록[1~4] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음, 각 지상 분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음.

-일괄매각. -목록[1] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[1] 분묘 4여기 소재함, 목록[2] 분묘 1기 및 시제등 제례를 위한 상석 및 비석등 석물 존재함(분묘 소재시 분묘기지권 성 립여지 있음). -목록[1~4] 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음). -제시외 수목(감정서상 ㄱ) 매각포함. -목록[2~4] 자연림으로 자생수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함. -인접필지와 정확한 위치, 경계확정은 측량 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 산청등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)973-7010, 경남 산청군 산청읍 중앙로 27 (산청리 181-1))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	3건	1,165,285,013원 988,209,100원	72% 2.3회
6개월	8건	829,244,363원 555,429,163원	54% 3.6회
12개월	19건	765,804,451원 483,934,700원	50% 4.1회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.