감정가	2,128,658,000 원
최저가	(34%) 730,130,000 원
보증금	(10%) 73,013,000 원
청구액	53,433,580 원

부산광역시 사하구 괴정동 12-4

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사건번호	2022타경1337
중복사건	중복 2023타경109832,
경매종류	부동산강제경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.05.06(수) 10:00 입찰 29일전
토지면적	1,498.00㎡(453.15 평)
건물면적
채무/소유자	주OOOOOOOOO외 1명 / 나OOOOO OOOO외 3명
채권자	선OOOO OOO외 1명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 1337

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-05-04	경매접수
~22일	2022-05-26	경매개시결정
~-261일	2021-08-16	배당요구종기일
~1127일	2025-06-04	100%	2,128,658,000	유찰
~1162일	2025-07-09	70%	1,490,061,000	유찰
~1197일	2025-08-13	49%	1,043,043,000	변경
~1309일	2025-12-03	49%	1,043,043,000	변경
~1428일	2026-04-01	49%	1,043,043,000	유찰
~1463일	2026-05-06	34%	730,130,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	괴정동 12-4	공장용지	1498 ㎡ (453.15평)
참고 사항	- 토지 지상 소재 제시외건물 및 컨테이너박스 등은 매각에서 제외함. 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재를 감안한 토지 평가액임. - 본건 토지에 제시외건물로서 신축단계건물 3층정도의 골조공사물(구청 탐문결과 건축허가득한 건물)이 소재하므로 응찰시 참고바람. (감정평가서 참고) - 나라종합건설 주식회사로부터 2025.04.10.자 공사대금 1,553,774,000원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함. 2025.04.30. 신청채권자 구덕신용협동조합이 나라종합건설 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권권리배제신청서를 제출함. - 주식회사 동원전기로부터 2025.05.14. 공사대금 32,597,293원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함. 도로명 주소 : 부산광역시 사하구 오작로 149

국토부실거래가 부산광역시 사하구 괴정동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.03.10	도로	제2종일반주거	-	19	700
25.12.30	대	일반상업	8m미만	8	10,000
25.12.29	대	제2종일반주거	8m미만	66.45	9,000	지분
25.11.11	임야	제2종일반주거	-	298.02	1,791	지분
25.10.24	도로	제2종일반주거	12m미만	79.58	2,400	지분
25.10.22	도로	제2종일반주거	12m미만	82.64	2,500	지분
25.09.16	도로	제3종일반주거	25m미만	37.9	5,500
25.09.03	대	제2종일반주거	8m미만	76	7,500
25.08.19	도로	제2종일반주거	12m미만	165.28	5,000	지분
25.08.18	대	준주거	8m미만	33.73	5,900	지분
25.08.06	대	제2종일반주거	8m미만	66	9,000	지분
25.07.24	도로	제2종일반주거	12m미만	99.17	3,000	지분
25.07.24	도로	제2종일반주거	12m미만	132.23	4,000	지분
25.07.16	대	일반상업	8m미만	3.75	1,900	지분
25.07.10	도로	제2종일반주거	12m미만	33.05	1,000	지분
25.07.09	도로	제2종일반주거	12m미만	33.05	1,000	지분
25.07.04	도로	제3종일반주거	25m미만	42.5	7,346
25.07.04	도로	제3종일반주거	8m미만	14.1	1,836
25.07.04	도로	제3종일반주거	8m미만	16.5	2,114
25.06.23	대	제2종일반주거	8m미만	5	550	지분
25.06.23	대	제2종일반주거	8m미만	4	450	지분
25.06.21	대	제3종일반주거	8m미만	67.9	7,000	지분
25.05.29	임야	자연녹지	-	150	50	지분
25.05.27	대	제2종일반주거	12m미만	1	802
25.05.27	대	제2종일반주거	12m미만	14	11,263
25.05.21	대	제2종일반주거	8m미만	96	6,000
25.05.20	도로	제2종일반주거	12m미만	99.17	3,000	지분
25.05.09	대	제2종일반주거	8m미만	60.33	3,000	지분
25.04.30	도로	제2종일반주거	12m미만	132.23	4,000	지분
25.04.11	대	제3종일반주거	8m미만	134.5	13,000
25.04.11	도로	제2종일반주거	-	10	500
25.04.11	도로	제2종일반주거	-	10	500
25.04.04	대	제3종일반주거	8m미만	8.91	2,700	지분
25.04.03	대	제2종일반주거	8m미만	31	3,500
25.04.03	대	제2종일반주거	12m미만	15	2,500
25.03.31	도로	제2종일반주거	8m미만	114.45	1,000	지분
25.03.27	대	일반상업	12m미만	7.33	4,100	지분
25.03.26	대	제2종일반주거	25m미만	132	32,340
25.03.04	대	제2종일반주거	8m미만	71	6,000
25.03.04	임야	제2종일반주거	8m미만	12	500
25.02.25	대	제3종일반주거	8m미만	74.5	7,000	지분
25.02.24	답	일반상업	-	2	360
25.02.24	답	일반상업	12m미만	1	180
25.02.24	답	일반상업	-	2	360
25.02.21	대	제2종일반주거	8m미만	76.85	9,000	지분
25.02.11	도로	제3종일반주거	-	88.6	19,935
25.02.07	도로	제2종일반주거	-	537	3,000
25.02.07	도로	제2종일반주거	-	76	400
25.01.18	도로	제2종일반주거	-	1.15	30	지분
25.01.18	도로	제2종일반주거	-	2.55	70	지분
25.01.13	대	제2종일반주거	12m미만	130	16,000	지분

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년11월10일	소유권 (OOOO		소멸
2	2020년11월10일	소유권 이OO		소멸
3	2024년11월25일	소유권 나OOOO		소멸
4	2020년11월10일	(1)근저당권설정 자OOOO	1,800,000,000	소멸기준
5	2020년11월10일	(2)근저당권설정 구OOOO	600,000,000	소멸
6	2021년4월13일	가압류 (OOOO	36,300,000	소멸
7	2021년6월24일	압류 국		소멸
8	2021년10월6일	가압류 박OOOO	51,585,000	소멸
9	2022년5월26일	강제경매 박OOOO		소멸
10	2023년1월18일	가압류 (OOOO	73,059,370	소멸
11	2023년2월2일	가압류 (OOOO	100,000,000	소멸
12	2023년11월17일	임의경매 구OOOO		소멸
13	2023년11월29일	가압류 신OOOO	200,000,000	소멸
14	2024년12월17일	압류 사OO		소멸
15	2025년3월28일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2021-08-16)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(53,433,580원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2023타경109832,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 5월 26일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1412일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 1412일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.11.10. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

- 토지 지상 소재 제시외건물 및 컨테이너박스 등은 매각에서 제외함. 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명. 최저매각가격은 제시외건물 소재를 감안한 토지 평가액임. - 본건 토지에 제시외건물로서 신축단계건물 3층정도의 골조공사물(구청 탐문결과 건축허가득한 건물)이 소재하므로 응찰시 참고바람. (감정평가서 참고) - 나라종합건설 주식회사로부터 2025.04.10.자 공사대금 2025.04.30. 신청채권자 구덕신용협동조합이 나라종합건설 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권권리배제신청서를 제출함. - 주식회사 동원전기로부터 2025.05.14. 공사대금 32,597,293원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	부산지방법원 서부지원 (467-26)부산광역시 강서구 명지국제7로 77 (명지동) 대표 : 051)812-1114~5 관할지역 : 서구, 북구, 사상구, 사하구, 강서구
등기소	부산지방법원 서부지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(051)812-1350, 부산 강서구 명지국제 7로 77 (명지동 2261))
세무서	서부산세무서 (대표:051-250-62, 팩스:051-241-7004, 부산광역시 서구 대영로 10(서대신동2가 288-2))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	1건	313,000,000원 133,300,000원	43% 3회
12개월	5건	223,028,772원 68,496,000원	32% 4.2회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.