감정가	6,185,809,000 원
최저가	(70%) 4,330,066,000 원
보증금	(10%) 433,006,600 원
청구액	912,632,620 원

경기도 고양시 일산서구 구산동 1517-3

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사건번호	2024타경83796
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.02.04(수) 10:00 입찰 28일전
토지면적	4,475.00㎡(1,353.69 평)
건물면적	3,560.00㎡(1,076.90 평)
채무/소유자	이OO / 정OO외 1명
채권자	농OOOOOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2024 타경 83796

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2024-10-23	경매접수
~1일	2024-10-24	경매개시결정
~85일	2025-01-16	배당요구종기일
~175일	2025-04-16	92%	5,705,863,000	유찰
~210일	2025-05-21	65%	3,994,104,000	변경
~315일	2025-09-03	65%	3,994,104,000	유찰
~357일	2025-10-15	45%	2,795,873,000	변경
~427일	2025-12-24	100%	6,185,809,000	유찰
~469일	2026-02-04	70%	4,330,066,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	구산동 1517-1	공장용지	1018 ㎡ (307.95평)
	구산동 1517-4	전	105 ㎡ (31.76평)
	구산동 1518	공장용지	1981 ㎡ (599.25평)
	구산동 1518-2	도로	2 ㎡ (0.61평)
	구산동 1519-2	도로	73 ㎡ (22.08평)
	구산동 1519-3	공장용지	1296 ㎡ (392.04평)
건물	구산동 1519-3	단층 공장 일반철골구조	192 ㎡ (58.08평)
	구산동 1519-3	단층 공장 일반철골구조	192 ㎡ (58.08평)
	구산동 1519-3	단층 공장 일반철골구조	192 ㎡ (58.08평)
	구산동 1519-3	단층 공장	561 ㎡ (169.70평)
	구산동 1519-3	단층 공장	57 ㎡ (17.24평)
제시외 건물	송산로27번길 36	창고	234 ㎡ (70.79평)	포함
	송산로27번길 36	창고	160 ㎡ (48.40평)	포함
	송산로27번길 36	펌프실	4 ㎡ (1.21평)	포함
	송산로27번길 36	창고	297 ㎡ (89.84평)	포함
	송산로27번길 36	창고	911 ㎡ (275.58평)	포함
	송산로27번길 36	창고	447 ㎡ (135.22평)	포함
	송산로27번길 36	창고	258 ㎡ (78.05평)	포함
	송산로27번길 36	창고	7 ㎡ (2.12평)	포함
	송산로27번길 36	약품실	23 ㎡ (6.96평)	포함
	송산로27번길 36	주차장	25 ㎡ (7.56평)	포함
1) 위치/농림지역/계획관리지역/버스정류장/주차장/판넬지붕/평스라브지붕/철골조 더보기 감정평가 요항표 닫기 1)위치 및 주위환경 본건은 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 "구산IC" 동측 인근에 위치하는 부동산으로 서, 일대는 단독주택, 공업용 부동산 및 농경지 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통인 편입니다. 2)교통상황 본건까지 차량의 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용편익 은 보통인 편입니다. 3)형태 및 이용상태 기호 1, 기호 3, 기호 6 : 3필지 일단으로 대체로 지면 등고 평탄한 사다리형의 토지 로서, 공업용 건부지로 이용중입니다. 기호 2 : 지면 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 인접지의 부속토지로 이용중입니다. 기호 3 , 기호 4 : 지면 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 도로로 이용중입니다. 4)인접 도로상태 북측으로 폭 약 4미터 도로에 접하며, 서측으로 폭 약 4 - 5미터 도로에 접합니다. 5)토지이용계획 및 제한상태 기호 1, 기호 3, 기호 4 : 농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부 제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호 2 : 농림지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥 구역<농지법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 기호 5, 기호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11 -12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 6)제시목록 외의 물건 없습니다. 7)공부와의 차이 없습니다. 8)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기타 참고사항 없으며, 임대관계 미상입니다. 1)건물의 구조 기호 7 : 철골조 경량철골조 박공지붕 단층 건으로서, 외벽 : 판넬잇기마감 및 샤이딩마감 등, 내벽 : 판넬잇기마감 및 페인팅마감 등, 창호 : 하이샤시유리창 입니다. 기호 8 : 일반철골구조 평스라브지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 판넬잇기마감 등, 창호 : 하이샤시유리창 입니다. 기호 9 : 일반철골구조 평스라브지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 판넬잇기마감 등, 창호 : 하이샤시유리창 입니다. 기호 10 : 일반철골구조 평스라브지붕 단층 건으로서, 내·외벽 : 판넬잇기마감 등, 창호 : 하이샤시유리창 입니다. 2)이용상태 기호 7 : 공장, 사무실로 이용중입니다. 기호 8 : 공장으로 이용중입니다. 기호 9 : 공장으로 이용중입니다. 기호 10 : 공장으로 이용중입니다. 3)설비내역 위생설비, 급탕설비, 전기설비 등 되어 있습니다. 4)부합물 및 종물 ㉠ : 철골조 박공지붕 단층 (창고) 약 234㎡㉡ : 일반철골조, 평스라브지붕 단층 (창고) 약 160㎡㉢ : 판넬조 판넬지붕 단층 (펌프실) 약 4㎡㉣ : 판넬조 판넬지붕 단층 (창고) 약 297㎡㉤ : 강파이프구조 렉산지붕 단층 (창고) 약 911㎡㉥ : 강파이프구조 천막지붕 단층 (창고) 약 447㎡㉦ : 강파이프구조 천막지붕 단층 (창고) 약 258㎡㉧ : 판넬조 판넬지붕 단층 (창고) 약 7㎡㉨ : 판넬조 판넬지붕 단층 (약품실) 약 23㎡㉩ : 각파이프구조 판넬지붕 단층 (주차장) 약 25㎡ 5)공부와의 차이 없습니다. 6)기타참고사항(임대관례 및 기타) 기타 참고사항 없으며, 임대관계 미상입니다. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 매각에서 제외되는 컨테이너 수동 있음. 2. 목록2.토지 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환), 공부상 지목은 전이나 현황은 대부분 공장부지로 이용중임. 3. 채무자겸소유자 이진묵, 소유자 졍영희로부터 집행에 관한 이의신청(2025타기253)이 있었지만 2025. 5. 21.자로 취하서가 들어옴. 4. 공고이후 2025.8.26.자로 임차인 주식회사 현대제지에서 유익비상환청구권에 기한 유치권신고가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명. 이후 2025.9.5.자로 임차인 주식회사 현대제지 유치권신고철회서 제출함 5. 목록1, 3, 4 토지의 경우 2025.4.1.자로 용도지역이 농림지역에서 계획관리지역으로 변경되어, 재감정평가하여 금액이 증가하였으므로, 매각을 다시 진행 1. 목록 1, 3, 6. 토지 : 토지 대부분이 이건 목록 7, 8, 9, 10. 공장건물 및 이건 공장건물 전체(목록 7 ~ 10)를 포함하여 설치한 제시외 천막조 가건물, 컨테이너 10개동 가량, 컴프레샤가 설치된 가건물, 소화전, 주차장 시설 등의 부지로 이용 중인 것으로 보임. - 임차인으로 조사한 주식회사 현대제지 대표는 덧붙인 외국인체류확인서에 등재된 대부분의 외국인이 주식회사 현대제지의 직원으로(임차인은 아니라고 함), 위 제시외 컨테이너 중 일부동을 외국인직원 숙소로 사용 중이며, 외국인체류확인서에 등재된 NAING LIN은 현재는 없다고 함. - 임차인 함종광은 자신은 목록 1 토지의 일부(약 30평 정도), 목록 3 토지상에 위치한 목록 10 건물(마동)과 연결된 천막조 가건물(약 40평 정도)과 위 제시외 컨테이너 중 1개동을 점유, 사용하고 있다고 하나 점유관계 등은 별도 확인이 필요함. - 임차인으로 조사한 주식회사 에코앤코리아 직원 이정화(안내문 교부)는, 위 제시외 컨테이너 중 2개동과 목록 3 토지의 일부(약 100평 정도)를 주식회사 에코앤코리아가 점유, 사용하고 있다고 하나 점유관계 등은 별도 확인이 필요함. 2. 목록 2 토지 : 공부상 지목이 전이나, 현황은 대부분 공장부지로 이용 중인 것으로 보임. 3. 목록 4, 5. 토지 : 도로로 이용 중인 것으로 보임. 4. 목록 7, 8, 9, 10. 공장건물의 형태는 외관상 공부의 내용과 일치하는 것으로 보이나, 이건 목록 건물 전체(목록 7 ~ 10)가 천막조 가건물로 둘러싸여 있는 상태라 정확한 것은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 5. 이건 목록 토지(목록 1 ~ 6) 및 건물(제시외 건물 포함)에 대한 정확한 면적 및 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.

건축물현황

소재지

경기도 고양시 일산서구 구산동 1519-3번지

대지면적

연면적

192㎡
(58.18평)

건축면적

192㎡
(58.18평)

용적률산정
연면적

192㎡
(58.18평)

건폐율

용적률

지상층수

1층

지하층수

주용도

공장

구조

일반철골구조

착공일자

2012.08.04

사용승인일자

2012.12.26

건축물층별현황 [보기]

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1	1998년1월10일	소유권 이OO		소멸
2	2020년8월12일	(1)근저당권설정 농OOOO	2,364,000,000	소멸기준
3	2020년8월12일	(2)근저당권설정 일OOOO	990,000,000	소멸
4	2020년8월12일	근저당권 삼OOOO	1,000,000,000	소멸
5	2023년9월15일	근저당권 (OOOO	700,000,000	소멸
6	2024년7월22일	가압류 신OOOO	71,895,410	소멸
7	2024년7월25일	가압류 서OOOO	105,523,280	소멸
8	2024년10월24일	임의경매 농OOOO		소멸
9	2024년11월4일	압류 고OO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2025-01-16)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
조OO	198평방미터		X
조OO	2024.7.19.		2024.7.22. ~2025.7.22.
주OOOOOOO		20,000,000	O
주OOOOOOO	1998.2.12.
함OO	라동일부(60평)	40,000,000 [월]3,850,000
함OO		2024.12.2.	2015.8.1.~
비고 (매각물건 명세서)	<비고> 주식회사 현대제지 : 현황조사서에 첨부된 외국인체류확인서에 등재된 대부분의 외국인은 주식회사 현대제지의 직원 함종광 : 2013.3.2.자 계약서상 임대부분은 마동, 보증금 20,000,000원, 차임 1,650,000원이고, 2015.7.23.자 계약서상 임대부분은 마동 및 라동, 보증금 40,000,000원, 임대료 3,850,000원임.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
<비고> 주식회사 현대제지 : 현황조사서에 첨부된 외국인체류확인서에 등재된 대부분의 외국인은 주식회사 현대제지의 직원 함종광 : 2013.3.2.자 계약서상 임대부분은 마동, 보증금 20,000,000원, 차임 1,650,000원이고, 2015.7.23.자 계약서상 임대부분은 마동 및 라동, 보증금 40,000,000원, 임대료 3,850,000원임.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

다수의 임차인이 조사, 신고되어 있습니다.
매각물건명세서 및 현황조사서에 3명의 임차인이 나타나 있습니다. 임차인이 많은 경우 명도에 어려움이 있으니 전문가와 협의하여 진행하시길 권해 드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

공장등록(변경,설립) 가능한 지 확인이 필요합니다.
도시지역에 속하지 않는 농지법의 농업진흥지역 또는 ?산지관리법?의 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시관리계획으로 결정하고 고시한 지역을 말한다. 농림지역 안에서 건폐율 및 용적률의 최대한도는 각각 20% 이하, 50% 이상 80% 이하 범위 안에서 관할 구역의 면적과 인구규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례로 정한다. 농림지역 안에서 건축물의 용도, 종류 및 규모 등의 제한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 21에 정해놓았으며, 특별시, 광역시, 시 또는 군의 조례에서 구체적으로 정한다. 다만 농림지역 중 농업진흥지역, 보전산지 또는 초지는 각각 농지법, 산지관리법 또는 초지법에 정한 대로 따른다.

취하 또는 취소될 가능성 있습니다.
이 물건의 감정가격은 6,185,809,000원입니다. 경매를 신청한 채권자가 배당 받아야 할 금액은 912,632,620원으로 감정가격 대비 상당히 적은 금액입니다. 이런 경우, 채무가가 변제하여 경매를 취하시키거나 경매신청채권자가 배당받을 금원이 없게되어 이른 바 "무잉여에 의한 취소"가 될 가능성이 있습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 10월 24일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 440일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 440일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/농림지역/계획관리지역/버스정류장/주차장/판넬지붕/평스라브지붕/스라브지붕/철골조

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2020.8.12. 근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 해당사항없음

2025.08.26 유치권자대리인 변OO OOO 유치권신고 제출
2025.08.26 유치권자 주OOO OOOO 소송위임장 제출
2025.08.28 이해관계인 소송대리인 법OOO OOOOOO 경매절차진행에관한의견서 제출
2025.09.05 유치권자대리인 법OOO OO 유치권 신고 철회서 제출

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 매각에서 제외되는 컨테이너 수동 있음. 2. 목록2.토지 농지취득자격증명서 제출요(미제출시 보증금 미반환), 공부상 지목은 전이나 현황은 대부분 공장부지로 이용중임. 3. 채무자겸소유자 이진묵, 소유자 졍영희로부터 집행에 관한 이의신청(2025타기253)이 있었지만 2025.5.21.자로 취하서가 들어 옴. 4. 공고이후 2025.8.26.자로 임차인 주식회사 현대제지에서 유익비상환청구권에 기한 유치권신고가 제출되었으나, 그 성립 여부 는 불분명. 이후 2025.9.5.자로 임차인 주식회사 현대제지 유치권신고철회서 제출함 5. 목록1,3,4 토지의 경우 2025.4.1.자로 용도지역이 농림지역에서 계획관리지역으로 변경되어, 재감정평가하여 금액이 증가하 였으므로, 매각을 다시 진행

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	의정부지방법원 고양지원 (104-13)경기도 고양시 일산동구 장백로 209 대표 : 031)920-6114, 야간 : 031)920-6550, 팩스 : 031)920-6119 관할지역 : 고양시, 파주시
등기소	의정부지방법원 고양지원 고양등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)920-5959, 경기도 고양시 일산동구 중앙로1275번길 38-30 (장항동 773))
세무서	고양세무서 (대표:031-900-92, 팩스:031-907-9177, 경기도 고양시 일산동구 중앙로1275번길 14-43 (장항동) )

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	1건	129,286,690원 115,000,000원	89% 1회
6개월	4건	260,729,498원 160,152,250원	63% 2회
12개월	9건	688,826,863원 403,294,816원	62% 1.9회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.