감정가	3,228,722,100 원
최저가	(49%) 1,582,074,000 원
보증금	(10%) 158,207,400 원
청구액	495,818,426 원

경상남도 양산시 동면 가산리 483-2

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사건번호	2022타경5286
중복사건	병합 2022타경5545,
경매종류	부동산임의경매
매각대상	건물제외 및 토지매각
매각기일	2026.07.15(수) 10:00 입찰 26일전
토지면적	235,746.00㎡(71,313.16 평)
건물면적
채무/소유자	조OO외 2명 / 주OOOOOOOO외 2명
채권자	주OOO OOOO(OO O O OOOO OOOOOO)외 3명

김성훈 대표이사: 공인중개사, 부동산공경매사, 한양대학교 졸업; 전) 태인컨설팅(주) 대표이사
전) 여의주부동산중개법인(주) 대표이사
현) 여의주경매법인 대표이사; 010-2371-3237

사건번호를 알려주세요 - 2022 타경 5286

기일내역

경과	날짜	저감	최저가	결과
접수일	2022-08-16	경매접수
~3일	2022-08-19	경매개시결정
~93일	2022-11-17	배당요구종기일
~485일	2023-12-14	21%	688,800,000	변경
~1359일	2026-05-06	100%	3,228,722,100	유찰
~1394일	2026-06-10	70%	2,260,105,000	유찰
~1429일	2026-07-15	49%	1,582,074,000	진행

물건명세서 현황조사서 문건접수 송달내역

감정평가현황

목록	주소	구조/용도/대지권	면적
토지	가산리 483-2	과수원	5960 ㎡ (1,802.90평)
	가산리 483-5	임야	190 ㎡ (57.48평)
	가산리 483-6	과수원	1147 ㎡ (346.97평)
	가산리 483-9	임야	4910 ㎡ (1,485.28평)
	가산리 산149-14	임야	15743 ㎡ (4,762.26평)
	가산리 산149-15	임야	5733 ㎡ (1,734.23평)
	가산리 산149-16	임야	17330 ㎡ (5,242.33평)
	가산리 산149-17	임야	104768 ㎡ (31,692.32평)
	가산리 산151	임야	76463 ㎡ (23,130.06평)
	가산리 산149-3	임야	3502 ㎡ (1,059.36평)
경상남도 양산시 동면 가산리 소재 <호포역> 동측 인근 남동측 근거리에 위치/자연녹지지역/개발제한구역/차량접근이 가능 더보기 감정평가 요항표 닫기 1) 위치 및 주위환경=경상남도 양산시 동면 가산리 소재 <호포역> 동측 인근 남동측 근거리에 위치하며 주위는 주 로 자연림 상태의 임야 및 산간 농경지이며 서측으로는 낙동강변의 주거지대가 형성되어 있 음. 2) 교통상황=본건 인근까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통시됨. 3) 형태 및 이용상태=대체로 부정형 및 사다리꼴의 토지이며 기호(1-3)은 과수원, 기호(4)는 토지임야, 기호(5-9) 는 자연림 상태의 임야임. 4) 인접 도로상태=지적도상으로는 공히 맹지이나 임도가 개설되어 있어 기호(1-8)의 경우 폭 3미터 내외의 임 도를 통해 접근이 가능한 상태임.(기호(2)의 경우 맹지이나 기호(1)과 일단으로 이용중임.) 5) 토지이용계획 및 제한상태=기호(1,3) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 영농여건불리농지 기호(2,4-7) 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한구역, 공익용산지 기호(8) 자연녹지지역, 중로1류(폭20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한 구역, 공익용산지 기호(9) 자연녹지지역, 중로1류(폭20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 개발제한 구역, 공익용산지 <추가기재> 해당지번 중 1216㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)『국가지리정보 보완관리 규정』 제10조제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있 는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니 다. 6) 제시목록 외의 물건=기호(1) 지상에 경량철골구조 구조물 2동과 기호(4)지상에 철파이프조 구조의 창고용도 구조 물이 있으나 그 구조, 면적, 관리상태 등으로 볼 때 철거가 용이하다고 판단되어 감정평가에 서 제외하였으며 이러한 제시외건물이 본건 토지의 가격에 미치는 영향은 없다고 판단됨. 7) 공부와의 차이=기호(2)토지의 경우 공부상지목이 임야이나 실제 인접토지와 같이 과수원임. 8) 기타참고사항(임대관례 및 기타)=임대관계는 미상이며 본건 토지 중 과수원으로 이용되는 토지의 경우 종전 감정평가서에 의 하면 배나무 등이 식재되어 있다고 하나 현재 관리가 이루어지지 않아 구분하기 어려운 상태 임. 닫기
참고 사항	1. 일괄매각. 단, 목록 1. 지상에 소재하는 경량철골구조물 2동 및 목록 4. 토지상에 소재하는 철파이프조구조의 창고용도 구조물, 목록 10. 토지상에 소재하는 물탱크 2동을 각 이 사건 매각에서 제외함. 2. 본 건 토지들은 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있음. 3. 목록 2. 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 실제 현황은 '과수원'임. 4. 본 건 토지 중 과수원으로 이용되는 토지의 경우, 종전 감정평가서에 의하면 배나무 등이 식재되어 있다고 하나 현재 관리가 이루어지지 않아 구분하기 어려운 상태임. 5. 목록 1, 3. 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일 전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환). 6. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함. 7. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함. 본건 부동산들은 과수원,소나무와 잡목이 자라고 있는 임야등으로 형성되어 있음.(미확인 분묘가 있을 수 있음.)

국토부실거래가 경상남도 양산시 동면

계약일	지목	용도지역	도로	계약면적	금액	구분
26.05.13	대	제1종일반주거	12m미만	269.4	33,000
26.05.08	대	제1종일반주거	12m미만	262.4	25,500
26.04.23	임야	개발제한구역	-	4826	18,967
26.04.15	답	개발제한구역	-	265	5,500	지분
26.04.10	대	제1종일반주거	12m미만	264	34,000
26.04.09	답	개발제한구역	-	93	185
26.04.09	답	개발제한구역	8m미만	391	777
26.04.09	답	개발제한구역	-	1025	2,038
26.03.24	임야	개발제한구역	-	16810	1,875	지분
26.02.08	전	개발제한구역	-	446	6,000
26.02.05	도로	제1종일반주거	8m미만	20	510	지분
26.02.05	전	개발제한구역	-	446	6,000
26.02.02	대	일반상업	25m이상	860.4	273,000
25.12.30	답	개발제한구역	8m미만	428	13,000
25.12.22	임야	자연녹지	-	660	10,000
25.12.22	과수원	자연녹지	-	1000	20,000
25.12.09	답	개발제한구역	8m미만	428	13,500
25.11.29	답	개발제한구역	-	712	12,600
25.11.21	대	제1종일반주거	25m미만	164.2	12,500	지분
25.11.19	대	제2종일반주거	12m미만	162.4	22,500
25.11.11	대	준주거	25m이상	151.35	36,700	지분
25.11.11	전	제2종일반주거	-	661	100,000
25.11.07	답	개발제한구역	-	183.53	200	지분
25.11.07	대	제2종일반주거	12m미만	251.3	37,000
25.11.07	임야	개발제한구역	-	3968	30,000	지분
25.11.05	답	개발제한구역	-	735	12,000
25.11.01	대	제1종일반주거	12m미만	253.2	33,000
25.10.29	임야	개발제한구역	12m미만	3044.33	9,200	지분
25.10.27	대	제1종일반주거	12m미만	264.4	31,000
25.10.20	대	준주거	25m미만	3259	399,228
25.09.09	대	제1종일반주거	25m미만	1219	255,990
25.09.09	도로	제1종일반주거	25m미만	25	400
25.09.08	대	제2종일반주거	8m미만	264	13,500
25.09.05	도로	제2종일반주거	8m미만	18	340
25.09.05	답	제2종일반주거	8m미만	785	44,960
25.08.23	임야	개발제한구역	-	723	9,500
25.08.22	답	개발제한구역	-	883	12,500
25.08.19	임야	개발제한구역	-	2025	2,106	지분
25.08.19	임야	개발제한구역	-	5916	6,152	지분
25.08.19	임야	개발제한구역	-	4050	4,212	지분
25.08.19	임야	개발제한구역	-	4050	4,212	지분
25.08.19	임야	개발제한구역	-	2025	2,106	지분
25.08.18	답	개발제한구역	8m미만	90	100	지분
25.08.18	전	개발제한구역	-	645	12,000
25.08.18	답	제1종일반주거	8m미만	8	200
25.08.12	답	개발제한구역	-	251	3,500
25.08.01	답	개발제한구역	-	3995	70,000
25.07.31	대	일반상업	25m이상	649.91	160,000	지분
25.07.24	대	제1종일반주거	12m미만	311.5	45,000
25.07.23	답	개발제한구역	8m미만	198.86	1,800	지분
25.07.23	답	개발제한구역	-	360.86	2,600	지분
25.07.22	답	개발제한구역	-	360.86	2,600	지분
25.07.22	답	개발제한구역	8m미만	198.86	1,800	지분
25.07.11	답	개발제한구역	12m미만	1534	18,500
25.07.09	전	개발제한구역	-	456	1,650
25.07.09	대	제1종일반주거	12m미만	209.2	21,900
25.07.04	대	자연녹지	12m미만	42	2,100
25.07.04	대	자연녹지	12m미만	21	1,050
25.07.04	대	자연녹지	12m미만	33	1,650
25.07.04	도로	자연녹지	8m미만	3.03	51	지분
25.07.04	대	자연녹지	12m미만	1	50
25.07.02	대	제2종일반주거	-	51.8	5,025
25.07.01	답	제2종일반주거	-	65	10,894
25.07.01	답	제2종일반주거	-	43	7,207
25.07.01	답	제2종일반주거	-	185	31,006
25.07.01	답	제2종일반주거	-	77	12,905
25.06.23	임야	개발제한구역	8m미만	6611.55	16,000	지분
25.06.12	임야	개발제한구역	-	397	2,400
25.06.05	임야	개발제한구역	-	1105	2,345	지분
25.05.19	답	개발제한구역	-	340	4,300
25.05.17	대	제1종일반주거	12m미만	263.7	26,000
25.05.17	임야	개발제한구역	-	16700	14,715
25.05.17	임야	개발제한구역	-	16700	14,715
25.05.17	임야	개발제한구역	-	17669	15,570
25.05.16	임야	개발제한구역	-	4958	11,000
25.05.15	과수원	개발제한구역	8m미만	880.6	15,300	지분
25.05.14	도로	제1종일반주거	8m미만	8	260	지분
25.05.14	대	제1종일반주거	8m미만	271	24,010
25.05.14	도로	제1종일반주거	8m미만	4	130
25.05.10	대	제2종일반주거	12m미만	187.3	23,000
25.05.02	과수원	개발제한구역	8m미만	880.6	15,100	지분
25.05.01	전	제2종일반주거	8m미만	1144	70,000
25.04.27	도로	제2종일반주거	8m미만	46	3,000
25.04.17	전	자연녹지	-	255	450
25.04.16	답	개발제한구역	8m미만	895	10,569
25.04.15	임야	자연녹지	-	66	1,643
25.04.15	임야	자연녹지	-	11	274
25.04.15	임야	자연녹지	-	144	3,584
25.04.14	답	개발제한구역	8m미만	53	192	지분
25.04.01	도로	제1종일반주거	12m미만	9.67	300	지분
25.04.01	도로	제1종일반주거	12m미만	6.33	200	지분
25.03.24	임야	개발제한구역	-	9917.33	7,900	지분
25.03.18	전	제1종일반주거	8m미만	178	8,640
25.03.17	답	자연녹지	-	298	3,500
25.03.13	답	제1종일반주거	-	58.3	2,281
25.03.13	답	제1종일반주거	8m미만	27.4	1,304
25.03.13	답	제1종일반주거	8m미만	722	34,352
25.03.13	답	제1종일반주거	8m미만	248	11,234
25.03.07	임야	개발제한구역	-	236	7,000
25.03.06	답	개발제한구역	-	1319	14,000
25.02.18	임야	개발제한구역	8m미만	16500	40,000
25.02.14	임야	개발제한구역	8m미만	1813	7,700
25.02.14	답	자연녹지	-	260	4,200
25.02.12	임야	자연녹지	-	20689	13,000
25.02.11	전	개발제한구역	-	126	1,840
25.02.11	답	개발제한구역	-	182	2,660
25.02.06	전	개발제한구역	-	198	5,100
25.02.04	답	개발제한구역	-	200	4,800
25.02.03	하천	개발제한구역	-	245	5,500
25.02.03	하천	개발제한구역	-	179	1,500
25.01.24	대	일반상업	25m미만	966.7	290,000

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등기부등본 요약(토지)

	접수일자	등기목적/권리자	권리금액	기준
1		소유권 조OO		소멸
2	2010년8월24일	지상권 한OOOO		인수
3	2013년12월24일	근저당권 (OOOO	600,000,000	소멸기준
4	2013년12월24일	지상권 (OOOO		소멸
5	2013년12월24일	지상권 (OOOO		소멸
6	2013년12월24일	지상권 (OOOO		소멸
7	2013년12월24일	지상권 (OOOO		소멸
8	2016년2월5일	근저당권 (OOOO	240,000,000	소멸
9	2016년8월3일	근저당권 (OOOO	600,000,000	소멸
10	2021년12월23일	가등기 김OO		소멸
11	2022년5월24일	가압류 신OOOO	866,400,000	소멸
12	2022년8월19일	임의경매 (OOOO		소멸
13	2022년8월30일	가압류 (OOOO	241,100,010	소멸
14	2022년8월31일	임의경매 (OOOO		소멸
15	2022년9월7일	압류 국		소멸

임차인현황 (배당요구종기일: 2022-11-17)

조사된 임차내역이 없습니다

여의주경매 김대표 핵심분석

낙찰 후에 등기부상 소멸되지 않는 권리입니다.
목록 1. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42625호) 목록 4 내지 7. : 환매특약등기(1978.09.20. 접수 제9707호) 목록 8. : 환매특약등기(1978.09.20. 접수 제9707호), 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42622호) 목록 9. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42624호), 지상권설정등기(2016.09.19. 접수 제58440호) 목록 10. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42623호)

농지취득자격증명원 제출을 조건으로 하는 물건입니다.
전, 답, 과수원 등 농지는 낙찰일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명을 해당관청에서 발급받아 경매법원에 제출하여야 합니다. 미제출시에는 낙찰이 불허가되고 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 해당 농지가 불법전용 또는 형질변경이 된 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받을 수 없으나 사후 조건부로 발급받을 수도 있습니다. 농업인이 아니어도 되고 먼 거리에 거주하는 타지인도 발급이 가능합니다.

분묘기지권이 성립할 가능성이 있는 물건입니다.
분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘를 위하여 토지를 사용할 수 있는 일종의 관습법적 지상권입니다. 분묘뿐만 아니라 봉제사에 필요한 일정 범위의 주위 토지까지도 분묘기지권이 미치며 분묘의 존속 동안은 지료지급 의무도 없습니다. 분묘기지권이 성립되지 않는 분묘의 경우 관련법령 절차에 따라 이장이 가능합니다.

중복경매 사건입니다.
경매 신청자의 청구금액, 즉 그 경매신청 채권자가 배당 받아야 할 금액(495,818,426원)이 감정가격 대비 적은 금액인 경우에는, 일반적으로 경매가 취하되거나 취소 될 가능성이 있습니다. 그런데 이 경매는 다른 경매신청(병합 2022타경5545,)이 들어 와서 경매가 중복되어 진행되므로 취하, 취소없이 진행될 여지가 많습니다.

감정 시점이 오래되어 가격변동이 있을 수 있습니다.
이 물건은 2022년 8월 19일에 경매가 개시되었는데 지금 시점으로 약 1400일이 이 경과되었습니다. 감정가격은 1400일 전 시점에서 평가한 가격이므로 그 사이 가격변동이 있을 수 있습니다. 특히 가격 변동이 심한 아파트는 유의하셔야 합니다. 감정가격을 너무 믿지 마시고 현재 실매물 가격과 실거래가를 확인하시기 바랍니다.
간혹 감정가격보다 높게 낙찰되는 경우가 있는데 대부분 이런 이유입니다.

※ 물건 키워드 : 녹지지역/자연녹지지역/개발제한구역/차량접근이 가능

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주의사항 (최선순위 설정일: 목록 1 내지 9. :2013.12.24. 근저당권 설정 목록 10. :2016.02.05. 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 등기부권리: 목록 1. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42625호) 목록 4 내지 7. : 환매특약등기(1978.09.20. 접수 제9707호) 목록 8. : 환매특약등기(1978.09.20. 접수 제9707호), 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42622호) 목록 9. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42624호), 지상권설정등기(2016.09.19. 접수 제58440호) 목록 10. : 구분지상권설정등기(2010.08.24. 접수 제42623호)

매각으로 설정된 것으로 보는 지상권: 본 건 토지상에 소재할 수 있는 미확인 분묘를 위한 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

1. 일괄매각. 단, 목록 1. 지상에 소재하는 경량철골구조물 2동 및 목록 4. 토지상에 소재하는 철파이프조구조의 창고용도 구조 물, 목록 10. 토지상에 소재하는 물탱크 2동을 각 이 사건 매각에서 제외함. 2. 본 건 토지들은 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있음.3. 목록 2. 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 실제 현황은 '과수원'임. 4. 본 건 토지 중 과수원으로 이용되는 토지의 경우, 종전 감정평가서에 의하면 배나무 등이 식재되어 있다고 하나 현재 관리 가 이루어지지 않아 구분하기 어려운 상태임. 5. 목록 1, 3. 토지에 대하여 농지취득자격증명 필요(매각결정기일 전까지 제출, 미제출시 목록 전부에 대하여 매각불허가 및 매수신청보증금 미반환). 6. 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함. 7. 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

※미납관리비(공용) 인수여부를 입찰 전에 확인하시기 바랍니다

지역분석

지하철명	직선거리

학교명	전화번호	주소	직선거리

법원	울산지방법원 (446-43)울산광역시 남구 법대로 55(옥동 1415) 대표 : 052)216-8000, 민원 : 052)216-8021~3 관할지역 : 울산광역시, 양산시
등기소	울산지방법원 본원 양산등기소 (대표:1544-0773, 팩스:(055)384-4180, 경남 양산시 북안남5길 12 (북부동 373))
세무서	양산세무서 (대표:055-389-62, 팩스:055-389-6602, 경상남도 양산시 물금읍 증산역로135, 9층, 10층(가촌리 1296-1))

인근낙찰통계

기간	매각건수	평균감정가 평균매각가	매각가율 평균유찰수
3개월	2건	729,380,000원 440,199,500원	50% 2.5회
6개월	4건	1,065,139,080원 452,949,750원	38% 3.3회
12개월	7건	780,376,903원 344,271,386원	45% 3회

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