감정가	2,211,341,000 원
최저가	(34%) 758,490,000 원
보증금	(10%) 75,849,000 원
청구액	1,224,274,739 원

울산광역시 울주군 온양읍 발리 산199-2

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사건번호	2024타경3185
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지매각
매각기일	2026.02.11(수) 10:00 입찰 33일전
토지면적	43,281.00㎡(13,092.50 평)
건물면적
채무/소유자	농OOOOOOOO OOOO / 손OO외 2명
채권자	온OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 3185

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-04-08	경매접수
~1일	2024-04-09	경매개시결정
~87일	2024-07-04	배당요구종기일
~386일	2025-04-29	100%	2,211,341,000	유찰
~421일	2025-06-03	70%	1,547,939,000	변경
~456일	2025-07-08	70%	1,547,939,000	유찰
~491일	2025-08-12	49%	1,083,557,000	유찰
~526일	2025-09-16	34%	758,490,000	변경
~596일	2025-11-25	34%	758,490,000	변경
~674일	2026-02-11	34%	758,490,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	발리 산199-2	임야	36622 ㎡ (11,078.16평)
	발리 산199-6	임야	1653 ㎡ (500.03평)
	발리 산199-7	임야	1742 ㎡ (526.96평)
	발리 산199-8	임야	2975 ㎡ (899.94평)
	발리 801	답	289 ㎡ (87.42평)
1) 위치/자연녹지지역 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 "진동마을회관" 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대 및 야산지대로서 제반 주위환경은 보통임. 2)교통상황 본건 또는 인근 도로변까지 소형차량 접근 가능하며, 시외곽지대에 위치하여 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편임. 3)형태 및 이용상태 - 본건 1(발리 산199-2) : 부정형 완경사지로서, 대부분 "자연림"으로 이용 중이나 일부 산지전용된 "전기타"로 이용중임. - 본건 2(발리 산199-6) : 사다리형에 유사한 완경사지로서, 자연림 상태임. - 본건 3(발리 산199-7) : 사다리형에 유사한 완경사지로서, 자연림 상태임. - 본건 4(발리 산199-8) : 사다리형에 유사한 완경사지로서, 자연림 상태임. - 본건 5(발리 801) : 완경사지대 내 일부 자체지반 평탄하며, "묵답" 상태임. 4)인접 도로상태 - 본건 1(발리 산199-2) : 지적도상 맹지이나, 본건 5번 토지를 통해 접근이 가능함. - 본건 2(발리 산199-6) : 지적도상 맹지임. - 본건 3(발리 산199-7) : 지적도상 맹지임. - 본건 4(발리 산199-8) : 지적도상 맹지임. - 본건 5(발리 801) : 본건 서측으로 폭 약 2-3미터 내외의 세멘포장도로를 통해 접근 가능함. 5)토지이용계획 및 제한상태 - 본건 1(발리 산199-2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 1000m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 거리제한800m미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무선방위측정장치보호 구역<전파법>. - 본건 2(발리 산199-6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 3(발리 산199-7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 4(발리 산199-8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 900m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (축종별 거리제한800m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. - 본건 5(발리 801) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 900m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 6)제시목록 외의 물건 없음. 7)공부와의 차이 없음. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 본건 1번(발리 산199-2) 토지와 관련된 산지전용허가에 대한 세부내역은 관할관청인 울주군청 건축허가과에서 확인하시기 바람. 닫기
참고 사항	1.일괄매각 2.목록 5에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수)하며, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(첨부한 사실조회 회신서 참고) 3.목록 1 내지 4는 각 지적도상 맹지이나 목록 5를 통해 접근이 가능함 4.목록 1 내지 4의 경우 미확인 분묘 소재 가능성 있으며(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음), 정확한 지적경계 등은 측량을 요함 5.목록 1은 관련 관청(울주군청 건축허가과)에 문의한 바, '2022년 2월'에 산지전용허가(허가기간 1년, 산지전용면적 약 3.455㎡)를 득한 뒤 기간이 만료되었으며, 기준 시점 현재 전용허가의 연장이나 재신청은 없는 것으로 탐문되었음 6.제시외 건물(판넬구조 판넬지붕 및 칼라강판 지붕 주택 약 39.2㎡)은 인접 지번인 온양읍 발리 801-1번지 상에 대부분 소재하고 일부(약 2㎡ ~ 3㎡ 정도로 추정)가 목록 5 지상에 소재함(첨부한 사실조회 회신서 참고) 부동산의 표시 1. - 본건 부동산의 일부는 평탄화 작업이 되어 있는 나지 상태이고, 일부는 소나무 잡목 자생하는 임야임

국토부실거래가 울산광역시 울주군 온양읍 발리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
25.12.05	주차장	제2종일반주거	12m미만	4	606
25.12.05	주차장	제2종일반주거	12m미만	2	303	지분
25.12.05	주차장	제2종일반주거	12m미만	27	4,091	지분
25.08.06	답	자연녹지	-	836.5	8,510	지분
25.08.01	전	자연녹지	-	115	2,800
25.08.01	전	자연녹지	-	458	40,400
25.07.21	임야	개발제한구역	-	397	725
25.07.21	과수원	개발제한구역	8m미만	1880	25,820
25.07.21	과수원	개발제한구역	-	439	5,387
25.07.21	임야	개발제한구역	8m미만	624	8,570
25.07.15	임야	개발제한구역	8m미만	6612	14,000
25.07.01	답	자연녹지	-	3742	25,000
25.04.10	답	개발제한구역	-	476	3,800
25.04.10	전	개발제한구역	-	182	1,500
25.04.10	답	개발제한구역	-	453	3,700
25.04.08	답	개발제한구역	-	241	2,500
25.04.04	임야	개발제한구역	-	793	1,500
25.03.25	임야	자연녹지	12m미만	533	18,500
25.03.25	임야	자연녹지	12m미만	331	11,500
25.01.30	답	자연녹지	-	1072	5,800

☞ 더보기

등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	2020년8월19일	소유권 이OO		소멸
2	2020년8월19일	소유권 손OO		소멸
3	2022년7월13일	소유권 농OOOO		소멸
4	2021년5월26일	지상권 온OOOO		인수
5	2022년7월13일	근저당권 온OOOO	1,416,000,000	소멸기준
6	2022년7월18일	근저당권 김OO	800,000,000	소멸
7	2023년12월22일	압류 울OO		소멸
8	2024년4월9일	임의경매 온OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-07-04)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 1 내지 4의 2021.05.26. 접수 제75308호 및 목록 5의 2020. 8. 19. 접수 제136019호 각 지상권 설정등기에 대하여 신청 채권자의 말소동의서가 제출되어 있음.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 4월 9일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 640일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 640일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역

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주의사항 (최선순위 설정일: 2022.07.13.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 1 내지 4의 2021.05.26. 접수 제75308호 및 목록 5의 2020. 8. 19. 접수 제136019호 각 지상권 설정등기에 대하여 신청 채권자의 말소동의서가 제출되어 있음.

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

1.일괄매각 2.목록 5에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 몰수)하며, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있 음(첨부한 사실조회 회신서 참고) 3.목록 1 내지 4는 각 지적도상 맹지이나 목록 5를 통해 접근이 가능함 4.목록 1 내지 4의 경우 미확인 분묘 소재 가능성 있으며(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음), 정확한 지적 경계 등은 측량을 요함 5.목록 1은 관련 관청(울주군청 건축허가과)에 문의한 바, '2022년 2월'에 산지전용허가(허가기간 1년, 산지전용면적 약 3.455 ㎡)를 득한 뒤 기간이 만료되었으며, 기준 시점 현재 전용허가의 연장이나 재신청은 없는 것으로 탐문되었음 6.제시외 건물(판넬구조 판넬지붕 및 칼라강판 지붕 주택 약 39.2㎡)은 인접 지번인 온양읍 발리 801-1번지 상에 대부분 소재 하고 일부(약 2㎡ ~ 3㎡ 정도로 추정)가 목록 5 지상에 소재함(첨부한 사실조회 회신서 참고)

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(052)260-6293, 울산광역시 남구 법대로 55 (옥동 1415))
세무서	울산세무서 (대표:052-259-02, 팩스:052-266-2135, 울산광역시 남구 갈밭로 49 (삼산동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	10건	1,703,512,270원 924,599,000원	48% 2.8회
6개월	18건	1,214,001,934원 638,595,556원	44% 2.9회
12개월	37건	1,446,992,740원 803,831,565원	50% 2.6회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.