감정가	221,317,000 원
최저가	(100%) 221,317,000 원
보증금	(10%) 22,131,700 원
청구액	494,620,277 원

경기도 양평군 강하면 동오리 771-14

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사건번호	2023타경3273 물건번호
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2026.04.22(수) 10:00 입찰 14일전
토지면적	915.00㎡(276.79 평)
건물면적
채무/소유자	심OO / 김OO외 2명
채권자	지OOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 3273

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-07-24	경매접수
~1일	2023-07-25	경매개시결정
~94일	2023-10-26	배당요구종기일
~534일	2025-01-08	83%	183,621,000	변경
~1003일	2026-04-22	100%	221,317,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적	비고
토지	동오리 771-14	도로	260 ㎡ (78.65평)
	동오리 771-15	창고용지	608 ㎡ (183.92평)
	동오리 771-20	도로	47 ㎡ (14.22평)
제시외 건물	동오리 771-15	주택	113 ㎡ (34.18평)	제외
경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 ‘동오2리마을회관’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 전원주택 등이 혼재하는 지대로, 주위상황은 보통인 편임. 2) 교통상황=본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나, 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편한 편임. 3) 형태 및 이용상태=기호(1),(3): 공히 부정형의 완경사 토지로 공부 및 현황 도로로 이용중임. 기호(2) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 창고용지이나 현황 주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 부정형의 완경사 토지로 지목은 임야이나 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임. 4) 인접 도로상태=기호(1), (3) : 본건은 공히 지목 및 현황 도로임. 기호(2): 본건 동측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 접함. 기호(4): 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 3∼5m 내외의 도로와 접함. 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(2): 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 기호(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m)(모든축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 350m)(젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임. 6) 제시목록 외의 물건=기호(2)지상에는 제시외 건물 기호(ㄱ) 및 기호(4)지상에는 제시외 건물 기호(ㄴ)∼(ㅂ)이 소재하며, 제시외 건물의 가격은 구조, 용도, 완성도 등을 고려하여 ‘(토지·건물)감정평가명세표’에 산정하였으니 참고하시기 바람. 7) 공부와의 차이=기호(2) : 공부상 지목은 창고용지이나, 현황 주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 공부상 지목은 임야이나, 현황 일부 도로, 일부 개발지 상태임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상임. 닫기
참고 사항	- 일괄매각 - 목록2 공부상 창고용지이나 현황 주택 건부지 - 목록2 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각제외, 건축인허가 유효여부 확인요함 - 2023. 10 .24. 이선우로부터 목록1,2,3에 대해 공사대금 244,710,000원의 유치권신고서가 제출되었고 이에 대해 유치권이 부존재하다는 화해조서 있음(수원지방법원 여주지원 2025가단11567) - 신청채권자 지평농업협동조합, 신청 외 착공신고필증 상 건축주 김용만 사이의 '경매물건 지상의 미완공·미등기건물에 대하여 소유자는 권리를 포기하고 주장·행사하지 않고, 낙찰자에 대하여 대상건물 철거 또는 건축주명의변경절차에 협력한다는 등 내용의 합의서'에 대한 공증인 장광수 사무소 작성의 2025년 제1380호 공정증서 제출됨 가. 별지 제시 목록 1은 등기부상 표시와 같이 도로로 이용 중임. 나. 별지 제시 목록 2는 등기부상 창고용지이나, 현재는 제시외 건물 단독주택(용문3길86번길 91, 1층 및 옥탑구조) 1동과 정원이 갖춰져 있음. 다. 별지 제시 목록 2에 대한 제시외 건물의 전입세대 확인 결과 소유자 외 제3자가 전입신고 되어 있어 임차인으로 보고함. 라. 별지 제시 목록 3은 등기부상 도로이나, 현황은 도로와 임야가 겹쳐 있는 것으로 보여 측량 등이 필요해 보임. 마. 별지 제시 목록 4는 등기부상 임야이나, 현황은 일부는 토지정리 된 부분, 일부는 도로로 이용 중인 부분, 또 다른 일부는 옹벽이 쌓여져 있는 부분, 그리고 일부는 임야가 각 혼재된 상태임. 바. 별지 제시 목록 4 지상에 제시외 건물(1층과 옥탑 구조의 외벽이 갖춰짐)이 건축 중이다가 중단 된 상태로 소재하며, 또 다른 제시외 건물 2동이 각 소재함.

국토부실거래가 경기도 양평군 강하면 동오리

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.02.10	도로	계획관리	12m미만	17	100
26.02.04	도로	보전관리	8m미만	54	778	지분
26.02.04	도로	보전관리	8m미만	4	57	지분
26.02.04	도로	보전관리	8m미만	57	821	지분
25.12.17	답	농림	8m미만	272	3,500
25.12.12	전	계획관리	-	36	250
25.12.01	답	보전관리	-	645	3,800
25.11.15	대	계획관리	8m미만	46	1,500	지분
25.10.30	도로	계획관리	8m미만	36	220	지분
25.10.30	임야	보전관리	8m미만	66	80
25.10.29	대	계획관리	-	8	500
25.09.30	전	보전관리	8m미만	423	7,100
25.09.29	도로	계획관리	8m미만	101	1,500
25.09.29	도로	계획관리	8m미만	101	3,300
25.08.13	전	계획관리	8m미만	325	6,302
25.08.13	전	계획관리	-	35.8	698	지분
25.08.13	전	계획관리	8m미만	325	7,000
25.08.13	전	계획관리	8m미만	325	7,000
25.08.07	전	계획관리	8m미만	154	2,500
25.08.07	도로	계획관리	8m미만	176	1,500
25.07.22	임야	농림	-	2141	1,000	지분
25.07.15	목장용지	보전관리	8m미만	155	6,000
25.07.15	창고용지	보전관리	12m미만	606	20,000
25.07.15	목장용지	보전관리	8m미만	155	6,000
25.07.12	전	농림	8m미만	727	2,040
25.07.10	임야	농림	-	661	1,080
25.07.10	임야	농림	-	4942	8,070
25.07.10	임야	농림	-	2661	4,350
25.06.28	임야	보전관리	8m미만	400	4,000
25.06.26	도로	계획관리	8m미만	111	758	지분
25.06.26	도로	계획관리	8m미만	14	100	지분
25.06.26	임야	계획관리	8m미만	1246	5,742
25.06.26	도로	보전관리	8m미만	51	500	지분
25.05.26	전	보전관리	-	116	2,200
25.05.26	전	보전관리	-	116	2,200	지분
25.05.08	임야	보전관리	8m미만	495	1,610	지분
25.04.28	임야	보전관리	-	826.5	1,150	지분
25.04.21	대	보전관리	8m미만	363	7,200
25.04.21	도로	보전관리	8m미만	51.57	1,000	지분
25.04.21	임야	보전관리	8m미만	207	4,000
25.04.11	도로	보전관리	8m미만	65.1	1,000	지분
25.04.11	임야	보전관리	8m미만	67	1,000
25.04.11	도로	보전관리	8m미만	65.11	1,000	지분
25.04.08	도로	계획관리	8m미만	52	200	지분
25.03.27	전	보전관리	-	43.94	663	지분
25.03.27	전	보전관리	-	177.12	2,674	지분
25.03.27	전	보전관리	-	43.94	663	지분
25.03.25	전	보전관리	8m미만	254	3,200
25.03.25	도로	보전관리	8m미만	42	300
25.03.21	도로	보전관리	8m미만	96	1,798	지분
25.03.10	도로	계획관리	-	113	800	지분
25.03.04	도로	계획관리	-	113	1,500	지분
25.03.04	도로	계획관리	8m미만	52	500	지분
25.03.04	도로	계획관리	8m미만	52	1,500	지분
25.03.04	도로	계획관리	-	113	500	지분
25.02.28	도로	보전관리	8m미만	1	6	지분
25.02.28	도로	보전관리	8m미만	1	6	지분
25.02.28	도로	보전관리	8m미만	1	6	지분
25.02.28	도로	보전관리	8m미만	1	6	지분
25.02.28	도로	보전관리	8m미만	1	6	지분
25.02.27	답	보전관리	8m미만	77	1,060
25.02.27	답	보전관리	8m미만	43	590
25.01.13	도로	보전관리	8m미만	49.5	50	지분
25.01.13	임야	보전관리	8m미만	446.5	9,450	지분
25.01.04	도로	보전관리	8m미만	51.57	1,000	지분
25.01.04	대	보전관리	8m미만	363	8,000
25.01.04	임야	보전관리	8m미만	207	4,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 김OO		소멸
2	2020년5월20일	근저당권 지OOOO	585,000,000	소멸기준
3	2020년5월20일	지상권 지OOOO		소멸
4	2023년7월26일	임의경매 지OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2023-10-26)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
신OO	전부	100,000,000
신OO	2019.07.18	2023.10.24	2020.05.20.~2024.05.19.
비고 (매각물건 명세서)	신유안:신청채권자로부터 임차인 신유안에 대하여 권리배제신청 및 무상임대차확인서(2024.04.09.)가 제출됨.

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
신유안:신청채권자로부터 임차인 신유안에 대하여 권리배제신청 및 무상임대차확인서(2024.04.09.)가 제출됨.

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다
경매, 매매 등의 이유로 토지 소유자와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우 법률의 규정에 의하여 강행적으로 성립하는 지상권입니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도 , 그리고 지료를 청구할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하는 물건은 저가 낙찰로 낙찰자에게 높은 투자수익을 가져다 주는 효자 아이템이 될 수 있습니다.

입찰(매각)외 물건이 포함되어 있습니다.
입찰(매각)에서 제외되는 물건이 있다는 의미입니다. 타인이 설치한 건물 또는 이동이 용이한 컨테이너, 기계기구 등을 말합니다. 이에 해당하는 물건은 낙찰자에게 소유권이 넘어오지 않습니다.

제시외 물건이 포함되어 있습니다.
‘제시외 물건’은 해당 공부상에는 존재하지 않지만, 현장에 존재가 확인되는 여러 형태의 건물, 기계기구 등을 말합니다. 이들 대부분은 무허가, 무신고이거나 사용승인을 받지 않은 것입니다. ‘제시외 물건’이 경매대상에 포함되어 있다면 낙찰자의 소유권 취득에는 아무런 문제가 없습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2023년 7월 25일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 988일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 988일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 관리지역/보전관리지역/계획관리지역/보전산지/버스정류장

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: )

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 해당사항없음

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 토지 지상의 제시외 건물 또는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명

2023.10.24 유치권자 이OO 권리신고서 제출
2024.04.09 채권자 지OOOOOOO 유치권배제신청서 제출
2024.04.09 채권자 지OOOOOOO 임차인권리배제신청 제출

1. 일괄매각. 2. 지상의 수목들은 토지에 포함하여 평가함. 목록2토지 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물(주택)소재함. 매각에서 제외하 는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격(목록2토지 금 152,000,000원)임. 3. 목록2토지에 대한 인허가 사항 존재하나, 유효여부 및 변동여부는 확인요함. 4. 이선우가 2023.10.24. 유치권신고(토목공사 등 토지개발용역 공사대금 244,710,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 신청채권자 지평농업협동조합이 이선우의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서(2024.04.09.)를 제출함. 5. 이 사건 근저당권 설정 당시 임차인 신유안은 주택관리 목적의 무상거주확인서를 제출함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 여주지원 (126-38)경기도 여주시 현암동 640-10 (현암로 21-12) 대표 : 031)880-7500, 야간 : 031)880-7501 관할지역 : 여주시, 이천시, 양평군
등기소	수원지방법원 본원 양평등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(031)772-7712, 경기도 양평군 양평읍 양근로 154 (양근리 448-7))
세무서	이천세무서 (대표:031-644-02, 팩스:031-634-2103, 경기도 이천시 부악로 47 (중리동))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	9건	392,131,074원 134,509,333원	40% 3.8회
6개월	22건	564,655,415원 192,759,182원	35% 4.1회
12개월	43건	533,019,168원 232,680,672원	40% 3.5회

본 경매정보는 법원자료와 일치하도록 하였으나 권리사항변동, 입력착오 등의 원인으로 사실과 다를 수 있습니다. 이용약관에 의거 면책조건으로 제공됨을 알리며, 경매입찰시 반드시 관련 공부를 재확인하시기 바랍니다. 보다 편리한 경매정보 제공을 위해 지속적으로 개선하겠습니다. 이용해 주셔서 감사합니다.