감정가	344,000,000 원
최저가	(70%) 240,800,000 원
보증금	(10%) 24,080,000 원
청구액	170,688,524 원

경기도 안산시 상록구 건건로 131-1, 에이동 2층203호 (건건동,편백나무타운하우스)
경기도 안산시 상록구 건건동 534-6

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사건번호	2023타경67275
경매종류	부동산임의경매
매각대상	토지 및 건물일괄매각
매각기일	2026.01.21(수) 10:30 입찰 31일전
토지면적	53.10㎡(16.06 평)
건물면적	84.89㎡(25.68 평)
채무/소유자	일OOOOOOOOO / 일OOOOOOOOO
채권자	주OOO OOOOOOOO

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2023 타경 67275

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2023-12-28	경매접수
~7일	2024-01-04	경매개시결정
~88일	2024-03-25	배당요구종기일
~272일	2024-09-25	100%	344,000,000	유찰
~307일	2024-10-30	70%	240,800,000	유찰
~349일	2024-12-11	49%	168,560,000	변경
~468일	2025-04-09	49%	168,560,000	변경
~552일	2025-07-02	49%	168,560,000	매각
낙찰가 216,950,000 (63%)
~586일	2025-08-05	최고가매각허가취소결정
~713일	2025-12-10	100%	344,000,000	유찰
~755일	2026-01-21	70%	240,800,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
대지권	건건로 131-1	1027.0 분의 53.0971	53.097 ㎡ (16.06평)
건물	건건로 131-1	2층203호 (건건동,편백나무타운하우스) 철근콘크리트구조	84.8878 ㎡ (25.68평)
경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "반월역(지하철4호선)"동측 인근에 위치/도시지역/관리지역/제2종일반주거지역/보전산지/지하철/간선도로/노선버스 정류장/철근콘크리트구조/도시가스/개별난방 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "반월역(지하철4호선)"동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 형성되어 있는 일반주거지대임. 2) 교통상황=본건까지 차량출입이 가능하며, 인근 간선도로에 노선버스 정류장이 위치하고 지하철역이 가까이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임. 3) 건물의 구조=철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 2층 203호로서(사용승인일:2021.10.08.) 외벽 : 석재타일 등 붙임. 창호 : 하이새시 창호임. 4) 이용상태=단지형다세대주택 건부지로 이용중임.(내부구조도 참조) 5) 설비내역=위생 및 급 배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어있음. 6) 토지의 형상 및 이용상태=부정형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 7) 인접 도로상태등= 동측으로 2차선포장도로에 접하여 차량출입이 가능한 상태임. 8) 토지이용계획 및 제한상태=도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 중로3류(폭 12-15m)(접함),가축사육 제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관 리권역임. 9) 공부와의 차이=없음. 10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=(1) 임대관계 : 미상임. (2) 집합건물대장상(표제부,갑) 위반건축물로 등재되어 있으나 본건은(203호) 해당사항 없음. 닫기
참고 사항	1. 2025. 4. 4. 유치권자 황정연(금 94,913,432원), 유민상(금 63,800,000원) 및 이해천(금 50,261,000원)으로 부터 공사대금에 대한 유치권 신고가 있으나 유치권 성립여부는 불분명함 2. 2025. 6. 19. 경매신청채권자 주식회사 허부자산관리대부로 부터 유치권 부존재 의견서 및 유치권 배제 신청서 접수됨. 3. 복층구조로 하부층에서 상층으로 내부연결통로가 없고, 복층(상층부 3층)은 2층에 별도 외부출입문이 있으며 독립적으로 사용할 수 있는 상태임. 건축허가시 한 호수인 203호(복층)으로 허가되었으며, 복층(상층부 3층) 별도 외부출입문이 위반건축물에 해당하는지 여부는 관할 안산시에 문의요함(2025.9.10. 안산시 사실조회회신서 참조). - 목적물 A동 203호에는 전입자가 없으나, A동 303호에는 전입자가 있어 임차인으로 보고함.

건축물현황

소재지	경기도 안산시 상록구 건건동 534-6번지
대지면적		연면적	933.0423㎡ (282.74평)
건축면적	176.11㎡ (53.37평)	용적률산정 연면적	656.743㎡ (199.01평)
건폐율		용적률
지상층수	5층	지하층수	1층
주용도	공동주택	구조	철근콘크리트구조
착공일자	2017.08.17	사용승인일자	2019.03.26

등기부등본 요약(건물)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		약정/금지사항/환매특약		소멸
2		소유권 일OOOO		소멸
3	2021년11월23일	근저당권 (OOOO	180,000,000	소멸기준
4	2021년11월23일	근저당권 (OOOO	180,000,000	소멸
5	2022년10월11일	압류 국		소멸
6	2023년5월17일	압류 국OOOO		소멸
7	2024년1월4일	임의경매 (OOOO		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2024-03-25)

임차인	용도/점유	보증금/월세	대항력
임차인	전입일/확정일	배당요구	비고
홍OO	A동303호	미상 [월]미상	X
홍OO	2024.11.12. 미상		미상
비고 (매각물건 명세서)	홍승우:에이동 2층 203호의 복층부분(303호)에 전입신고되어 있음

여의주경매 김대표 핵심분석

매각물건명세 비고난에 기재된 내용입니다.
홍승우:에이동 2층 203호의 복층부분(303호)에 전입신고되어 있음

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.
대략적인 검토의견이므로 입찰전에 전문가의 조언을 참고해 보시길 권해드립니다.

유치권신고가 있는 물건입니다
유치권이란 타인의 부동산을 점유하고 있는 자가 그 부동산에 관하여 생긴 (공사대금)채권이 있는 경우 그 채권을 변제받을 때까지 부동산의 인도를 거절하고 유치할 수 있는 권리입니다. 진정한 유치권은 낙찰로 말소되지 않고 낙찰자가 그 부담을 인수합니다. 그런데, 유치권은 견련성, 피담보채권, 변제기, 점유 등 그 성립 및 존속요건이 매우 엄격하여 실제 유치권이 성립하는 경우는 극히 드뭅니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2024년 1월 4일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 717일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 717일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 도시지역/관리지역/주거지역/제2종일반주거지역/보전산지/지하철/간선도로/노선버스 정류장/철근콘크리트구조/도시가스/개별난방

전체 컨설팅이 부담스러우신가요? 권리분석만 의뢰하셔도 괜찮습니다!
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주의사항 (최선순위 설정일: 2021.11.23.근저당권 설정)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리:

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권:

2025.04.02 채권자 주OOO OOOOOOOO 기일변경신청서 제출
2025.04.04 유치권자 황OOOO 유치권에 의한 권리신고서 제출

1. 2025. 4. 4. 유치권자 황정연(금 94,913,432원), 유민상(금 63,800,000원) 및 이해천(금 50,261,000원)으로 부터 공사대금에 대한 유치권 신고가 있으나 유치권 성립여부는 불분명함 2. 2025. 6. 19. 경매신청채권자 주식회사 허부자산관리대부로 부터 유치권 부존재 의견서 및 유치권 배제 신청서 접수됨. 3. 복층구조로 하부층에서 상층으로 내부연결통로가 없고, 복층(상층부 3층)은 2층에 별도 외부출입문이 있으며 독립적으로 사 용할 수 있는 상태임. 건축허가시 한 호수인 203호(복층)으로 허가되었으며, 복층(상층부 3층) 별도 외부출입문이 위반건축물에 해당하는지 여부는 관할 안산시에 문의요함(별지 2025.9.10. 안산시 사실조회회신서 참조).

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	수원지방법원 안산지원 (140-54)경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동) 대표 : 031)481-1114, 민원 : 031)481-1238, 야간 : 031)481-1112 관할지역 : 안산시, 광명시, 시흥시
등기소	수원지방법원 안산지원 등기과 (대표:1544-0773, 팩스:(031)481-1290~1292, 경기도 안산시 단원구 광덕서로 75 (고잔동 711))
세무서	안산세무서 (대표:031-412-32, 팩스:031-412-3268, 경기도 안산시 단원구 화랑로 350 (고잔동 517))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	30건	153,693,333원 99,559,367원	66% 3회
6개월	77건	155,220,286원 96,396,724원	62% 3회
12개월	154건	162,283,114원 106,881,308원	66% 2.4회

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