감정가	35,341,107,000 원
최저가	(80%) 28,272,886,000 원
보증금	(10%) 2,827,288,600 원
청구액	4,992,054,794 원

서울특별시 종로구 평창동 425-2

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사건번호	2020타경107804
중복사건	중복 2022타경106133,2024타경4880,2025타경103141,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.01.27(화) 10:00 입찰 6일전
토지면적	17,825.00㎡(5,392.06 평)
건물면적
채무/소유자	이OO / 이OO
채권자	주OOO OOOOOOOOOO(OOO OOOO OOOOOOOO)외 2명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2020 타경 107804

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2020-09-02	경매접수
~6일	2020-09-08	경매개시결정
~82일	2020-11-23	배당요구종기일
~1721일	2025-05-20	100%	35,341,107,000	유찰
~1756일	2025-06-24	80%	28,272,885,000	변경
~1826일	2025-09-02	80%	28,272,885,000	변경
~1868일	2025-10-14	80%	28,272,885,000	변경
~1973일	2026-01-27	80%	28,272,886,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	평창동 425-2	임야	2193 ㎡ (663.38평)
	평창동 425-3	임야	2227 ㎡ (673.67평)
	평창동 425-4	임야	3570 ㎡ (1,079.93평)
	평창동 425-5	임야	576 ㎡ (174.24평)
	평창동 425-6	임야	804 ㎡ (243.21평)
	평창동 425-8	임야	568 ㎡ (171.82평)
	평창동 425-9	임야	1067 ㎡ (322.77평)
	평창동 425-10	임야	745 ㎡ (225.36평)
	평창동 425-11	임야	274 ㎡ (82.89평)
	평창동 425-20	임야	211 ㎡ (63.83평)
	평창동 425-23	임야	35 ㎡ (10.59평)
	평창동 425-29	임야	4380 ㎡ (1,324.95평)
	평창동 425-30	임야	1055 ㎡ (319.14평)
	평창동 425-31	임야	79 ㎡ (23.90평)
	평창동 425-32	임야	41 ㎡ (12.40평)
1) 위치/도시지역/제1종전용주거지역/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 서울특별시 종로구 평창동 소재 「상명여자대학교박물관」 북동측 인근에 위치한 부동산(토지)으로 주변은 단독주택,자연림지 등으로 제반 주거환경은 보통입니다. 2)교통상황 본건은 차량출입이 가능한 소로와 접하며 본건의 주변으로 마을버스가 통행하며 제반 대중교통시설은 보통정도임 3)형태 및 이용상태 대체로 경사 완만한 경사 및 급경사지의 부정형의 토지로 자연림지 및 도로로 이용되고 있으며 일련번호 8번과 15번의 토지는 대체로 경사 평탄하며 컨테이너 및 차고지 로 이용되고 있음. 4)인접 도로상태 본건은 소로2류 (폭8-10m) 및 소로3류 (폭8m미만)과 접함 5)토지이용계획 및 제한상태 일련번호 1,2,5,6,12,13 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 일련번호: 3 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공원자연환경지구<자연공원법> , 사고지 일련번호: 4,7,8,9,11,17,18 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 일련번호:10 도시지역,자연녹지지역,자연경관지구,소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의보존및활용에관한법률>,공익용산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공원자연환경지구,자연공원법>,국립공원<자연공원법> 일련번호: 14 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 사고지 지정 일련번호: 15 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함), 소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(서울백악산일원)<문화유산의보존및활용에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 일련번호: 16 도시지역,제1종전용주거지역,자연경관지구,소로2류(폭8-10m)(접함),소로3류(폭8m미만)(접함) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 6)제시목록 외의 물건 해당 사항 없음 7)공부와의 차이 해당 사항 없음 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 해당사항 없음: 임대관련 : 미상 닫기
참고 사항	일괄매각 1. 참나무, 소나무 등으로 이루어진 임야로 일부 임야(평창동 425-4)에는 수목에 숫자가 표시(명인방법)되어 있으나 일부숫자는 판독을 하기가 안됨 2. 이건 부동산은 경계를 따라 펜스가 설치되어 있어 진입이 불가한 곳도 있고, 임야가 연속되어 붙어 있으므로 인접지와의 경계 및 구분은 불분명한 바, 위치, 경계, 면적 등은 전문가의 측량감정이 필요함 3. 이건 부동산들은 도로와 연결되어 있으나 이 또한 경계 및 위치, 도로로 사용되고 있는 면적 등은 전문가의 확인이 필요함 4. 소나무 등 많은 나무와 낙옆으로 덮여 있어 목측상 분묘는 보이지 않으나, 보이지 않은 분묘가 존재할 수 있으므로 분묘의 소재여부는 별도의 확인이 필요함

국토부실거래가 서울특별시 종로구 평창동

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.10.30	대	개발제한구역	8m미만	119	6,568
25.10.30	대	개발제한구역	8m미만	119	6,568
25.10.30	대	개발제한구역	8m미만	119	6,568
25.10.30	대	개발제한구역	-	9	1,373
25.10.30	대	개발제한구역	8m미만	119	6,307
25.10.15	대	제1종일반주거	8m미만	145	60,000
25.10.15	대	제1종일반주거	8m미만	331	95,000
25.09.29	임야	제1종전용주거	8m미만	1357	163,500
25.09.15	전	제1종일반주거	-	165	8,853
25.09.15	임야	제1종일반주거	-	1488	75,347
25.07.11	임야	제1종전용주거	12m미만	172.8	27,648	지분
25.07.01	대	개발제한구역	8m미만	42.99	5,500	지분
25.05.16	임야	제1종일반주거	8m미만	6	419	지분
25.05.16	임야	제1종일반주거	8m미만	5	350	지분
25.05.16	임야	제1종일반주거	8m미만	6	419	지분
25.05.14	임야	제1종전용주거	8m미만	908	135,000
25.05.02	대	제1종전용주거	12m미만	460	120,000
25.04.30	대	제1종전용주거	8m미만	18	8,800
25.04.04	대	제1종전용주거	8m미만	648	77,000
25.02.27	임야	제1종일반주거	8m미만	17	1,188	지분
25.02.05	임야	개발제한구역	-	31	93	지분
25.01.03	임야	개발제한구역	-	60	180	지분
25.01.03	임야	개발제한구역	-	60	180	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	200	600	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	250	750	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	125	375	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	31	93	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	31	93	지분
25.01.02	임야	제1종일반주거	8m미만	18	1,258	지분
25.01.02	임야	제1종일반주거	8m미만	33	2,307	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	31	93	지분
25.01.02	임야	개발제한구역	-	125	375	지분

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2015년8월12일	소유권 이OO		소멸
2	2015년8월12일	근저당권 현OO	3,600,000,000	소멸기준
3	2015년8월12일	지상권 현OO		소멸
4	2019년9월20일	가압류 이OO	597,000,000	소멸
5	2020년6월11일	근저당권 (OOOO	6,500,000,000	소멸
6	2020년8월5일	가압류 (OOOO	5,000,000,000	소멸
7	2020년9월8일	임의경매 (OOOO		소멸
8	2020년9월22일	가압류 (OOOO	1,890,000,000	소멸
9	2022년4월4일	근저당권 문OO	600,000,000	소멸
10	2022년7월5일	강제경매 (OOOO		소멸
11	2022년8월4일	가압류 현OO	1,370,000,000	소멸
12	2023년3월9일	가압류 박OO	2,274,849,314	소멸
13	2023년12월11일	근저당권 국	223,000,000	소멸
14	2024년6월25일	근저당권 현OO	2,500,000,000	소멸
15	2024년7월22일	근저당권 (OOOO	1,274,000,000	소멸
16	2024년9월23일	임의경매 (OOOO		소멸
17	2025년1월13일	압류 국		소멸
18	2025년4월11일	압류 서OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2020-11-23)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
김OO
김OO	2020.08.06
비고 (매각물건 명세서)	김도환:평창동 425-4 지상 건물에 전입함

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
김도환:평창동 425-4 지상 건물에 전입함

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(4,992,054,794원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(중복 2022타경106133,2024타경4880,2025타경103141,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2020년 9월 8일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1961일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 1961일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/주거지역/녹지지역/제1종전용주거지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 2,3,4,6,7,8,9,10,13,14,15,1 6,17,18 설정 - 2015.08.12.근저당권 목록 5 - 2020.06.11.근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2024.08.14 채무자겸소유자대리인 (유O)OOOOO 경매절차에 관한 의견서 제출
2024.06.11 채무자겸소유자대리인 법OOO (O)OOOOO 경매절차에 관한 의견서 제출
2022.06.29 채권자 소송대리인 하OO 경매절차 지연에 대한 의견서 제출
2022.06.29 채권자 소송대리인 하OO 집행에관한이의신청 철회서 제출
2022.06.23 채권자 소송대리인 하OO 경매절차지연에 대한 집행에 관한 이의신청 제출
2020.10.08 이해관계인 소송대리인 법OOO(OO) OOOOOOO 재감정신청서 제출
2025.05.13 채무자겸소유자대리인 (유O)OOOOO 경매절차에 관한 의견서 제출
2025.05.15 가처분권자 오OO 기일연기신청 제출
2025.10.10 채무자겸소유자대리인 (유O)OOOOO 경매절차에 관한 의견서 제출
2026.01.06 제3취득자 현OO 매각기일속행신청서 제출

1. 일괄매각 2. 평창동 429-9, 425-31 지상 건축물에 대한 준공기한은 2025.7.29.에서 2026.7.29.로 연기되었다는 종로구청 2025.9.8.자 사 실조회 회신이 있고, 2025.9. 26. 채무자겸소유자는 동 지번 토지에 대한 대지조성사업 착공계(공사담당 주식회사 펜타디앤씨) 를 종로구청에 제출하였다는 내용의 서면을 제출함 3. 이 사건 현황조사보고서에 의하면 - 평창동 425-4, 425-10 부동산의 일부 소나무 등에 숫자로 표시된 표식이 있으나 명인방법인지 여부는 알 수 없음 - 평창동 425-4 지상 제시외건물(매각제외) 있으나 건축물대장은 존재하지 않음 - 평창동 425-9 지상에 소유자 불명 컨테이너(매각제외) 있음- 평창동 425-29 지상에 종로구청 쓰레기수거차량 등이 주차되어 있으나 점유관계는 별도의 확인이 필요함 - 분묘의 소재 여부는 별도의 확인이 필요함 4. 가처분권자(2022. 7. 5.) 오동준이 서울중앙지방법원 2022가합530488 소유권이전등기 소송에서 매각물건 5번, 6번, 7번, 8번, 9번, 10번, 17번, 18번에 대하여 2025. 6. 5.승소판결을 받았고, 이에 채무자겸소유자 이만호가 항소하여 항소심 진행 중임

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	서울중앙지방법원 (065-94)서울특별시 서초구 서초중앙로 157 (서초동) 대표 : 02)530-1114, 야간 : 02)530-1280/536-8003 관할지역 : 종로구, 중구, 강남구, 서초구, 관악구, 동작구
등기소	서울중앙지방법원 본원 중부등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(02)756-0999, 서울특별시 중구 서소문로11길 34 (서소문동 37-8))
세무서	종로세무서 (대표:02-760-920, 팩스:02-744-4939, 서울특별시 종로구 삼일대로 30길 22)

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	0건	0원 0원	0% 0회
6개월	0건	0원 0원	0% 0회
12개월	0건	0원 0원	0% 0회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.