감정가	1,963,895,900 원
최저가	(49%) 962,309,000 원
보증금	(10%) 96,230,900 원
청구액	55,265,059 원

울산광역시 울주군 두서면 서하리 630-9

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사건번호	2024타경8647
중복사건	병합 2024타경8708,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.12(목) 10:00 입찰 24일전
토지면적	17,450.00㎡(5,278.63 평)
건물면적
채무/소유자	정OO / 정OO
채권자	에OOOOOOOOOOOO OOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 8647

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-15	경매접수
~1일	2024-10-16	경매개시결정
~94일	2025-01-17	배당요구종기일
~274일	2025-07-16	100%	1,963,895,900	유찰
~310일	2025-08-21	70%	1,374,727,000	유찰
~345일	2025-09-25	49%	962,309,000	변경
~415일	2025-12-04	49%	962,309,000	변경
~485일	2026-02-12	49%	962,309,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	서하리 630-9	답	248 ㎡ (75.02평)
	서하리 630-10	답	20 ㎡ (6.05평)
	서하리 635-4	답	118 ㎡ (35.70평)
	서하리 635-5	답	225 ㎡ (68.06평)
	서하리 636-2	답	18 ㎡ (5.45평)
	서하리 628	전	446 ㎡ (134.92평)
	서하리 628-1	임야	11655 ㎡ (3,525.64평)
	서하리 628-2	임야	1006 ㎡ (304.32평)
	서하리 629	전	891 ㎡ (269.53평)
	서하리 629-1	전	111 ㎡ (33.58평)
	서하리 630-1	답	1713 ㎡ (518.18평)
	서하리 630-4	유지	356 ㎡ (107.69평)
	서하리 630-8	답	398 ㎡ (120.40평)
	서하리 630-11	답	65 ㎡ (19.66평)
	서하리 630-12	유지	180 ㎡ (54.45평)
1) 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 "방말마을" 남서측 인근에 위치하며 주위는 대부분 농경지및 임야등으로 형성되어 있으나 일부 소규모공장이 산재하고 있음. 2)교통상황 본건 까지 차량접근은 가능하며 일반적인 교통사정은 보통정도임. 3)형태 및 이용상태 부정형및 사다리형의 토지로 서측 근거리의 공장용지조성을 위한 도로로 이용중임. 4)인접 도로상태 공도로부터 폭약4미터정도의 콘크리트포장도로로서 동측으로 공도와 접함. 5)토지이용계획 및 제한상태 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(1호). 6)제시목록 외의 물건 없 음. 7)공부와의 차이 공부상 지목은 "답"이나 현황은 도로임. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 2. 목록 1 내지 6, 9 내지 11, 13, 14. 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2, 6, 9 내지 11, 13, 14. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 목록 1 내지 5, 13, 14. 토지는 공부상 지목 '답', 목록 8. 토지는 공부상 지목 '임야', 목록 10. 토지는 공부상 지목 '전', 목록 15. 토지는 공부상 지목 '유지'이나 현황 '도로'임. 4. 목록 6, 9. 토지는 공부상 지목 '전', 목록 7. 토지는 공부상 지목 '임야', 목록 11. 토지는 공부상 지목 '답', 목록 12. 토지는 공부상 지목 '유지'이나 현황은 토지조성 중 중단된 잡종지 상태임. 5. 목록 6 내지 15. 토지는 울주군으로부터 건축허가(2010-건축과-신축허가-679호)를 득하였으나 2012년 4월 13일자로 허가취소되었으며, 일부 성토 및 절토 후 공사중단된 상태로 진입목적의 목록 8, 10, 13 내지 15. 토지는 도로를 기준으로 평가하였음. 건축허가에 관한 사항은 주문관서에 확인요함. 6. 본건 토지상의 자연발생적 수목은 토지가격에 포함됨. 부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 지목은 답이나 현황은 일부는 도로, 일부는 법면 상태임. 부동산의 표시 2. - 본건 부동산의 지

국토부실거래가 울산광역시 울주군 두서면 서하리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액
25.08.14	답	자연녹지	8m미만	2997	31,731
25.07.05	답	농림	8m미만	707	3,750
25.07.05	답	농림	8m미만	704	3,750
25.06.05	임야	생산관리	12m미만	713	5,500
25.04.16	전	자연녹지	-	486	1,700
25.03.26	전	자연녹지	8m미만	826	23,000
25.02.07	답	생산녹지	8m미만	239	1,512

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2007년2월28일	소유권 정OO		소멸
2	2011년5월2일	근저당권 (OOOO	1,300,000,000	소멸기준
3	2020년11월26일	압류 울OO		소멸
4	2021년1월4일	가압류 서OOOO	5,617,121,000	소멸
5	2021년7월13일	압류 영OO		소멸
6	2023년3월14일	압류 국		소멸
7	2024년10월18일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-17)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(55,265,059원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2024타경8708,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 16일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 460일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 460일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1 내지 5 : 2020. 12. 7. 압류 설정 목록 6 내지 15 : 2011. 5. 2. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.09.18 채권자 에OOOOOOOOOOOO OOOO 기일연기신청 제출

1. 일괄매각. 2. 목록 1 내지 6, 9 내지 11, 13, 14. 토지는 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음). 목록 2, 6, 9 내지 11, 13, 14. 토지는 별지 사실조회회신서 기재와 같이 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음. 3. 목록 1 내지 5, 13, 14. 토지는 공부상 지목 '답', 목록 8. 토지는 공부상 지목 '임야', 목록 10. 토지는 공부상 지목 '전', 목 록 15. 토지는 공부상 지목 '유지'이나 현황 '도로'임. 4. 목록 6, 9. 토지는 공부상 지목 '전', 목록 7. 토지는 공부상 지목 '임야', 목록 11. 토지는 공부상 지목 '답', 목록 12. 토지는 공부상 지목 '유지'이나 현황은 토지조성 중 중단된 잡종지 상태임. 5. 목록 6 내지 15. 토지는 울주군으로부터 건축허가(2010-건축과-신축허가-679호)를 득하였으나 2012년 4월 13일자로 허가취 소되었으며, 일부 성토 및 절토 후 공사중단된 상태로 진입목적의 목록 8, 10, 13 내지 15. 토지는 도로를 기준으로 평가하였 음. 건축허가에 관한 사항은 주문관서에 확인요함. 6. 본건 토지상의 자연발생적 수목은 토지가격에 포함됨.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	동울산세무서 (대표:052-219-92, 팩스:052-289-8365, 울산광역시 북구 사청2길 7 (화봉동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	16건	2,968,777,398원 1,986,085,138원	58% 2.3회
6개월	23건	2,477,943,472원 1,591,580,530원	54% 2.4회
12개월	46건	1,939,684,571원 1,208,394,374원	54% 2.3회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.