감정가	110,835,390 원
최저가	(36%) 39,723,000 원
보증금	(10%) 3,972,300 원
청구액	10,272,025 원

경상남도 남해군 고현면 오곡리 1260-2

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사건번호	2024타경4888
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.12(월) 10:00 입찰 13일전
토지면적	972.00㎡(294.03 평)
건물면적	107.19㎡(32.42 평)
채무/소유자	강OO / 강OO
채권자	김OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 4888

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-08-23	경매접수
~3일	2024-08-26	경매개시결정
~80일	2024-11-11	배당요구종기일
~339일	2025-07-28	100%	110,835,390	유찰
~374일	2025-09-01	80%	88,668,000	유찰
~423일	2025-10-20	64%	70,934,000	유찰
~458일	2025-11-24	51%	56,747,000	유찰
~507일	2026-01-12	36%	39,723,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	오곡리 1260-2	전	479 ㎡ (144.90평)
	오곡리 1266	전	116 ㎡ (35.09평)
	오곡리 1267	대	377 ㎡ (114.04평)
건물	오곡리 1267	단층 주택 목조	36.36 ㎡ (11.00평)
건물	오곡리 1267	단층 창고 목조	16.53 ㎡ (5.00평)
제시외 건물	오곡리 1267	주택일부	23.9 ㎡ (7.23평)	포함
	오곡리 1267	가추,창고	15.4 ㎡ (4.66평)	포함
	오곡리 1267	창고	6 ㎡ (1.82평)	포함
	오곡리 1267	가추,창고	5.4 ㎡ (1.63평)	포함
	오곡리 1267	보일러실	3.6 ㎡ (1.09평)	포함
1) 위치/생산관리지역/계획관리지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 오곡리에 소재하며, 본건 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시 됨. 2)교통상황 본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됨. 3)형태 및 이용상태 기호 1): 부정형 평지의 토지로서, 현황 "농경지"로 이용중임. 기호 2): 부정형 평지의 토지로서, 현황 "농경지"로 이용중임. 기호 3): 사다리형 평지의 토지로서, 현황 "단독주택 건부지"로 이용중임. 4)인접 도로상태 기호 1): 본건은 맹지임. 기호 2): 본건은 지적도상으로는 동측으로 세로(불)도로와 접해있으나 담장등으로 가로막혀있어 본건토지 기호(3)을 통해 출입가능함. 기호 3): 본건은 남측으로 세로(불)도로와 접하고 있으며 차량출입은 불가함. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1): 생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>임. 기호 2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>임. 기호 3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(2014-08-28)<하수도법>임. 6)제시목록 외의 물건 본건 토지 기호(3)지상에 제시외건물 5동이 소재함. 7)공부와의 차이 -. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계: 미상임 기타사항: - 본건 토지는 인접토지와의 지적상 경계가 다소 불분명한바, 정확한 위치, 경계 등은 정밀측량등을 통해 재확인 하시기 바람. 1)건물의 구조 기호 4) : 목조 스레트지붕 단층건으로서, (사용승인일자 : 1928.03.01) 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 등 내장재 마감. 기호 4-1) : 목조 스레트지붕 단층건으로서, (사용승인일자 : 1928.03.01) 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 시멘트 몰탈 마감. (장기간 공실 상태임) 2)이용상태 기호 4) : 주택으로 이용중임. 기호 4-1) : 공부상"주택"이나, 장기간 공실상태로 현재 "창고" 용도로 이용중임. 3)설비내역 기호 4) : 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 설비되어 있음. 기호 4-1) : -. 4)부합물 및 종물 토지 기호 3) 지상에 제시외건물 ㄱ)-ㅁ) 5동이 소재함. 5)공부와의 차이 건물 기호 4)는 공부상 면적과 다소 상이하나 건물의 연혁조사, 항측조사 및 탐문조사 등 제반 임장결과와 건물의 구조 및 형태 등을 종합 참작컨데 등기상 건물과 동일성이 인정 되는 것으로 판단되는바 실측사정하여 현황 면적으로 평가하였음. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) -. 닫기
참고 사항	-임차인 대항력 주의 요함. -일괄매각. -목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[1] 지적도상 맹지임. -목록[2] 지적도상 동쪽으로 도로와 접해있으나 담장등으로 가로막혀있어 목록[3]을 통해 출입가능함. -목록[3] 남쪽으로 도로와 접해 있으나 차량출입은 불가함(감정서 참조). -목록[4] 단층주택 공부면적 36.36.㎡이나 현황면적 약60㎡로 상이함, 현황면적으로 평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각포함. -인접지와 경계가 불분명한 바, 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

건축물현황

소재지

경상남도 남해군 고현면 오곡리 1267번지

대지면적

377㎡
(114.24평)

연면적

52.89㎡
(16.03평)

건축면적

52.89㎡
(16.03평)

용적률산정
연면적

52.89㎡
(16.03평)

건폐율

14.03%

용적률

14.03%

지상층수

1층

지하층수

주용도

단독주택

구조

일반목구조

착공일자

사용승인일자

1928.03.01

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년3월30일	소유권 강OO		소멸
2	2021년9월3일	근저당권 김OOOO	12,000,000	소멸기준
3	2024년2월27일	가압류 수OOO	9,773,157	소멸
4	2024년7월11일	가압류 엔OOOO	51,311,599	소멸
5	2024년8월14일	가압류 김OOOO	9,655,821	소멸
6	2024년8월26일	임의경매 김OOOO		소멸

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2004년3월30일	소유권 강OO		소멸
2	2021년9월3일	근저당권 김OOOO	12,000,000	소멸기준
3	2024년2월27일	가압류 수OOO	9,773,157	소멸
4	2024년8월14일	가압류 김OOOO	9,655,821	소멸
5	2024년8월26일	임의경매 김OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-11-11)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
이OO	전부	50,000,000	O
이OO	2004.12.10. 2024.10.31.	2024.11.1.	2021.02.02.~
비고 (매각물건 명세서)	이명자:이명자와 면담 결과 채무자의 모로 조사됨. 대항력 주의 요함. 2024.11.01.자 제출 권리신고 및 배당요구 신청서에 의하면 임차부분은 1. 남해군 고현면 오곡리 1260-2 전 479㎡, 2. 남해군 고현면 오곡리 1266 전 116㎡, 3. 남해군 고현면 오곡리 1267 대 377㎡, 4. 남해군 고현면 오곡리 1267 지상 건물임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
이명자:이명자와 면담 결과 채무자의 모로 조사됨. 대항력 주의 요함. 2024.11.01.자 제출 권리신고 및 배당요구 신청서에 의하면 임차부분은 1. 남해군 고현면 오곡리 1260-2 전 479㎡, 2. 남해군 고현면 오곡리 1266 전 116㎡, 3. 남해군 고현면 오곡리 1267 대 377㎡, 4. 남해군 고현면 오곡리 1267 지상 건물임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 110,835,390원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 10,272,025원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 8월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 491일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 491일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/생산관리지역/계획관리지역

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.09.03. [근저당권] 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

-임차인 대항력 주의 요함. -일괄매각. -목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). -목록[1] 지적도상 맹지임.-목록[2] 지적도상 동쪽으로 도로와 접해있으나 담장등으로 가로막혀있어 목록[3]을 통해 출입가능함. -목록[3] 남쪽으로 도로와 접해 있으나 차량출입은 불가함(감정서 참조). -목록[4] 단층주택 공부면적 36.36.㎡이나 현황면적 약60㎡로 상이함, 현황면적으로 평가함. -제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각포함. -인접지와 경계가 불분명한 바, 정확한 위치?경계확정은 측량 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	창원지방법원 진주지원 (526-76)경상남도 진주시 진양호로 303 대표 : 055)760-3300 관할지역 : 진주시, 사천시, 하동군, 남해군, 산청군
등기소	창원지방법원 본원 남해등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)863-3622, 경남 남해군 남해읍 화전로 99 (북변리 235-2))
세무서	진주세무서 (대표:055-751-02, 팩스:055-753-9009, 경상남도 진주시 진주대로908번길 15 (칠암동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	7건	450,067,459원 198,027,128원	43% 5회
6개월	12건	801,208,460원 284,668,825원	39% 5.4회
12개월	22건	638,254,850원 263,135,223원	45% 4.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.